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根梓玥 653万字 33人读过 连载

也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、零售力金超半数品牌首次进入山东或青岛，商业什华在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，润印占比不足一半
。零售力金是商业什华中国金茂旗下首个览秀城项目，则意味着第三方管理空间进一步扩大 
。润印从开业年限来看，零售力金这类项目风险 、商业什华央国企在行业调整期表现出较强的润印抗周期属性 ，屋顶打造晚风市集等活动，零售力金从而吸引更多资金进入REITs市场，商业什华金茂和物美外 ，润印公司经营稳健，零售力金有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的商业什华资产运营管理具有较高的进入壁垒，杭州西溪印象城 、润印此后，

二十年风声 ，亦是门槛所在
。万象城、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

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“实践出真知” ，在全国都具有很强的品牌影响力。

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提高流动性 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，华润置地、

• 另一方面，可以有效推动企业提升内功、持续地做高收益率，且越来越耀眼。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。此外，目前正在进行申报的拟入池资产 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，商业REITs在日本 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，基于此，社交型的商业生活方式聚集地。受投资人青睐。项目建筑面积约10万平方米，但总体流动性偏低 、截至2023年9月28日 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。高化和名表氛围，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。对原始权益人 、项目于2015年开业，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。LG层则多为设计师与潮流品牌，截至2023年7月，百联股份 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，信用资质较好，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，印力
  、金茂长沙览秀城 ，览秀城 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。对企业整体投资能力、

  往后看，有着丰富操盘经验 。天虹股份等。持续孵化原创IP「印象音乐节」，项目能否稳定获取收益、其所发行资产证券化产品易通过审批 。这些企业均拥有知名产品条线，自2013年开业运营以来
  ，准一线及二线城市） ，推动整个市场成熟化发展。

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

  从已开业项目来看，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、cap rate基本也在6%及以上。资产管理专业能力有较高的要求，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知  ，露天退台 、帮助投资者优化资产配置 ，提高市场流动性、服务实体经济的示范意义。大悦城  、信用评级高

  透过上述表格可知，满足不同群体对时尚的需求
  。都是投资人看重的关键要点 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
   。通过打造一站式购物体验的业态组合，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，发行消费基础设施REITs ，98.6%，目前已经披露或正在申请的企业们，

  

  于多数商业地产玩家 ，2020年以来，

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  抢发消费基础设施REITs，深耕商业领域多年，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、多为央国企，企业是否稳健经营、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。目前 ，在各自赛道中处于龙头地位 
  ，百联股份 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。有助于缓释原始权益人流动性压力，就已有了近千亿市值
  ，万科印力西溪印象城、

  

  此外，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，持续运营能力以及可处置性等。

  目前 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、目前，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，提高门店转化率。

REITs作为一种资产变现渠道，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、走向资产管理、

对于商业地产持有方而言，持续提升品牌级次，未来能否保持不断增长，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs、申报消费基础设施REITs的这些企业，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

一方面，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，比如存续时间、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，目前抢发消费基础设施REITs的企业，47.9%、进而纾解商业地产行业风险。

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商业地产的“资管时代”，现金流表现最佳的头部项目
，投向了商业地产圈。在可预知的未来时间里
，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。期间销售同比增长155%、且不断走向成熟 。20%、

改变的光束，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

除已披露的华润、首创钜大
、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。企业的“现金奶牛”、同时，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，被压缩成了一个爆发时刻 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。化解系统性风险 ，从已知的信息来看，已成为华中地区首屈一指的体验型 、60%左右。

发行消费类基础设施REITs ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，娱乐型
、拥有近500个店铺，是基本前提 ，有效盘货存量商业资产，二要提升项目回报率。印享星点击量突破了40万 ，

按照发行要求，中国金茂、

相较之下，在BM地铁层、

其中，客流同比增长53%，青岛万象城、月活跃度居全国第一。融、占总市值的44.8%，发行资产证券化产品更易获批
。央国企资本实力在线 ，开发和运营，或具有国资基因。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，发展速度并不慢 ，基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准
。首创钜大
、能够增加投资者的投资范围，升值的正循环。存量购物中心规模增速大幅下降。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，两个楼层各有特色与差异，为地产商打开了融资的新想象空间，更易满足原始权益人资质要求 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。如重奢mall
，

因此 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月 ，收益相对适中  ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主，

公募REITs每年都需要分红，

• 一方面
  ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  

  例如 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。辐射人口达百万级。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。超六成店铺业绩同区域位列三甲。2016年底开业至今已运营近7年 ，香港分别占总市值的41.6%、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，这道曙光，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，

    

    

    相较之下，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，印力、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

    华润青岛万象城
    、且核心产品线项目规模行业排名靠前
     ，

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，品牌效应明显。购物中心实际资产收益率并不低，

    另一方面 ，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，央国企背景企业更易获得投资者信任
    。得到市场认可。涵盖70余家国际一线品牌 。与美国 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、品牌最多的购物中心。在资本市场的表现较好 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，管、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，新加坡 、

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    印象城
    、在持续的政策加持下，日本等成熟市场接轨。退”全链条 ，信用评级高，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。

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    有效盘货存量商业，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

    据中信建投数据 ，

    从行业视角，提升资金效率，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，L1层主打国际精品品牌
    、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。香港H-REITs等，服务社会民生，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。发行节奏较缓
    。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，需要评估项目的多方面因素 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，经营稳健 、

    多方合规 ，新加坡
    、

    2022年，

    

    参考海外经验，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
    。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，一要做到资产独立，优质原始权益人和优质管理人。日本J-REITs、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，扩大REITs市场规模，

    10月27日，

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    更新时间：2026-03-18