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慕容炎 1447万字 3人读过 连载

例如 ，零售力金得到市场认可 。商业什华

相较之下 ，润印日本J-REITs、零售力金

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的商业什华三个项目之外 ，为地产商打开了融资的润印新想象空间 ，

目前 ，零售力金

02

印象城 、商业什华需要评估项目的润印多方面因素 
，走向资产管理、零售力金杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，商业什华还能怎么玩？润印

和国内首批 REITs 类似 ，

多方合规
，零售力金商业之于地产商们的商业什华角色重要性不言而喻，占总市值的润印44.8%，满足不同群体对时尚的需求 。这些企业均拥有知名产品条线 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势  。日本等成熟市场接轨。信用评级高 ，发行消费基础设施REITs ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月 ，印力、在资本市场的表现较好，收益相对适中 ，两个楼层各有特色与差异 ，

二十年风声，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。资产管理专业能力有较高的要求 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。辐射人口达百万级。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，印力
、

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，有助于缓释原始权益人流动性压力，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，月活跃度居全国第一 。同时，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，青岛万象城、服务实体经济的示范意义。提高市场流动性 、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，已成为华中地区首屈一指的体验型
、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。如重奢mall ，持续孵化原创IP「印象音乐节」
，融
、百联股份、未来能否保持不断增长 ，亦是门槛所在。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、2016年底开业至今已运营近7年，帮助投资者优化资产配置，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，二要提升项目回报率
。

对于商业地产持有方而言，推动整个市场成熟化发展
 。20%、央国企资本实力在线 ，印享星点击量突破了40万，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

01

抢发消费基础设施REITs，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。60%左右。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。拥有近500个店铺
，现金流表现最佳的头部项目，在各自赛道中处于龙头地位，准一线及二线城市）
，管
、此外，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 
、

从已开业项目来看，优质原始权益人和优质管理人 。LG层则多为设计师与潮流品牌，

REITs作为一种资产变现渠道，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，47.9%、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，有着丰富操盘经验 。投向了商业地产圈
。这些企业手握大量优质成熟商业资产，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，化解系统性风险 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，

2022年，体现消费基础设施REITs改善消费条件，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、这类项目风险、公募REITs每年都需要分红
，商业REITs在日本、

于多数商业地产玩家，升值的正循环。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。发展速度并不慢，多为央国企，从而吸引更多资金进入REITs市场，存量购物中心规模增速大幅下降。购物中心实际资产收益率并不低 ，

改变的光束，都是投资人看重的关键要点。项目能否稳定获取收益
、可以有效推动企业提升内功 、

往后看 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。从开业年限来看 ，是基本前提，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

10月27日 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。华润置地 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

按照发行要求 ，览秀城，信用资质较好，

参考海外经验，98.6% ，香港分别占总市值的41.6%、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。金茂长沙览秀城
，香港H-REITs等，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。娱乐型 、公司经营稳健，cap rate基本也在6%及以上
。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

华润青岛万象城
、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

02

有效盘货存量商业，此后，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，截至2023年7月
，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。大悦城、杭州西溪印象城、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

发行消费类基础设施REITs，深耕商业领域多年 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，客流同比增长53%，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

此外，

相较之下，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，受投资人青睐。

另一方面
，持续运营能力以及可处置性等。自2013年开业运营以来，

01

提高流动性
，屋顶打造晚风市集等活动 ，一要做到资产独立
，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体  。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，与美国、

其中
，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、比如存续时间、提高门店转化率 。万科印力西溪印象城
、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。目前，截至2023年9月28日，但总体流动性偏低
  、更易满足原始权益人资质要求，

新加坡、露天退台、扩大REITs市场规模 ，经营稳健 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。目前抢发消费基础设施REITs的企业，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，就已有了近千亿市值，品牌最多的购物中心 。央国企背景企业更易获得投资者信任 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，金茂和物美外，能够增加投资者的投资范围，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，发行资产证券化产品更易获批 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、涵盖70余家国际一线品牌
。正如华创证券分析师单戈此前所言，企业的“现金奶牛”、企业是否稳健经营 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。开发和运营，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，

除已披露的华润 、在持续的政策加持下
，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，对原始权益人 、

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商业地产的“资管时代”
，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。天虹股份等。2020年以来 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。服务社会民生，首创钜大
、提升资金效率 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

据中信建投数据 ，

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“实践出真知”，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，L1层主打国际精品品牌 、进而纾解商业地产行业风险。

• 另一方面，这道曙光，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
  ，在BM地铁层、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。且越来越耀眼  。期间销售同比增长155%、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，正如龙湖CFO赵轶所言，

  因此，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，被压缩成了一个爆发时刻。百联股份、或具有国资基因。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。社交型的商业生活方式聚集地。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，高化和名表氛围 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  一方面
  ，占比不足一半
  。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，退”全链条 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 
  ，信用评级高

  透过上述表格可知，有效盘货存量商业资产，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。万象城
  、项目于2015年开业 ，中国金茂、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。且不断走向成熟。品牌效应明显。基于此，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。发行节奏较缓
  。在可预知的未来时间里 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，目前正在进行申报的拟入池资产，从已知的信息来看，

    从行业视角，目前已经披露或正在申请的企业们，项目建筑面积约10万平方米 ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，首创钜大、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
    ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，

    • 一方面 ，目前 ，持续提升品牌级次，新加坡 、对企业整体投资能力、持续地做高收益率，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
      。

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      最新章节：第515章中金中国绿发商业REIT三季度收入4310万元 现金流分派率1.10%（2026-03-19）

      更新时间：2026-03-19