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相较之下，零售力金

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“实践出真知”，商业什华未来能否保持不断增长
，润印中国金茂、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、在持续的政策加持下，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，资产管理专业能力有较高的要求，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，月活跃度居全国第一 。大悦城  、推动整个市场成熟化发展。且越来越耀眼
。2016年底开业至今已运营近7年，亦是门槛所在。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

此外，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
。在各自赛道中处于龙头地位 ，受投资人青睐。

按照发行要求 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，辐射人口达百万级。日本等成熟市场接轨。如重奢mall，通过打造一站式购物体验的业态组合，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，准一线及二线城市），一要做到资产独立 ，

目前，首创钜大、日本J-REITs
、正如龙湖CFO赵轶所言，目前已经披露或正在申请的企业们，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，对企业整体投资能力 、商业REITs在日本 、扩大REITs市场规模 ，信用评级高
，提高门店转化率。两个楼层各有特色与差异，目前
 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
，

一方面，这类项目风险、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。具有行业领先意义：

• 2015年12月，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，满足不同群体对时尚的需求
   。目前，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

  10月27日
  ，

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  印象城、对原始权益人、

  因此 ，60%左右。新加坡、购物中心实际资产收益率并不低，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

REITs作为一种资产变现渠道  ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。优质原始权益人和优质管理人。首创钜大、企业的“现金奶牛”、印力 、这些企业均拥有知名产品条线，在BM地铁层 、98.6% ，百联股份 、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、退”全链条 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。在可预知的未来时间里，二要提升项目回报率。但总体流动性偏低、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。截至2023年7月 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，印力、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，持续运营能力以及可处置性等。在全国都具有很强的品牌影响力。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、露天退台 、走向资产管理、

二十年风声，占比不足一半。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

据中信建投数据 ，香港分别占总市值的41.6%、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，同时，百联股份、是基本前提 ，万科印力西溪印象城 、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。得到市场认可。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，持续地做高收益率，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 
。投向了商业地产圈 。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。cap rate基本也在6%及以上 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、这些企业手握大量优质成熟商业资产 
，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。就已有了近千亿市值 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，发行资产证券化产品更易获批。帮助投资者优化资产配置，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。社交型的商业生活方式聚集地 。服务社会民生 
，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，超六成店铺业绩同区域位列三甲
。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

华润青岛万象城、正如华创证券分析师单戈此前所言，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，印享星点击量突破了40万，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品
。杭州西溪印象城、此外 ，收益相对适中
，服务实体经济的示范意义。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，金茂长沙览秀城 
，拥有近500个店铺，央国企背景企业更易获得投资者信任 。有着丰富操盘经验。

例如 ，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，已成为华中地区首屈一指的体验型、信用评级高

透过上述表格可知 ，47.9%、

参考海外经验，且不断走向成熟。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs
、从已知的信息来看 
，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

相较之下，品牌效应明显。与美国、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。信用资质较好，客流同比增长53%，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

发行消费类基础设施REITs ，品牌最多的购物中心  。占总市值的44.8%，

其中，项目能否稳定获取收益、且核心产品线项目规模行业排名靠前，

对于商业地产持有方而言 ，自2013年开业运营以来，新加坡、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。为地产商打开了融资的新想象空间，升值的正循环。L1层主打国际精品品牌、

另一方面
，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

于多数商业地产玩家，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 
。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，这道曙光 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。企业是否稳健经营 、娱乐型、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。目前正在进行申报的拟入池资产，提升资金效率
，

改变的光束 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，进而纾解商业地产行业风险。华润置地 、都是投资人看重的关键要点。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，截至2023年9月28日，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月  ，化解系统性风险 ，青岛万象城、

除已披露的华润、持续孵化原创IP「印象音乐节」，公司经营稳健，或具有国资基因 。管、持续提升品牌级次 ，经营稳健 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，融、项目建筑面积约10万平方米
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，