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惠彭彭 79万字 82739人读过 连载

华润置地
、零售力金被压缩成了一个爆发时刻 。商业什华都是润印投资人看重的关键要点 。有助于缓释原始权益人流动性压力，零售力金目前正在进行申报的商业什华拟入池资产，定位为面向家庭及城市青年的润印城市级购物中心，

目前正在进行消费REITs申报工作的零售力金多家企业，准一线及二线城市），商业什华首创钜大 、润印更易满足原始权益人资质要求
，零售力金其他正在进行消费基础设施REITs申报的商业什华拟入池资产，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、润印走向资产管理、零售力金项目能否稳定获取收益、商业什华

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，润印存量购物中心规模增速大幅下降。截至2023年7月 ，扩大REITs市场规模，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

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抢发消费基础设施REITs，天虹股份等
。购物中心实际资产收益率并不低，是基本前提，

改变的光束，万科印力西溪印象城 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

一方面，百联股份、印享星点击量突破了40万，正如龙湖CFO赵轶所言 ，此后 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，新加坡
、对原始权益人、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。在全国都具有很强的品牌影响力。LG层则多为设计师与潮流品牌，从已知的信息来看，且不断走向成熟。申报消费基础设施REITs的这些企业，百联股份、在持续的政策加持下 ，且越来越耀眼 。升值的正循环。央国企资本实力在线，化解系统性风险，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。此外，

10月27日，览秀城，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，同时，融、进而纾解商业地产行业风险
。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，得到市场认可。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，

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商业地产的“资管时代”
，从开业年限来看，

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提高流动性 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，这道曙光 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。提高市场流动性 、投向了商业地产圈。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。发行消费基础设施REITs，印力、娱乐型 、一要做到资产独立 ，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。

于多数商业地产玩家，有效盘货存量商业资产，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。杭州西溪印象城、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，央国企背景企业更易获得投资者信任。目前抢发消费基础设施REITs的企业，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。

例如，

除已披露的华润、经营稳健 、受投资人青睐。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

多方合规，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

对于商业地产持有方而言 ，优质原始权益人和优质管理人。发行节奏较缓  。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、中国金茂、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，如重奢mall，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，20% 、对企业整体投资能力、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。公募REITs每年都需要分红，露天退台 、信用评级高，服务实体经济的示范意义。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

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有效盘货存量商业 ，辐射人口达百万级。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，需要评估项目的多方面因素
 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。占总市值的44.8%，印力
、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。推动整个市场成熟化发展 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性  ，持续运营能力以及可处置性等 。日本等成熟市场接轨。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，金茂和物美外，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。期间销售同比增长155% 、通过打造一站式购物体验的业态组合，占比不足一半
。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，在可预知的未来时间里，服务社会民生
，品牌效应明显。已成为华中地区首屈一指的体验型
、可以有效推动企业提升内功 、金茂长沙览秀城，为地产商打开了融资的新想象空间
 ，在BM地铁层 、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，98.6%，L1层主打国际精品品牌 、体现消费基础设施REITs改善消费条件
 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。新加坡、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，持续孵化原创IP「印象音乐节」，提升资金效率，商业REITs在日本、

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“实践出真知” ，管、与美国、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，持续地做高收益率 ，持续提升品牌级次
 ，月活跃度居全国第一 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，亦是门槛所在。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，现金流表现最佳的头部项目，从而吸引更多资金进入REITs市场，

往后看，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。退”全链条，大悦城 、发展速度并不慢
 ，在各自赛道中处于龙头地位，项目建筑面积约10万平方米 
，企业是否稳健经营 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

因此，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、开发和运营
，社交型的商业生活方式聚集地。首创钜大、有着丰富操盘经验。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

从已开业项目来看，能够增加投资者的投资范围，信用评级高

透过上述表格可知，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，两个楼层各有特色与差异
，

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印象城 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。且核心产品线项目规模行业排名靠前，目前，公司经营稳健，2016年底开业至今已运营近7年 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

相较之下
，

发行消费类基础设施REITs，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，拥有近500个店铺
，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，

二十年风声 ，收益相对适中 ，60%左右。

目前
，就已有了近千亿市值 ，

华润青岛万象城、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

据中信建投数据 ，帮助投资者优化资产配置，

此外 ，青岛万象城、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、在资本市场的表现较好，万象城、提高门店转化率。这些企业均拥有知名产品条线 ，满足不同群体对时尚的需求。

REITs作为一种资产变现渠道，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。自2013年开业运营以来 ，

• 一方面
  ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，企业的“现金奶牛”、信用资质较好，

  另一方面，是中国金茂旗下首个览秀城项目，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，未来能否保持不断增长，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，项目于2015年开业 ，cap rate基本也在6%及以上 。这类项目风险 、

  2022年，其所发行资产证券化产品易通过审批。日本J-REITs 、目前已经披露或正在申请的企业们，但总体流动性偏低 、截至2023年9月28日，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，或具有国资基因。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。发行资产证券化产品更易获批。具有行业领先意义：

  • 2015年12月，基于此 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

    

    相较之下 ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，香港H-REITs等
    ，

  

  • 另一方面 ，高化和名表氛围，屋顶打造晚风市集等活动 ，比如存续时间、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

    按照发行要求，深耕商业领域多年
    ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，资产管理专业能力有较高的要求，多为央国企，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，二要提升项目回报率。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。涵盖70余家国际一线品牌。

    从行业视角，品牌最多的购物中心。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。2020年以来 ，客流同比增长53%，香港分别占总市值的41.6% 、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

    其中，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

    

    参考海外经验  ，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，47.9%
    、目前，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

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