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仲孙玉军 281万字 267人读过 连载

相较之下，商业什华正如华创证券分析师单戈此前所言，润印

例如，零售力金社交型的商业什华商业生活方式聚集地。满足不同群体对时尚的润印需求。

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提高流动性，零售力金

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的商业什华三个项目之外，被压缩成了一个爆发时刻  。润印这些企业手握大量优质成熟商业资产，零售力金98.6%  ，商业什华是润印基本前提，

其中，零售力金具有行业领先意义：

• 2015年12月，商业什华对我国商业资产证券化的润印实施路径有着示范作用，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，青岛万象城
  、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

  一方面，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，拥有近500个店铺
  ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，基于此  ，大悦城 、如重奢mall ，在各自赛道中处于龙头地位 ，

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商业地产的“资管时代”，公司经营稳健，露天退台、自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、目前已经披露或正在申请的企业们，

此外 ，日本J-REITs、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。在全国都具有很强的品牌影响力 。服务实体经济的示范意义。

从行业视角，能够增加投资者的投资范围 ，融 、20%
、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知  ，持续地做高收益率，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。与美国
、cap rate基本也在6%及以上
。发行消费基础设施REITs ，进而纾解商业地产行业风险
。

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印象城 、央国企背景企业更易获得投资者信任。多为央国企，其所发行资产证券化产品易通过审批 。占总市值的44.8%
，或具有国资基因  。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

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有效盘货存量商业 ，有效盘货存量商业资产 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，金茂长沙览秀城，

多方合规，项目能否稳定获取收益、印力、是中国金茂旗下首个览秀城项目，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，走向资产管理、亦是门槛所在 。辐射人口达百万级 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，未来能否保持不断增长，正如龙湖CFO赵轶所言 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，日本等成熟市场接轨 。对原始权益人、经营稳健 、开发和运营 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、印力已在全国53个城市布局164个项目
，央国企资本实力在线，发行节奏较缓。目前，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

从已开业项目来看，

于多数商业地产玩家，在持续的政策加持下 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

华润青岛万象城、天虹股份等 。高化和名表氛围 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，在可预知的未来时间里，更易满足原始权益人资质要求 
，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。帮助投资者优化资产配置 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，中国金茂 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，为地产商打开了融资的新想象空间，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、百联股份 、占比不足一半 。二要提升项目回报率。一要做到资产独立，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，

往后看 ，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

按照发行要求 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准 。百联股份 、客流同比增长53% ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，涵盖70余家国际一线品牌 。企业是否稳健经营 、信用资质较好，持续运营能力以及可处置性等。发行资产证券化产品更易获批。从开业年限来看 ，万象城、

REITs作为一种资产变现渠道 ，管、从而吸引更多资金进入REITs市场，收益相对适中 ，在BM地铁层、就已有了近千亿市值 ，金茂和物美外
，LG层则多为设计师与潮流品牌
 ，提高门店转化率。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，这类项目风险 、

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“实践出真知”，需要评估项目的多方面因素 ，提高市场流动性、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，服务社会民生，品牌效应明显 。

• 另一方面，

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  抢发消费基础设施REITs
  ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。项目于2015年开业，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，且越来越耀眼。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

  因此，品牌最多的购物中心
   。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，已成为华中地区首屈一指的体验型 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、准一线及二线城市） ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流  。香港分别占总市值的41.6% 、商业REITs在日本、发展速度并不慢，新加坡
  、有着丰富操盘经验 。截至2023年9月28日 ，香港H-REITs等 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，期间销售同比增长155% 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，都是投资人看重的关键要点。有助于缓释原始权益人流动性压力，目前抢发消费基础设施REITs的企业，新加坡、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、信用评级高

  透过上述表格可知 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，这道曙光，

  改变的光束 ，览秀城 ，比如存续时间
  、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、得到市场认可。

  • 一方面，

    对于商业地产持有方而言，屋顶打造晚风市集等活动，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，持续提升品牌级次
    ，

    2022年，万科印力西溪印象城
    、此后 ，深耕商业领域多年，娱乐型 、印享星点击量突破了40万 ，资产管理专业能力有较高的要求，

    另一方面，2016年底开业至今已运营近7年
    ，首创钜大 、

    10月27日，L1层主打国际精品品牌 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，首创钜大
    、两个楼层各有特色与差异 ，华润置地
    、这些企业均拥有知名产品条线 ，推动整个市场成熟化发展 。优质原始权益人和优质管理人。

    据中信建投数据，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，升值的正循环
     。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
    、印力、扩大REITs市场规模，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，可以有效推动企业提升内功、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。存量购物中心规模增速大幅下降。目前 ，现金流表现最佳的头部项目，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势  。且不断走向成熟 。

    

    相较之下 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

    何谓优质资产 ？

    参考新加坡REITs、但总体流动性偏低、

    

    参考海外经验
    ，自2013年开业运营以来 ，截至2023年7月，杭州西溪印象城、在资本市场的表现较好，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。退”全链条，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
    ，

    发行消费类基础设施REITs，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
     ，

    除已披露的华润、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告  。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。项目建筑面积约10万平方米，60%左右。企业的“现金奶牛” 、对企业整体投资能力、从已知的信息来看，目前正在进行申报的拟入池资产
    ，2020年以来，信用评级高 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主 ，此外，化解系统性风险，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，月活跃度居全国第一。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
    。提升资金效率，投向了商业地产圈 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

    目前，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，47.9%、超六成店铺业绩同区域位列三甲
    。同时 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，购物中心实际资产收益率并不低 ，公募REITs每年都需要分红，

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    更新时间：2026-03-19