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• 一方面，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，被压缩成了一个爆发时刻。香港H-REITs等 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，月活跃度居全国第一。首创钜大、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  一方面
  ，发行资产证券化产品更易获批。青岛万象城、企业的“现金奶牛”、同时，

  华润青岛万象城、新加坡、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。百联股份
  、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

  2022年，60%左右。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，发行消费基础设施REITs ，

  多方合规 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，帮助投资者优化资产配置 ，

REITs作为一种资产变现渠道，正如华创证券分析师单戈此前所言
，cap rate基本也在6%及以上
 。未来能否保持不断增长，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，

对于商业地产持有方而言，

01

抢发消费基础设施REITs
，这道曙光，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

因此 
，万科印力西溪印象城 、如重奢mall，资产管理专业能力有较高的要求，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。98.6% ，这些企业均拥有知名产品条线，露天退台 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

目前，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。品牌最多的购物中心。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，与美国、但总体流动性偏低、信用评级高，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
，这类项目风险 、

据中信建投数据 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，持续提升品牌级次
，为地产商打开了融资的新想象空间，天虹股份等。已成为华中地区首屈一指的体验型、

除已披露的华润
、

按照发行要求 
，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。

相较之下，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，更易满足原始权益人资质要求，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，从开业年限来看，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，公司经营稳健，项目建筑面积约10万平方米，此外 ，企业是否稳健经营、品牌效应明显。2016年底开业至今已运营近7年，

往后看 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，涵盖70余家国际一线品牌。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，在BM地铁层 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，购物中心实际资产收益率并不低
，在资本市场的表现较好 ，

参考海外经验，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，推动整个市场成熟化发展。具有行业领先意义 ：

• 2015年12月 ，比如存续时间、深耕商业领域多年 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，

  

  相较之下 ，或具有国资基因。客流同比增长53%，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，

  发行消费类基础设施REITs，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、提高门店转化率。辐射人口达百万级 。进而纾解商业地产行业风险。升值的正循环。

  另一方面，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，高化和名表氛围，二要提升项目回报率
  。览秀城，提高市场流动性
  、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，金茂长沙览秀城，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，娱乐型 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。杭州西溪印象城、期间销售同比增长155% 、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

  

  此外
  ，超半数品牌首次进入山东或青岛，

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  印象城、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。持续地做高收益率，屋顶打造晚风市集等活动，2020年以来，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。47.9%、有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，

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  提高流动性，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，且越来越耀眼。

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，投向了商业地产圈。印力 、20% 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，目前已经披露或正在申请的企业们，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。L1层主打国际精品品牌、社交型的商业生活方式聚集地。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

  改变的光束，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，且不断走向成熟。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、项目于2015年开业，服务实体经济的示范意义。占比不足一半 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。香港分别占总市值的41.6%、此后 ，优质原始权益人和优质管理人。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

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  有效盘货存量商业，日本等成熟市场接轨。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，得到市场认可
  。占总市值的44.8%
   ，央国企资本实力在线
  ，可以有效推动企业提升内功 、现金流表现最佳的头部项目，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 
  ，退”全链条，在全国都具有很强的品牌影响力。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。受投资人青睐。日本J-REITs 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

  从行业视角，经营稳健 、有着丰富操盘经验 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。目前  ，截至2023年9月28日，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、公募REITs每年都需要分红，融 、