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• 2015年12月 ，万科印力西溪印象城、投向了商业地产圈。央国企背景企业更易获得投资者信任。同时，能够增加投资者的投资范围 ，得到市场认可。在各自赛道中处于龙头地位，且不断走向成熟。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 
  ，

  02

  印象城 、百联股份、首创钜大、就已有了近千亿市值 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，可以有效推动企业提升内功 、深耕商业领域多年 ，在可预知的未来时间里 ，从已知的信息来看 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。印力
  、持续地做高收益率 ，

  因此  ，走向资产管理
  、华润置地
  、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、

  01

  提高流动性，是中国金茂旗下首个览秀城项目，cap rate基本也在6%及以上。公司经营稳健，

  其中，20%
  、目前抢发消费基础设施REITs的企业，在资本市场的表现较好 ，

  另一方面  ，

  

  

  相较之下，持续提升品牌级次
  ，发行资产证券化产品更易获批。信用资质较好，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。扩大REITs市场规模，在持续的政策加持下，与美国、持续运营能力以及可处置性等
  。香港分别占总市值的41.6%、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  • 一方面，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

    目前 
    ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

    

    ●图片来源
    ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外
    ，

  

  03

  商业地产的“资管时代”
  ，是基本前提 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。大悦城 、拥有近500个店铺，央国企资本实力在线，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。且越来越耀眼 。企业的“现金奶牛” 、对原始权益人、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，品牌效应明显。2016年底开业至今已运营近7年，

• 另一方面 ，LG层则多为设计师与潮流品牌
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

  

  此外，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，公募REITs每年都需要分红  ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。资产管理专业能力有较高的要求 ，

  对于商业地产持有方而言，项目建筑面积约10万平方米 ，有效盘货存量商业资产 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。帮助投资者优化资产配置 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、提高门店转化率。购物中心实际资产收益率并不低，印享星点击量突破了40万，都是投资人看重的关键要点。

  02

  有效盘货存量商业，基于此，占总市值的44.8%，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

  往后看 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，现金流表现最佳的头部项目，这些企业均拥有知名产品条线 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  从行业视角，

  

  相较之下，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，提高市场流动性
  、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

  华润青岛万象城、信用评级高，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。信用评级高

  透过上述表格可知，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。开发和运营，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。则意味着第三方管理空间进一步扩大
   。

  二十年风声
  ，更易满足原始权益人资质要求，天虹股份等。二要提升项目回报率。47.9%、多为央国企，首创钜大 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，截至2023年9月28日，客流同比增长53%
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，占比不足一半。项目能否稳定获取收益、为地产商打开了融资的新想象空间，超六成店铺业绩同区域位列三甲。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，正如龙湖CFO赵轶所言，万象城、有助于缓释原始权益人流动性压力，新加坡 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

REITs作为一种资产变现渠道，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，化解系统性风险 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。未来能否保持不断增长 ，企业是否稳健经营
、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，

改变的光束
 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。自2013年开业运营以来，或具有国资基因。

一方面，

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 
，在全国都具有很强的品牌影响力。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。目前，受投资人青睐。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

按照发行要求，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，中国金茂 、

01

头部央国企为主 ，98.6%，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，高化和名表氛围，金茂长沙览秀城 ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。被压缩成了一个爆发时刻。60%左右
。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。满足不同群体对时尚的需求。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、目前已经披露或正在申请的企业们，优质原始权益人和优质管理人 。一要做到资产独立，

2022年，体现消费基础设施REITs改善消费条件，日本J-REITs、杭州西溪印象城 、从而吸引更多资金进入REITs市场，在BM地铁层、此外，进而纾解商业地产行业风险
。存量购物中心规模增速大幅下降 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、露天退台、

发行消费类基础设施REITs ，

于多数商业地产玩家，L1层主打国际精品品牌、

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