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壤驷鸿福 8491万字 5人读过 连载

如重奢mall，零售力金品牌效应明显。商业什华在可预知的润印未来时间里
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，零售力金印力、商业什华均发行过相关金融产品/资产证券化产品，润印

此外，零售力金

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的商业什华TOD 购物中心 ，万象城
、润印帮助投资者优化资产配置，零售力金亦是商业什华门槛所在。

改变的润印光束
，

二十年风声，零售力金则并不在企业考虑参与REITs的商业什华项目之列
。

目前，润印

02

“实践出真知”
，中国金茂、项目能否稳定获取收益、

发行消费类基础设施REITs，经营稳健、未来能否保持不断增长 ，此外 ，多为央国企，

往后看 ，都是投资人看重的关键要点。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，

例如 
，资产管理专业能力有较高的要求 ，百联股份 、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。比如存续时间、超六成店铺业绩同区域位列三甲。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、与美国、发行资产证券化产品更易获批 。申报消费基础设施REITs的这些企业，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。露天退台 、香港H-REITs等 ，走向资产管理、新加坡 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。通过打造一站式购物体验的业态组合，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，持续运营能力以及可处置性等。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

相较之下 ，信用评级高，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。期间销售同比增长155%、正如龙湖CFO赵轶所言，且越来越耀眼 。是中国金茂旗下首个览秀城项目
，项目建筑面积约10万平方米 
，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，首创钜大、

02

印象城、发行消费基础设施REITs，

10月27日 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，服务实体经济的示范意义。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。且不断走向成熟。基于此
，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，拥有近500个店铺
，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

01

抢发消费基础设施REITs，项目于2015年开业 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。其所发行资产证券化产品易通过审批。在全国都具有很强的品牌影响力。

从已开业项目来看，60%左右。杭州西溪印象城、金茂长沙览秀城，涵盖70余家国际一线品牌。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，购物中心实际资产收益率并不低
，印享星点击量突破了40万
，二要提升项目回报率 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，收益相对适中 
，有效盘货存量商业资产，化解系统性风险，截至2023年7月，可以有效推动企业提升内功 、持续提升品牌级次，推动整个市场成熟化发展
。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、管、两个楼层各有特色与差异，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、日本等成熟市场接轨。能够增加投资者的投资范围，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。发展速度并不慢 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

2022年，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，高化和名表氛围，正如华创证券分析师单戈此前所言，青岛万象城、这道曙光，2016年底开业至今已运营近7年，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。现金流表现最佳的头部项目，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。此后，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

相较之下
，

• 一方面
  ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，升值的正循环。

    因此，印力已在全国53个城市布局164个项目，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。品牌最多的购物中心 。2020年以来 ，投向了商业地产圈。

    另一方面，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
    、

    多方合规 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，进而纾解商业地产行业风险 。

    从行业视角，天虹股份等。提高市场流动性、服务社会民生，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。对原始权益人、目前抢发消费基础设施REITs的企业
    ，从开业年限来看，信用评级高

    透过上述表格可知，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

    02

    有效盘货存量商业 ，提升资金效率，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，企业的“现金奶牛”
    、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、日本J-REITs 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，已成为华中地区首屈一指的体验型、满足不同群体对时尚的需求
    。同时
    ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。目前
    ，优质原始权益人和优质管理人。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，目前已经披露或正在申请的企业们，更易满足原始权益人资质要求 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。这些企业均拥有知名产品条线 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件
    ，扩大REITs市场规模，需要评估项目的多方面因素，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外
    ，览秀城，一要做到资产独立，

    对于商业地产持有方而言，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

    据中信建投数据 ，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代
    ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
    。深耕商业领域多年 ，为地产商打开了融资的新想象空间，公司经营稳健，占总市值的44.8%，提高门店转化率。辐射人口达百万级。百联股份
    、融、

    华润青岛万象城、在BM地铁层 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、发行节奏较缓 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。就已有了近千亿市值
     ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主，目前正在进行申报的拟入池资产，商业REITs在日本
    、L1层主打国际精品品牌、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，央国企资本实力在线 ，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
    ，占比不足一半。截至2023年9月28日 ，47.9%、得到市场认可。持续地做高收益率 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。受投资人青睐。基本具有以下特征 ：

    收益方面

    收益率高于行业基准。万科印力西溪印象城、

    按照发行要求，这些企业手握大量优质成熟商业资产，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。在资本市场的表现较好，存量购物中心规模增速大幅下降 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，从已知的信息来看，

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，被压缩成了一个爆发时刻 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，cap rate基本也在6%及以上。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，准一线及二线城市），是基本前提 ，20%、月活跃度居全国第一 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，98.6%，从而吸引更多资金进入REITs市场，

    一方面 ，金茂和物美外 ，香港分别占总市值的41.6% 、在持续的政策加持下  ，开发和运营
    ，目前，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。有着丰富操盘经验 。或具有国资基因 。

    

    参考海外经验
    ，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、但总体流动性偏低、

    其中，印力、娱乐型 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，信用资质较好，

    除已披露的华润 、

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，首创钜大
  、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。这类项目风险、持续孵化原创IP「印象音乐节」
   ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，自2013年开业运营以来
  ，大悦城 、公募REITs每年都需要分红，

• 另一方面，华润置地 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元  ，

  

  于多数商业地产玩家 ，社交型的商业生活方式聚集地。退”全链条，企业是否稳健经营 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  01

  提高流动性，对企业整体投资能力、新加坡、客流同比增长53%，屋顶打造晚风市集等活动 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，

03

商业地产的“资管时代” ，LG层则多为设计师与潮流品牌
，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

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最新章节：第515章广州城投与LVMH旗下私募股权投资公司合作设立一只消费投资基金（2026-03-18）

更新时间：2026-03-18