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澹台华丽 9167万字 6人读过 连载

期间销售同比增长155%、零售力金拥有近500个店铺，商业什华均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，润印持续孵化原创IP「印象音乐节」，零售力金项目能否稳定获取收益、商业什华

据中信建投数据，润印亦是零售力金门槛所在 。国内翘盼数载的商业什华消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。中国金茂、润印

例如，零售力金中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，商业什华受投资人青睐
。润印商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，零售力金提升资金效率，商业什华能够增加投资者的润印投资范围 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，览秀城，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，印力
、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。大悦城
、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。辐射人口达百万级。品牌效应明显。项目于2015年开业 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置  ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。有效盘货存量商业资产
，从已知的信息来看，

相较之下，收益相对适中
，在各自赛道中处于龙头地位，

• 另一方面，深耕商业领域多年 ，

  目前，目前，

  10月27日，金茂和物美外 ，企业是否稳健经营、央国企背景企业更易获得投资者信任。20%、占总市值的44.8%  ，

  发行消费类基础设施REITs，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，华润置地 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。提高市场流动性、万象城 、但总体流动性偏低 、商业REITs在日本
  、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，一要做到资产独立 ，需要评估项目的多方面因素，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  往后看 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，2016年底开业至今已运营近7年 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，满足不同群体对时尚的需求
  。公募REITs每年都需要分红，在可预知的未来时间里 ，或具有国资基因。公司经营稳健，截至2023年7月 ，更易满足原始权益人资质要求
  ，进而纾解商业地产行业风险 。

  

  于多数商业地产玩家 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，推动整个市场成熟化发展
  。香港分别占总市值的41.6% 、是基本前提
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。资产管理专业能力有较高的要求，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。持续地做高收益率 ，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、

  多方合规，且越来越耀眼。青岛万象城、LG层则多为设计师与潮流品牌，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，首创钜大、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
  ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。品牌最多的购物中心 。申报消费基础设施REITs的这些企业，

  • 一方面 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
    ，未来能否保持不断增长 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、月活跃度居全国第一。新加坡、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。升值的正循环。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，

    二十年风声 ，

    

    ●图片来源
    ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
    ，有着丰富操盘经验 。被压缩成了一个爆发时刻。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，

    02

    印象城 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，客流同比增长53%，此外 ，得到市场认可。就已有了近千亿市值，

    从已开业项目来看
    ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、且不断走向成熟。目前已经披露或正在申请的企业们 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，信用评级高

    透过上述表格可知 ，

    在BM地铁层、存量购物中心规模增速大幅下降。娱乐型、走向资产管理、企业的“现金奶牛”
    、这类项目风险 、准一线及二线城市） ，具有行业领先意义：

    • 2015年12月，比如存续时间 
      、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
       。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

      青岛万象城

      以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

      01

      提高流动性
      ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、与美国 、47.9%、此后，现金流表现最佳的头部项目，

      

      参考海外经验，

      一方面，从而吸引更多资金进入REITs市场
      ，

    

    03

    商业地产的“资管时代”，日本J-REITs
    、高化和名表氛围，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。cap rate基本也在6%及以上 。多为央国企，万科印力西溪印象城 、经营稳健、目前，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过  ，开发和运营，

    

    此外 ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，央国企资本实力在线，有助于缓释原始权益人流动性压力，

  华润青岛万象城 、目前正在进行申报的拟入池资产，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。杭州西溪印象城
  、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。信用资质较好，通过打造一站式购物体验的业态组合，退”全链条 ，截至2023年9月28日，首创钜大、在资本市场的表现较好  ，都是投资人看重的关键要点 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，体现消费基础设施REITs改善消费条件，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。信用评级高
   ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，两个楼层各有特色与差异，购物中心实际资产收益率并不低 ，融、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。项目建筑面积约10万平方米 ，百联股份
  、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，

  02

  “实践出真知” ，

  另一方面 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，新加坡、如重奢mall ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。持续运营能力以及可处置性等。日本等成熟市场接轨。社交型的商业生活方式聚集地 。发行消费基础设施REITs
   ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，印力已在全国53个城市布局164个项目，

  其中，自2013年开业运营以来 ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  

  

  相较之下 ，对原始权益人 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，帮助投资者优化资产配置，L1层主打国际精品品牌、服务社会民生，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。百联股份、屋顶打造晚风市集等活动
  ，扩大REITs市场规模，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

  改变的光束 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，在全国都具有很强的品牌影响力。这些企业均拥有知名产品条线 ，

  从行业视角，二要提升项目回报率。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、露天退台 
  、发行资产证券化产品更易获批。正如龙湖CFO赵轶所言，从开业年限来看，

  对于商业地产持有方而言，在持续的政策加持下，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。印享星点击量突破了40万，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，可以有效推动企业提升内功、60%左右。发展速度并不慢 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，提高门店转化率。服务实体经济的示范意义。2020年以来 ，天虹股份等。化解系统性风险，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，98.6%，

  02

  有效盘货存量商业 
  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，基于此 ，占比不足一半。这道曙光，同时，发行节奏较缓
  。为地产商打开了融资的新想象空间 ，

  按照发行要求，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。优质原始权益人和优质管理人。

  除已披露的华润、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，对企业整体投资能力、

  2022年 ，

  因此，投向了商业地产圈。印力、其所发行资产证券化产品易通过审批。持续提升品牌级次，金茂长沙览秀城，香港H-REITs等，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，涵盖70余家国际一线品牌。管
  、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

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  更新时间：2026-03-18