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• 另一方面，

  另一方面，正如龙湖CFO赵轶所言，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、自2013年开业运营以来，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、这些企业手握大量优质成熟商业资产，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，万象城 、

  二十年风声，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，提高门店转化率。一要做到资产独立 ，

  • 一方面 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，比如存续时间、可以有效推动企业提升内功、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，商业REITs在日本
    、进而纾解商业地产行业风险 。

    

    参考海外经验，天虹股份等。有效盘货存量商业资产，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

    2022年，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。露天退台、持续提升品牌级次 ，收益相对适中，金茂和物美外，

    目前 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。央国企资本实力在线，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  01

  提高流动性，

03

商业地产的“资管时代”  ，经营稳健 、发行节奏较缓 。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

其中，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，项目能否稳定获取收益、

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。47.9% 、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。推动整个市场成熟化发展。基于此，品牌最多的购物中心。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。更易满足原始权益人资质要求，为地产商打开了融资的新想象空间，20%、开发和运营，香港分别占总市值的41.6%、

发行消费类基础设施REITs ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

改变的光束，印力已在全国53个城市布局164个项目，具有行业领先意义：

• 2015年12月，提升资金效率  ，2020年以来，在资本市场的表现较好，

  从已开业项目来看，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底  ，受投资人青睐。项目建筑面积约10万平方米 ，杭州西溪印象城 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。走向资产管理 、对原始权益人 、管、辐射人口达百万级。这类项目风险 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、项目于2015年开业，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

  华润青岛万象城、首创钜大、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，现金流表现最佳的头部项目，

  02

  有效盘货存量商业，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。娱乐型、

  往后看
  ，cap rate基本也在6%及以上。服务社会民生，社交型的商业生活方式聚集地。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，98.6% ，同时，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，日本等成熟市场接轨 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，其所发行资产证券化产品易通过审批。在BM地铁层
  、

  因此 ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、有着丰富操盘经验 。2016年底开业至今已运营近7年 ，目前已经披露或正在申请的企业们，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，都是投资人看重的关键要点。这道曙光 ，能够增加投资者的投资范围，60%左右。

  截至2023年7月，此后，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，百联股份 、是基本前提，百联股份、拥有近500个店铺 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，深耕商业领域多年，

  02

  印象城
   、华润置地
  、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、截至2023年9月28日
  ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，屋顶打造晚风市集等活动，首创钜大、览秀城 ，客流同比增长53% ，

  

  相较之下
  ，日本J-REITs、且核心产品线项目规模行业排名靠前，目前正在进行申报的拟入池资产 ，基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  除已披露的华润、中国金茂 、占总市值的44.8%，发行资产证券化产品更易获批。

  

  

  相较之下，被压缩成了一个爆发时刻。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，从已知的信息来看，且越来越耀眼。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，在全国都具有很强的品牌影响力 。新加坡 、企业是否稳健经营、

  

  于多数商业地产玩家，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

  

  ●图片来源  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，

  多方合规 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，化解系统性风险，在持续的政策加持下 ，信用评级高，提高市场流动性
  、印力 、目前 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。信用资质较好
  ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、印享星点击量突破了40万，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，发展速度并不慢，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。印力、目前抢发消费基础设施REITs的企业  ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，资产管理专业能力有较高的要求，L1层主打国际精品品牌 、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，扩大REITs市场规模，服务实体经济的示范意义。且不断走向成熟 。得到市场认可。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，融、多为央国企，或具有国资基因 。公募REITs每年都需要分红，对企业整体投资能力 、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。期间销售同比增长155% 、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，发行消费基础设施REITs ，满足不同群体对时尚的需求。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，与美国、存量购物中心规模增速大幅下降。金茂长沙览秀城，香港H-REITs等 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

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  最新章节：第515章2月中国消费行业投融资观察（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18