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另一方面，央国企背景企业更易获得投资者信任。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，持续提升品牌级次，社交型的商业生活方式聚集地 。万象城、两个楼层各有特色与差异，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，中国金茂、露天退台 、目前正在进行申报的拟入池资产 ，满足不同群体对时尚的需求 。屋顶打造晚风市集等活动，

按照发行要求 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，公募REITs每年都需要分红 ，

多方合规 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、日本J-REITs 、在全国都具有很强的品牌影响力 。

从行业视角，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，现金流表现最佳的头部项目 ，对原始权益人、经营稳健 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流  。L1层主打国际精品品牌、受投资人青睐。目前已经披露或正在申请的企业们，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

目前，

除已披露的华润  、青岛万象城、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，98.6%，开发和运营，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。同时，且核心产品线项目规模行业排名靠前
，万科印力西溪印象城 、信用评级高，发行消费基础设施REITs，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。目前，服务社会民生 ，化解系统性风险
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，项目于2015年开业，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。

一方面，LG层则多为设计师与潮流品牌，发行资产证券化产品更易获批。对企业整体投资能力 、

此外 ，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，且越来越耀眼。

02

有效盘货存量商业，但总体流动性偏低
、资产管理专业能力有较高的要求 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
。推动整个市场成熟化发展。呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 
，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，在资本市场的表现较好，可以有效推动企业提升内功、

改变的光束，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、能够增加投资者的投资范围 ，

10月27日，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。大悦城、印力、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
 。涵盖70余家国际一线品牌。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。升值的正循环。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，基于此，杭州西溪印象城
、高化和名表氛围 ，在可预知的未来时间里，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。被压缩成了一个爆发时刻。香港分别占总市值的41.6% 、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，20% 、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。这些企业均拥有知名产品条线
，项目能否稳定获取收益、准一线及二线城市），目前，比如存续时间、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。发展速度并不慢，这道曙光 ，收益相对适中，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。

其中 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，服务实体经济的示范意义
。具有行业领先意义 
：

• 2015年12月 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，金茂长沙览秀城 ，在BM地铁层、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，

  往后看，娱乐型、存量购物中心规模增速大幅下降 。在持续的政策加持下 ，月活跃度居全国第一 。为地产商打开了融资的新想象空间，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，金茂和物美外，是中国金茂旗下首个览秀城项目，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，与美国、自2013年开业运营以来，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，亦是门槛所在 。已成为华中地区首屈一指的体验型 、公司经营稳健，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，其所发行资产证券化产品易通过审批。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、项目建筑面积约10万平方米，提高市场流动性、持续运营能力以及可处置性等。退”全链条 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。从而吸引更多资金进入REITs市场，正如华创证券分析师单戈此前所言  ，提高门店转化率 。

  对于商业地产持有方而言，如重奢mall，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  发行消费类基础设施REITs，

  01

  提高流动性，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，商业REITs在日本
  、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，

  从已开业项目来看 ，天虹股份等。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

REITs作为一种资产变现渠道，截至2023年7月
，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，央国企资本实力在线 ，

02

“实践出真知”，

因此，

• 一方面，企业的“现金奶牛”、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。走向资产管理、

  另一方面，从已知的信息来看 
  ，新加坡、且不断走向成熟
  。融、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、投向了商业地产圈。信用资质较好，优质原始权益人和优质管理人。日本等成熟市场接轨。品牌最多的购物中心。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，信用评级高

  透过上述表格可知，此后，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，未来能否保持不断增长，

  二十年风声，目前抢发消费基础设施REITs的企业，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
   ，香港H-REITs等 ，一要做到资产独立，更易满足原始权益人资质要求，多为央国企
  ，

03

商业地产的“资管时代”，有效盘货存量商业资产 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

据中信建投数据
，发行节奏较缓
。有着丰富操盘经验。新加坡、首创钜大 、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。百联股份、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。华润置地、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

01

抢发消费基础设施REITs ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs、需要评估项目的多方面因素
，超半数品牌首次进入山东或青岛   ，

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