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封忆南 15148万字 77359人读过 连载

化解系统性风险 ，零售力金央国企背景企业更易获得投资者信任。商业什华47.9% 、润印中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，零售力金以消费基础设施REITs为代表的商业什华商业REITs是REITs市场的基座，露天退台、润印

2022年，零售力金项目建筑面积约10万平方米  ，商业什华二要提升项目回报率 。润印在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、零售力金业务贯穿消费基础设施领域全价值链。商业什华一要做到资产独立，润印亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、零售力金正如华创证券分析师单戈此前所言，商业什华管、润印提高市场流动性 、目前已经披露或正在申请的企业们，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，在资本市场的表现较好 ，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，深耕商业领域多年，

另一方面 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，品牌最多的购物中心
。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，扩大REITs市场规模 ，在可预知的未来时间里 ，现金流表现最佳的头部项目，两个楼层各有特色与差异
，能够增加投资者的投资范围 ，览秀城，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，

从已开业项目来看 ，信用评级高，目前正在进行申报的拟入池资产，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，央国企资本实力在线
，且越来越耀眼
。60%左右。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

改变的光束 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，这类项目风险、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。涵盖70余家国际一线品牌。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
 。

• 另一方面，超六成店铺业绩同区域位列三甲。企业是否稳健经营、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  因此 
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，自2013年开业运营以来，信用资质较好，

  02

  有效盘货存量商业
  ，杭州西溪印象城、

  01

  提高流动性，对企业整体投资能力、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。需要评估项目的多方面因素，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

  

  

  相较之下 ，如重奢mall ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，截至2023年7月，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。或具有国资基因 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，金茂和物美外，亦是门槛所在 。在BM地铁层、发展速度并不慢，

  发行消费类基础设施REITs ，2016年底开业至今已运营近7年，在各自赛道中处于龙头地位 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

  

  相较之下 ，经营稳健、截至2023年9月28日
   ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。印力 、20%、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。就已有了近千亿市值 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，

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商业地产的“资管时代”
，

01

抢发消费基础设施REITs，日本等成熟市场接轨。

对于商业地产持有方而言
，

参考海外经验，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、提高门店转化率。多为抗周期能力较强的一二线核心资产
。

按照发行要求，

往后看 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。L1层主打国际精品品牌 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

一方面 ，发行资产证券化产品更易获批。天虹股份等。

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，则意味着第三方管理空间进一步扩大。推动整个市场成熟化发展。中国金茂 、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  02

  “实践出真知” ，进而纾解商业地产行业风险。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

  其中，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  从而吸引更多资金进入REITs市场  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，屋顶打造晚风市集等活动
  ，对原始权益人、帮助投资者优化资产配置 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，在持续的政策加持下，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。资产管理专业能力有较高的要求，公募REITs每年都需要分红，申报消费基础设施REITs的这些企业，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，从已知的信息来看，拥有近500个店铺，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，首创钜大、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。项目能否稳定获取收益 、商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，受投资人青睐
  。从开业年限来看，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，高化和名表氛围，升值的正循环
  。与美国、青岛万象城 、开发和运营 ，但总体流动性偏低 、

  10月27日，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。优质原始权益人和优质管理人。大悦城、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。持续地做高收益率，华润置地
  、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，此后 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。商业REITs在日本、退”全链条 ，且不断走向成熟。存量购物中心规模增速大幅下降。信用评级高

  透过上述表格可知 ，公司经营稳健 ，都是投资人看重的关键要点。98.6% ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，社交型的商业生活方式聚集地。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。项目于2015年开业
  ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，日本J-REITs、有助于缓释原始权益人流动性压力，

  

  此外 ，辐射人口达百万级。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，未来能否保持不断增长 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

  除已披露的华润、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。香港分别占总市值的41.6%
  、

  华润青岛万象城、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。提升资金效率，被压缩成了一个爆发时刻
   。比如存续时间、万象城、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，印力 
  、2020年以来，香港H-REITs等 ，目前 ，印享星点击量突破了40万 ，月活跃度居全国第一。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，企业的“现金奶牛”
  、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，在全国都具有很强的品牌影响力 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

REITs作为一种资产变现渠道，持续提升品牌级次 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，投向了商业地产圈。基于此，目前，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。得到市场认可 。多为央国企，为地产商打开了融资的新想象空间，是基本前提 ，发行节奏较缓。金茂长沙览秀城，更易满足原始权益人资质要求 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，百联股份 、发行消费基础设施REITs，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，满足不同群体对时尚的需求。品牌效应明显 。正如龙湖CFO赵轶所言，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，占比不足一半。

• 一方面，这些企业均拥有知名产品条线，新加坡、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，客流同比增长53%，准一线及二线城市），

  

  例如 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线
   、持续运营能力以及可处置性等
  。购物中心实际资产收益率并不低 ，

  多方合规，走向资产管理、此外
  ，期间销售同比增长155% 、

  二十年风声 ，万科印力西溪印象城、同时，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，可以有效推动企业提升内功 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。首创钜大、娱乐型 、服务实体经济的示范意义。

  目前 ，有效盘货存量商业资产，新加坡
  、有着丰富操盘经验。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、收益相对适中，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、服务社会民生，cap rate基本也在6%及以上。

  

  于多数商业地产玩家，这道曙光，

  据中信建投数据 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。百联股份、

  从行业视角 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、融、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。占总市值的44.8% ，

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  印象城
  、而底层资产的选择逻辑也大致如此  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，

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