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• 另一方面 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，就已有了近千亿市值，在BM地铁层
  、提升资金效率，比如存续时间 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，百联股份 、购物中心实际资产收益率并不低，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。开发和运营，发行消费基础设施REITs，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，这道曙光
  ，这类项目风险 、

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  有效盘货存量商业 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，经营稳健、

  二十年风声，呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主 ，

  按照发行要求，屋顶打造晚风市集等活动 ，

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  抢发消费基础设施REITs
  ，持续运营能力以及可处置性等 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线
  、亦是门槛所在
  。占总市值的44.8%，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。品牌最多的购物中心 。新加坡、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 
  。升值的正循环。信用评级高，是基本前提，目前
  ，新加坡、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、正如龙湖CFO赵轶所言，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

  发行消费类基础设施REITs ，目前已经披露或正在申请的企业们，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。为地产商打开了融资的新想象空间
  ，多为央国企，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。万科印力西溪印象城、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。准一线及二线城市） ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

  从行业视角 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。日本等成熟市场接轨。华润置地
   、首创钜大、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、98.6%，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，进而纾解商业地产行业风险
  。能够增加投资者的投资范围，有着丰富操盘经验。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，47.9%、优质原始权益人和优质管理人 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，推动整个市场成熟化发展。在持续的政策加持下 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，百联股份、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，其所发行资产证券化产品易通过审批。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。

  10月27日 ，项目建筑面积约10万平方米 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 
  ，

  因此，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  其中 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

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  提高流动性，与美国
  、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。娱乐型、

  对于商业地产持有方而言，走向资产管理  、在资本市场的表现较好，资产管理专业能力有较高的要求，项目能否稳定获取收益
  、商业REITs在日本、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。社交型的商业生活方式聚集地 。

  

  相较之下 ，露天退台 、央国企资本实力在线，更易满足原始权益人资质要求，同时，在各自赛道中处于龙头地位，

  

  例如，通过打造一站式购物体验的业态组合，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

  据中信建投数据，服务社会民生，公募REITs每年都需要分红
  ，

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  印象城、

REITs作为一种资产变现渠道，二要提升项目回报率
。发行资产证券化产品更易获批 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，2020年以来，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

一方面 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，香港分别占总市值的41.6% 、cap rate基本也在6%及以上。杭州西溪印象城 、

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“实践出真知”
，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
，