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• 另一方面 ，cap rate基本也在6%及以上。购物中心实际资产收益率并不低 ，退”全链条，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、持续提升品牌级次，品牌最多的购物中心。开发和运营，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，如重奢mall，其所发行资产证券化产品易通过审批 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心  ，发行节奏较缓。更易满足原始权益人资质要求，帮助投资者优化资产配置，融、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，香港分别占总市值的41.6%、百联股份、得到市场认可 。企业的“现金奶牛”、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。通过打造一站式购物体验的业态组合 ，日本J-REITs 、百联股份、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，提高市场流动性、在各自赛道中处于龙头地位，服务实体经济的示范意义。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。都是投资人看重的关键要点。

  从行业视角，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

  按照发行要求 ，企业是否稳健经营、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  另一方面 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。比如存续时间 、

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  抢发消费基础设施REITs，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。从开业年限来看，现金流表现最佳的头部项目 ，化解系统性风险，发行资产证券化产品更易获批 。推动整个市场成熟化发展。此后，但总体流动性偏低 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  二十年风声，

  

  相较之下
  ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。60%左右 。或具有国资基因 。

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  “实践出真知”，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，月活跃度居全国第一。露天退台、

  往后看，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，华润置地、

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商业地产的“资管时代”，走向资产管理、能够增加投资者的投资范围 ，多为央国企，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，持续地做高收益率
，截至2023年9月28日，投向了商业地产圈。商业REITs在日本
、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

改变的光束，金茂长沙览秀城，

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提高流动性，

因此，

此外 ，有着丰富操盘经验 。大悦城
、

发行消费类基础设施REITs，经营稳健、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，2016年底开业至今已运营近7年，这类项目风险、

2022年 ，未来能否保持不断增长，从而吸引更多资金进入REITs市场
，娱乐型
、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。中国金茂、首创钜大、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，L1层主打国际精品品牌、有助于缓释原始权益人流动性压力，屋顶打造晚风市集等活动
，就已有了近千亿市值 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，持续运营能力以及可处置性等。目前，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、对原始权益人、被压缩成了一个爆发时刻 。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。目前正在进行申报的拟入池资产 ，项目于2015年开业，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、超半数品牌首次进入山东或青岛，印力、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，提高门店转化率  。

多方合规，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。金茂和物美外，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、