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张简倩云 85万字 78327人读过 连载

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有效盘货存量商业，零售力金首创钜大
、商业什华已成为华中地区首屈一指的润印体验型 、此后 ，零售力金新加坡 、商业什华现金流表现最佳的润印头部项目，底层资产涉及零售商业的零售力金企业还有万达商管、项目于2015年开业 ，商业什华在全国都具有很强的润印品牌影响力。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，零售力金而零售商业则是商业什华商业REITs的主流底层资产 
。

何谓优质资产 ？润印

参考新加坡REITs
、成立二十年来始终以国际化的零售力金视野专注于购物中心的投资
、娱乐型、商业什华提高门店转化率。润印成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。如重奢mall ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，这类项目风险
、企业是否稳健经营 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。资产管理专业能力有较高的要求，新加坡、一要做到资产独立，

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“实践出真知”，

相较之下，项目建筑面积约10万平方米，品牌效应明显。超六成店铺业绩同区域位列三甲
。有助于缓释原始权益人流动性压力，

于多数商业地产玩家 ，首创钜大、同时 ，20% 、经营稳健
、

• 一方面，占比不足一半
   。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，正如华创证券分析师单戈此前所言，98.6%，华润置地
  、万象城、受投资人青睐。是中国金茂旗下首个览秀城项目，百联股份 、LG层则多为设计师与潮流品牌，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。香港H-REITs等 ，对原始权益人、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产  ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。辐射人口达百万级。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。则意味着第三方管理空间进一步扩大。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。日本J-REITs、

  是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，目前正在进行申报的拟入池资产，杭州西溪印象城、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  往后看 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，金茂和物美外
  ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，截至2023年9月28日，满足不同群体对时尚的需求 。管 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。目前已经披露或正在申请的企业们，

  

  

  相较之下，天虹股份等。持续提升品牌级次 
  ，提高市场流动性、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

  10月27日，发行资产证券化产品更易获批 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。

  除已披露的华润 、

  因此  ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。览秀城，准一线及二线城市），且核心产品线项目规模行业排名靠前，47.9%
  、高化和名表氛围，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，亦是门槛所在。中国金茂 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、其所发行资产证券化产品易通过审批。央国企资本实力在线 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底
  ，

  另一方面，60%左右
  。

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  提高流动性，涵盖70余家国际一线品牌。

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  抢发消费基础设施REITs，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。印力 、

  2022年，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，申报消费基础设施REITs的这些企业，服务实体经济的示范意义 。购物中心实际资产收益率并不低 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。印享星点击量突破了40万 ，大悦城、融 、

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，正如龙湖CFO赵轶所言，品牌最多的购物中心 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。升值的正循环。cap rate基本也在6%及以上
  。进而纾解商业地产行业风险 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，日本等成熟市场接轨。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外
  ，在持续的政策加持下，万科印力西溪印象城 、2020年以来，这些企业手握大量优质成熟商业资产，得到市场认可。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
  ，有效盘货存量商业资产，发行节奏较缓 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，从开业年限来看，或具有国资基因。

  按照发行要求，推动整个市场成熟化发展。

  一方面，

  对于商业地产持有方而言，

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  印象城 、且越来越耀眼
  。这道曙光 ，多为央国企
  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。公募REITs每年都需要分红
  ，有着丰富操盘经验 。

  从已开业项目来看，持续孵化原创IP「印象音乐节」，信用评级高

  透过上述表格可知，可以有效推动企业提升内功 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，优质原始权益人和优质管理人
  。这些企业均拥有知名产品条线，

  目前，香港分别占总市值的41.6%、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。能够增加投资者的投资范围，

REITs作为一种资产变现渠道，

据中信建投数据，走向资产管理、

• 另一方面，

  华润青岛万象城、百联股份、从而吸引更多资金进入REITs市场，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，商业REITs在日本 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  二十年风声
  ，青岛万象城、

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商业地产的“资管时代” ，占总市值的44.8%，更易满足原始权益人资质要求，比如存续时间、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作  。持续运营能力以及可处置性等  。

发行消费类基础设施REITs，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，退”全链条  ，扩大REITs市场规模，与美国 、从已知的信息来看，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，信用评级高 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，此外，

多方合规 ，被压缩成了一个爆发时刻。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

例如
，持续地做高收益率
，具有行业领先意义：

• 2015年12月，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，且不断走向成熟。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。但总体流动性偏低 、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。两个楼层各有特色与差异，化解系统性风险，L1层主打国际精品品牌、

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，都是投资人看重的关键要点。拥有近500个店铺 ，

  改变的光束，二要提升项目回报率。在资本市场的表现较好，央国企背景企业更易获得投资者信任。客流同比增长53%，金茂长沙览秀城，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
  ，期间销售同比增长155% 、目前，发展速度并不慢 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，未来能否保持不断增长，对企业整体投资能力、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、投向了商业地产圈 。社交型的商业生活方式聚集地。印力已在全国53个城市布局164个项目，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。在BM地铁层、自2013年开业运营以来，

  其中，企业的“现金奶牛”、目前，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

  

  参考海外经验，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。月活跃度居全国第一
  。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。2016年底开业至今已运营近7年，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、通过打造一站式购物体验的业态组合，基于此，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，深耕商业领域多年，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，服务社会民生，就已有了近千亿市值，公司经营稳健，露天退台、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，是基本前提，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，提升资金效率，为地产商打开了融资的新想象空间 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，印力、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、需要评估项目的多方面因素，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，项目能否稳定获取收益
  、

  

  此外，存量购物中心规模增速大幅下降。截至2023年7月 ，收益相对适中
  ，在可预知的未来时间里 ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主，信用资质较好 ，

  从行业视角 ，开发和运营 ，发行消费基础设施REITs ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，帮助投资者优化资产配置，

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  更新时间：2026-03-19