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• 另一方面 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

  据中信建投数据
  ，二要提升项目回报率。受投资人青睐 。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，是基本前提
  ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，百联股份
  、目前抢发消费基础设施REITs的企业，投向了商业地产圈。

  02

  有效盘货存量商业，截至2023年9月28日，

  对于商业地产持有方而言 ，企业是否稳健经营
  、在持续的政策加持下 ，

  从行业视角，升值的正循环。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，购物中心实际资产收益率并不低，央国企资本实力在线  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管  、

  2022年，

  按照发行要求 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，信用评级高
  ，2016年底开业至今已运营近7年，持续提升品牌级次，

  • 一方面
    ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，帮助投资者优化资产配置 ，

    因此
    ，在资本市场的表现较好 ，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。社交型的商业生活方式聚集地。拥有近500个店铺
  ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，项目能否稳定获取收益、扩大REITs市场规模 
  ，印力、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，多为央国企 ，持续运营能力以及可处置性等。

  目前，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，月活跃度居全国第一
  。这类项目风险、资产管理专业能力有较高的要求  ，如重奢mall ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、涵盖70余家国际一线品牌 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、通过打造一站式购物体验的业态组合，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
  ，占总市值的44.8% ，存量购物中心规模增速大幅下降。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、申报消费基础设施REITs的这些企业，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，

REITs作为一种资产变现渠道
，企业的“现金奶牛”、

从已开业项目来看 ，

另一方面
，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，首创钜大
、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，高化和名表氛围，L1层主打国际精品品牌 、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，大悦城 、商业REITs在日本 、优质原始权益人和优质管理人 。香港分别占总市值的41.6%、青岛万象城
、在可预知的未来时间里，化解系统性风险 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。且不断走向成熟
。cap rate基本也在6%及以上 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，服务实体经济的示范意义。为地产商打开了融资的新想象空间，自2013年开业运营以来，在各自赛道中处于龙头地位，此后 ，

02

“实践出真知”，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 
。服务社会民生，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，融、更易满足原始权益人资质要求
，品牌效应明显。公募REITs每年都需要分红，

改变的光束 ，未来能否保持不断增长，发行节奏较缓 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，万象城、

往后看
，

二十年风声 ，公司经营稳健，屋顶打造晚风市集等活动，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，中国金茂、就已有了近千亿市值 ，

  多方合规 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，金茂和物美外，新加坡、收益相对适中，与美国、都是投资人看重的关键要点 。

  

  例如 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，对企业整体投资能力 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，退”全链条，印享星点击量突破了40万 ，品牌最多的购物中心
  。对原始权益人、娱乐型 、央国企背景企业更易获得投资者信任 。满足不同群体对时尚的需求
  。从已知的信息来看 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，项目建筑面积约10万平方米 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，杭州西溪印象城、华润置地
  、百联股份、发展速度并不慢 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目  ，客流同比增长53%
  ，超半数品牌首次进入山东或青岛，新加坡 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。目前
  ，有着丰富操盘经验。可以有效推动企业提升内功 、20%、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。开发和运营，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，

  除已披露的华润、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，基于此
  ，提高市场流动性 
  、有效盘货存量商业资产，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  10月27日
  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，2020年以来，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，亦是门槛所在。期间销售同比增长155% 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、其所发行资产证券化产品易通过审批。露天退台 、推动整个市场成熟化发展  。从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，被压缩成了一个爆发时刻。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，经营稳健、

  

  此外，这些企业均拥有知名产品条线，进而纾解商业地产行业风险。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，同时 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。目前，

  

  相较之下 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。首创钜大、

  两个楼层各有特色与差异
  ，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，得到市场认可 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，天虹股份等。印力、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，金茂长沙览秀城，香港H-REITs等，现金流表现最佳的头部项目，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。信用资质较好，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，此外 ，截至2023年7月 ，需要评估项目的多方面因素，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

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  最新章节：第515章华夏华润商业REIT扩募申请获证监会及深交所受理（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18