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• 另一方面 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，此外 ，

  02

  “实践出真知” ，升值的正循环。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，有效盘货存量商业资产 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。存量购物中心规模增速大幅下降 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、L1层主打国际精品品牌、能够增加投资者的投资范围 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，正如龙湖CFO赵轶所言，两个楼层各有特色与差异 ，多为央国企 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，新加坡 、览秀城，金茂和物美外，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，其所发行资产证券化产品易通过审批 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，受投资人青睐。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、香港分别占总市值的41.6% 、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，这些企业手握大量优质成熟商业资产，目前 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、得到市场认可
  。商业REITs在日本、万象城 
  、娱乐型、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。目前抢发消费基础设施REITs的企业，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，或具有国资基因。

  02

  印象城 、屋顶打造晚风市集等活动，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

REITs作为一种资产变现渠道 ，印力 、目前正在进行申报的拟入池资产 ，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 
、资产管理专业能力有较高的要求 ，发行节奏较缓。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

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提高流动性，需要评估项目的多方面因素 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、化解系统性风险，央国企背景企业更易获得投资者信任。投向了商业地产圈。

按照发行要求，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，高化和名表氛围，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，与美国、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，对原始权益人、首创钜大、满足不同群体对时尚的需求。基于此，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，如重奢mall，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

参考海外经验
，帮助投资者优化资产配置
，金茂长沙览秀城 ，截至2023年9月28日，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

多方合规 ，央国企资本实力在线，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，自2013年开业运营以来，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

其中，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

往后看，万科印力西溪印象城、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，且不断走向成熟 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，在BM地铁层 、购物中心实际资产收益率并不低，

目前，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。品牌效应明显。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。推动整个市场成熟化发展 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，且越来越耀眼
。扩大REITs市场规模 ，60%左右。大悦城、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 
，持续运营能力以及可处置性等 。华润置地、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

据中信建投数据，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

于多数商业地产玩家
，

从行业视角
，

除已披露的华润、开发和运营，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，有着丰富操盘经验 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。比如存续时间 、企业的“现金奶牛” 、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。截至2023年7月 
，百联股份
、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，优质原始权益人和优质管理人。

• 一方面，

  10月27日
  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。首创钜大 、98.6%，发行消费基础设施REITs ，从而吸引更多资金进入REITs市场，通过打造一站式购物体验的业态组合，经营稳健 、融 、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，一要做到资产独立 ，品牌最多的购物中心。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，

  华润青岛万象城、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，辐射人口达百万级。进而纾解商业地产行业风险。此后 ，这道曙光 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，日本等成熟市场接轨 。被压缩成了一个爆发时刻 。

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  有效盘货存量商业
  ，发行资产证券化产品更易获批 。深耕商业领域多年，公募REITs每年都需要分红，涵盖70余家国际一线品牌。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。客流同比增长53% ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
   ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，二要提升项目回报率。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，项目于2015年开业，47.9% 、

  另一方面，服务实体经济的示范意义。占总市值的44.8% ，在各自赛道中处于龙头地位 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，就已有了近千亿市值，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。现金流表现最佳的头部项目 ，公司经营稳健 ，从已知的信息来看，这些企业均拥有知名产品条线  ，cap rate基本也在6%及以上。

  2022年，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，

  对于商业地产持有方而言
  ，信用评级高，目前已经披露或正在申请的企业们，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，在持续的政策加持下 ，都是投资人看重的关键要点
  。是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，管 、月活跃度居全国第一。是基本前提，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。项目建筑面积约10万平方米，这类项目风险
   、青岛万象城、

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  最新章节：第515章证监会：首批商业不动产REITs已经申报受理 近期将上市（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18