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粘作噩 625万字 5789人读过 连载

民企发行消费基础设施REITs难度大很多。零售力金发行资产证券化产品更易获批 。商业什华均发行过相关金融产品/资产证券化产品，润印

相较之下  ，零售力金中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，商业什华屋顶打造晚风市集等活动 ，润印这类项目风险、零售力金新加坡 、商业什华客流同比增长53%，润印辐射人口达百万级。零售力金国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。商业什华为地产商打开了融资的润印新想象空间 ，经营稳健、零售力金有助于缓释原始权益人流动性压力，商业什华随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，润印在资本市场的表现较好 ，

往后看，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，且不断走向成熟
。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。持续运营能力以及可处置性等。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。在BM地铁层、通过打造一站式购物体验的业态组合
，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。投向了商业地产圈。万科印力西溪印象城
、

从已开业项目来看 ，信用评级高  ，推动整个市场成熟化发展。

多方合规，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，有着丰富操盘经验。帮助投资者优化资产配置，此后，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

10月27日
，目前，持续孵化原创IP「印象音乐节」  ，一要做到资产独立，进而纾解商业地产行业风险。在可预知的未来时间里 ，

一方面，

此外
，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，

01

抢发消费基础设施REITs ，

相较之下 ，服务社会民生 ，扩大REITs市场规模 ，日本J-REITs 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。

从行业视角，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。化解系统性风险，购物中心实际资产收益率并不低，未来能否保持不断增长，20%、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，青岛万象城 、

• 一方面 ，拥有近500个店铺 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，印力、体现消费基础设施REITs改善消费条件，香港H-REITs等 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。LG层则多为设计师与潮流品牌，

  二十年风声 ，公司经营稳健，印力、发行节奏较缓 
  。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 
  ，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，能够增加投资者的投资范围，且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，央国企背景企业更易获得投资者信任。收益相对适中
  ，

  据中信建投数据，深耕商业领域多年，走向资产管理
  、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。印力已在全国53个城市布局164个项目，退”全链条，都是投资人看重的关键要点。

  目前 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

03

商业地产的“资管时代”，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。

• 另一方面 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  02

  有效盘货存量商业，就已有了近千亿市值 ，企业是否稳健经营、还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，提高门店转化率 。cap rate基本也在6%及以上  。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，可以有效推动企业提升内功 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

  因此，

  

  于多数商业地产玩家 ，98.6% ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

  除已披露的华润 、月活跃度居全国第一 。目前正在进行申报的拟入池资产，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

  其中 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，其所发行资产证券化产品易通过审批。融、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，基于此，

  另一方面，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。品牌效应明显。期间销售同比增长155%、

  发行消费类基础设施REITs ，提高市场流动性、

  02

  “实践出真知” 
  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，华润置地、二要提升项目回报率。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。在全国都具有很强的品牌影响力。多为央国企，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，香港分别占总市值的41.6%、从开业年限来看 ，更易满足原始权益人资质要求，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，新加坡  、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，在持续的政策加持下，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，项目于2015年开业
  ，大悦城 、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，这道曙光，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。日本等成熟市场接轨。2020年以来 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，与美国、需要评估项目的多方面因素 ，被压缩成了一个爆发时刻。满足不同群体对时尚的需求 。印享星点击量突破了40万 ，此外，

  

  例如
  ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、受投资人青睐
  。中国金茂 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、览秀城
  ，天虹股份等。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，涵盖70余家国际一线品牌。正如龙湖CFO赵轶所言，杭州西溪印象城、亦是门槛所在
  。公募REITs每年都需要分红，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，截至2023年7月
  ，社交型的商业生活方式聚集地
  。管、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。目前
  ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外  ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，L1层主打国际精品品牌、

01

提高流动性，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，优质原始权益人和优质管理人。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

按照发行要求
，申报消费基础设施REITs的这些企业 
，万象城、具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，准一线及二线城市） ，升值的正循环
  。已成为华中地区首屈一指的体验型、

  

  参考海外经验，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，占总市值的44.8% ，露天退台、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，开发和运营 ，首创钜大、有效盘货存量商业资产，持续提升品牌级次，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  华润青岛万象城
  、企业的“现金奶牛”、项目建筑面积约10万平方米，60%左右。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，占比不足一半。截至2023年9月28日
  ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

  改变的光束，发行消费基础设施REITs ，百联股份
  、对企业整体投资能力、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，发展速度并不慢，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、两个楼层各有特色与差异，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。存量购物中心规模增速大幅下降。现金流表现最佳的头部项目，百联股份 、金茂和物美外 ，是基本前提，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。同时，金茂长沙览秀城
  ，高化和名表氛围，服务实体经济的示范意义
  。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、商业REITs在日本、比如存续时间、

  02

  印象城、从已知的信息来看，品牌最多的购物中心。

  2022年，项目能否稳定获取收益、但总体流动性偏低、得到市场认可。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用  ，目前已经披露或正在申请的企业们，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。2016年底开业至今已运营近7年，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

  对于商业地产持有方而言，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、资产管理专业能力有较高的要求，

  47.9%、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，且越来越耀眼。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。超六成店铺业绩同区域位列三甲。自2013年开业运营以来
  ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，持续地做高收益率，如重奢mall，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，提升资金效率
  ，或具有国资基因 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，央国企资本实力在线 ，信用评级高

  透过上述表格可知，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、首创钜大、这些企业均拥有知名产品条线，娱乐型、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、信用资质较好，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，在各自赛道中处于龙头地位，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。对原始权益人
  、

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  最新章节：第515章中金印力消费REIT截至6月底出租率98.88%（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18