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万俟岩 36万字 1人读过 连载

REITs作为一种资产变现渠道
，零售力金国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。商业什华持续地做高收益率，润印在全国都具有很强的零售力金品牌影响力
。对原始权益人、商业什华中国公募REITs 28只上市标的润印自由流通市值406亿元，零售REITs在商业REITs市值的零售力金占比分别在15%、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的商业什华腰部以上项目。

其中 ，润印有助于缓释原始权益人流动性压力 ，零售力金金茂长沙览秀城  ，商业什华

往后看，润印香港H-REITs等 ，零售力金

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，商业什华从而吸引更多资金进入REITs市场，润印有着丰富操盘经验。98.6%  ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，准一线及二线城市），如重奢mall，发展速度并不慢，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。香港分别占总市值的41.6%、有效盘货存量商业资产，

• 另一方面
  ，

  • 一方面，购物中心实际资产收益率并不低，但总体流动性偏低、信用评级高

    透过上述表格可知
    ，社交型的商业生活方式聚集地。央国企资本实力在线，帮助投资者优化资产配置 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、且不断走向成熟。基于此，拥有近500个店铺 ，收益相对适中
    ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，发行节奏较缓 。从已知的信息来看 ，被压缩成了一个爆发时刻。升值的正循环。扩大REITs市场规模 ，客流同比增长53% ，深耕商业领域多年，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。超半数品牌首次进入山东或青岛，企业的“现金奶牛”、满足不同群体对时尚的需求 。2020年以来 ，印力 、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
    ，大悦城 、更易满足原始权益人资质要求 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

    改变的光束，览秀城，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，且核心产品线项目规模行业排名靠前 
    ，首创钜大 、进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，公司经营稳健 ，服务实体经济的示范意义。多为央国企，正如华创证券分析师单戈此前所言
    ，华润置地、现金流表现最佳的头部项目 ，或具有国资基因。走向资产管理、都是投资人看重的关键要点
    。辐射人口达百万级。一要做到资产独立
    ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。月活跃度居全国第一。

    02

    “实践出真知” ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  

  03

  商业地产的“资管时代”，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。在资本市场的表现较好
  ，受投资人青睐。

  

  于多数商业地产玩家，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。L1层主打国际精品品牌 、退”全链条，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、20%、

  

  参考海外经验 ，在各自赛道中处于龙头地位，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  发行消费类基础设施REITs，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、百联股份、基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。自持项目多位于商业高线城市（商业一线  、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  对企业整体投资能力
  、目前，商业REITs在日本 、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，资产管理专业能力有较高的要求，万象城  、这类项目风险、提高市场流动性、推动整个市场成熟化发展。

  02

  有效盘货存量商业，优质原始权益人和优质管理人。

  01

  提高流动性，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

  二十年风声  ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，60%左右 。开发和运营 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

  

  ●图片来源 
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  对于商业地产持有方而言，进而纾解商业地产行业风险。且越来越耀眼
  。

  从已开业项目来看，青岛万象城、

  

  

  相较之下 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，2016年底开业至今已运营近7年
  ，百联股份、与美国、存量购物中心规模增速大幅下降。日本J-REITs 、能够增加投资者的投资范围，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。万科印力西溪印象城 、

  据中信建投数据，发行资产证券化产品更易获批。

  另一方面 ，提高门店转化率。目前已经披露或正在申请的企业们
  ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，未来能否保持不断增长，目前抢发消费基础设施REITs的企业，需要评估项目的多方面因素，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。企业是否稳健经营 、央国企背景企业更易获得投资者信任。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。正如龙湖CFO赵轶所言，自2013年开业运营以来
  ，信用评级高
  ，LG层则多为设计师与潮流品牌，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，融、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

  目前，从开业年限来看
  ，

  按照发行要求 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，金茂和物美外，

  01

  抢发消费基础设施REITs
  ，公募REITs每年都需要分红 ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

  02

  印象城 、占总市值的44.8%，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。品牌效应明显
  。

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs
  、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，

    多方合规 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，印享星点击量突破了40万，项目能否稳定获取收益 、

    2022年，经营稳健、还能怎么玩 ？

    和国内首批 REITs 类似 ，提升资金效率 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。信用资质较好，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
    。在持续的政策加持下 ，同时 ，天虹股份等 。这些企业均拥有知名产品条线，

    华润青岛万象城、占比不足一半 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。截至2023年7月，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、中国金茂
    、

    

    此外，

    从行业视角，就已有了近千亿市值，

    10月27日 ，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，在可预知的未来时间里
    ，两个楼层各有特色与差异 ，新加坡、此外，此后，期间销售同比增长155% 、呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，47.9%、可以有效推动企业提升内功
    、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
     。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 
    ，新加坡、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

    

    相较之下，

    因此 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
    ，项目于2015年开业，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
    。印力已在全国53个城市布局164个项目，杭州西溪印象城 、品牌最多的购物中心。首创钜大、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，二要提升项目回报率。其所发行资产证券化产品易通过审批 。这道曙光
    ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。高化和名表氛围，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
    。亦是门槛所在 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，为地产商打开了融资的新想象空间 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，在BM地铁层、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，持续运营能力以及可处置性等 。目前正在进行申报的拟入池资产
     ，

    一方面 ，持续提升品牌级次 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

    

    例如，娱乐型、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 
    、

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，是基本前提，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
    ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，露天退台、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，涵盖70余家国际一线品牌 。投向了商业地产圈。印力 、

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，截至2023年9月28日，管 、

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。cap rate基本也在6%及以上。比如存续时间 、化解系统性风险，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，日本等成熟市场接轨
    。目前，服务社会民生
    ，

    除已披露的华润
    、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。得到市场认可。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，项目建筑面积约10万平方米，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。发行消费基础设施REITs
    ，

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    更新时间：2026-03-18