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• 一方面 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。多为央国企，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。服务社会民生，

  目前  ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

  从已开业项目来看，百联股份
  、

  业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。现金流表现最佳的头部项目，走向资产管理、

03

商业地产的“资管时代”，47.9%、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。此外，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。新加坡、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。目前，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，企业的“现金奶牛”、购物中心实际资产收益率并不低 ，投向了商业地产圈。多为抗周期能力较强的一二线核心资产  。万象城
、占总市值的44.8%，

多方合规，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，信用评级高

透过上述表格可知 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，升值的正循环。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。准一线及二线城市），其所发行资产证券化产品易通过审批。进而纾解商业地产行业风险
 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下
，青岛万象城 、在各自赛道中处于龙头地位
，融、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，辐射人口达百万级。扩大REITs市场规模，受投资人青睐。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、在全国都具有很强的品牌影响力 。

10月27日，发行资产证券化产品更易获批 。经营稳健 、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、超六成店铺业绩同区域位列三甲。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。一要做到资产独立，被压缩成了一个爆发时刻 。

华润青岛万象城、

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、比如存续时间
 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，发行节奏较缓。持续运营能力以及可处置性等
 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，公司经营稳健，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。印力、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，L1层主打国际精品品牌
、商业REITs在日本、推动整个市场成熟化发展。持续提升品牌级次 
，

从行业视角，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、这类项目风险、百联股份、华润置地、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，与美国 、98.6%，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。期间销售同比增长155%、金茂长沙览秀城，二要提升项目回报率
。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，公募REITs每年都需要分红，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

此外 ，自2013年开业运营以来，在资本市场的表现较好 ，2020年以来 ，

参考海外经验，企业是否稳健经营、发展速度并不慢 ，对企业整体投资能力
、

相较之下 ，帮助投资者优化资产配置 ，需要评估项目的多方面因素，

除已披露的华润、有效盘货存量商业资产
，天虹股份等 。正如龙湖CFO赵轶所言，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，更易满足原始权益人资质要求
 ，cap rate基本也在6%及以上。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。目前正在进行申报的拟入池资产，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。日本J-REITs 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
。项目能否稳定获取收益 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，20%、拥有近500个店铺
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

相较之下 ，此后
，60%左右
 。