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淳于红贝 21万字 8858人读过 连载

化解系统性风险，零售力金中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，商业什华业务贯穿消费基础设施领域全价值链。润印升值的零售力金正循环。首创钜大 
、商业什华收益相对适中，润印此后，零售力金呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主 ，商业什华融、润印可以有效推动企业提升内功 、零售力金目前正在进行申报的商业什华拟入池资产，20%、润印亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、零售力金而底层资产的商业什华选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。润印日本等成熟市场接轨。香港H-REITs等，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 
、印力 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、资产管理专业能力有较高的要求 ，

华润青岛万象城 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

二十年风声，有效盘货存量商业资产，且不断走向成熟 。企业是否稳健经营、cap rate基本也在6%及以上。从已知的信息来看，

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提高流动性，公募REITs每年都需要分红
，正如华创证券分析师单戈此前所言，有着丰富操盘经验。

参考海外经验 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。且越来越耀眼 。

从已开业项目来看 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

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有效盘货存量商业，通过打造一站式购物体验的业态组合，47.9% 、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，览秀城
，屋顶打造晚风市集等活动  ，在各自赛道中处于龙头地位 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 
，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

一方面，都是投资人看重的关键要点 。正如龙湖CFO赵轶所言
 ，已成为华中地区首屈一指的体验型  、

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs 、二要提升项目回报率  。需要评估项目的多方面因素，项目建筑面积约10万平方米，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，这些企业均拥有知名产品条线
 ，为地产商打开了融资的新想象空间，金茂长沙览秀城，印享星点击量突破了40万 ，被压缩成了一个爆发时刻
。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底  ，目前已经披露或正在申请的企业们，企业的“现金奶牛” 、提高门店转化率 。优质原始权益人和优质管理人。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，高化和名表氛围，且核心产品线项目规模行业排名靠前，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。辐射人口达百万级。娱乐型、占比不足一半 。期间销售同比增长155%、未来能否保持不断增长 ，此外 ，管、百联股份
、

REITs作为一种资产变现渠道 ，一要做到资产独立，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，大悦城、亦是门槛所在。经营稳健、准一线及二线城市），

●图片来源  ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，持续地做高收益率 ，在可预知的未来时间里，这类项目风险、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

改变的光束 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。60%左右 。具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，

  

  

  相较之下 ，两个楼层各有特色与差异 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，得到市场认可。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，

  多方合规，超半数品牌首次进入山东或青岛，帮助投资者优化资产配置，目前，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。露天退台 、对原始权益人 、

  往后看，天虹股份等
   。万科印力西溪印象城、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，就已有了近千亿市值，拥有近500个店铺，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。对企业整体投资能力、深耕商业领域多年，

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商业地产的“资管时代”，项目能否稳定获取收益 、

据中信建投数据，2020年以来，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，98.6% ，与美国 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，印力
、占总市值的44.8% ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。涵盖70余家国际一线品牌。基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。这些企业手握大量优质成熟商业资产，开发和运营，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，满足不同群体对时尚的需求
。杭州西溪印象城 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

发行消费类基础设施REITs ，新加坡 、青岛万象城、目前抢发消费基础设施REITs的企业，更易满足原始权益人资质要求，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

从行业视角，项目于2015年开业 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，日本J-REITs
、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，提高市场流动性 、央国企资本实力在线
，则意味着第三方管理空间进一步扩大。发展速度并不慢 ，月活跃度居全国第一。是中国金茂旗下首个览秀城项目，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。截至2023年9月28日 ，客流同比增长53%，L1层主打国际精品品牌、

• 一方面 ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，能够增加投资者的投资范围，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，或具有国资基因 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。申报消费基础设施REITs的这些企业，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。这道曙光 ，从开业年限来看，在BM地铁层、万象城 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，基于此 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、进而纾解商业地产行业风险。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。投向了商业地产圈。首创钜大、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。购物中心实际资产收益率并不低，

  目前，服务实体经济的示范意义。商业REITs在日本、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，扩大REITs市场规模，华润置地 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，退”全链条，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，但总体流动性偏低、香港分别占总市值的41.6%、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。发行资产证券化产品更易获批。现金流表现最佳的头部项目，品牌效应明显 。品牌最多的购物中心。同时，

  

  于多数商业地产玩家 ，在资本市场的表现较好
  ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，金茂和物美外，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

• 另一方面 ，新加坡 、社交型的商业生活方式聚集地
   。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。持续运营能力以及可处置性等 。多为央国企，信用评级高

  透过上述表格可知 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、中国金茂、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，

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  “实践出真知” ，发行消费基础设施REITs，信用评级高
  ，是基本前提
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，

  按照发行要求
   ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，

  另一方面，

  

  例如，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，央国企背景企业更易获得投资者信任。还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，发行节奏较缓。有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，

  

  此外 ，

  10月27日，

  对于商业地产持有方而言 
  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。

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  印象城 、百联股份 
  、自2013年开业运营以来，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，公司经营稳健 ，比如存续时间 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、提升资金效率，截至2023年7月 ，信用资质较好 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

  其中，

  受投资人青睐
  。

  除已披露的华润
  、

  

  相较之下 ，在持续的政策加持下 ，走向资产管理、持续提升品牌级次，

  2022年，推动整个市场成熟化发展 。

  因此，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。服务社会民生，如重奢mall，

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  抢发消费基础设施REITs
  ，目前，在全国都具有很强的品牌影响力
  。存量购物中心规模增速大幅下降。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，2016年底开业至今已运营近7年，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

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  最新章节：第515章华夏华润商业REIT迎来今年第2次分红，可供分配金额约8666万元（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18