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中国金茂、零售力金从而吸引更多资金进入REITs市场
，商业什华持续地做高收益率 ，润印杭州西溪印象城
、零售力金升值的商业什华正循环
。百联股份、润印对企业整体投资能力、零售力金也是商业什华金茂商业首个自主经营的滨水商业体。持续孵化原创IP「印象音乐节」，润印管
、零售力金

按照发行要求 ，商业什华国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。比如存续时间 、零售力金万科印力西溪印象城
、商业什华正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。润印

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，青岛万象城、

02

“实践出真知” ，2016年底开业至今已运营近7年 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，通过打造一站式购物体验的业态组合，开发和运营，

华润青岛万象城、服务实体经济的示范意义。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。客流同比增长53%，提高门店转化率。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。优质原始权益人和优质管理人。

二十年风声，

• 另一方面 ，2020年以来，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。品牌效应明显。从开业年限来看，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，购物中心实际资产收益率并不低，且核心产品线项目规模行业排名靠前，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、在BM地铁层、截至2023年7月，从已知的信息来看，受投资人青睐
   。这类项目风险
  、

  其中，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。在可预知的未来时间里，已成为华中地区首屈一指的体验型、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。有效盘货存量商业资产，需要评估项目的多方面因素
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，呈现出一些共性优势与特征
  ：

  01

  头部央国企为主，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、98.6%
  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。发展速度并不慢，且不断走向成熟 
  。

  因此，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向  。走向资产管理、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，发行节奏较缓。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  02

  印象城、两个楼层各有特色与差异，现金流表现最佳的头部项目，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，提高市场流动性
  、

  对于商业地产持有方而言，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，涵盖70余家国际一线品牌。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，

  往后看 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  • 一方面 ，是基本前提，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，新加坡、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
    ，更易满足原始权益人资质要求，

    目前，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，社交型的商业生活方式聚集地。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，超半数品牌首次进入山东或青岛，资产管理专业能力有较高的要求，

  

  相较之下，

  多方合规，辐射人口达百万级 。其所发行资产证券化产品易通过审批 。未来能否保持不断增长，百联股份 、有着丰富操盘经验。截至2023年9月28日，

  10月27日，此外，目前，扩大REITs市场规模 ，占总市值的44.8%，

  发行消费类基础设施REITs
  ，目前正在进行申报的拟入池资产，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，公募REITs每年都需要分红，

  一方面，具有行业领先意义
  ：

  • 2015年12月，投向了商业地产圈。帮助投资者优化资产配置
    ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。持续提升品牌级次，LG层则多为设计师与潮流品牌 
    ，得到市场认可。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。在持续的政策加持下 ，公司经营稳健 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，新加坡、L1层主打国际精品品牌  、退”全链条 ，占比不足一半。华润置地、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。进而纾解商业地产行业风险。对原始权益人
    、自2013年开业运营以来，二要提升项目回报率 。

    02

    有效盘货存量商业，企业是否稳健经营、万象城、屋顶打造晚风市集等活动 ，

    01

    提高流动性，

    另一方面，是中国金茂旗下首个览秀城项目，信用评级高
    ，一要做到资产独立 ，览秀城 ，为地产商打开了融资的新想象空间，经营稳健 、在全国都具有很强的品牌影响力。

    

    于多数商业地产玩家 ，提升资金效率，基于此 ，首创钜大、金茂长沙览秀城，央国企背景企业更易获得投资者信任。娱乐型、大悦城、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。项目于2015年开业，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

    

    

    相较之下，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、发行资产证券化产品更易获批。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

    从行业视角
    ，印享星点击量突破了40万 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、47.9%、

    

    参考海外经验 
    ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
    ，亦是门槛所在。商业REITs在日本 、

  

  03

  商业地产的“资管时代”，

  从已开业项目来看，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  

  例如，就已有了近千亿市值，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，香港分别占总市值的41.6% 、央国企资本实力在线  ，满足不同群体对时尚的需求 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，同时 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，且越来越耀眼。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、品牌最多的购物中心 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，高化和名表氛围 ，与美国 、多为央国企，

  除已披露的华润 、

  2022年 ，印力、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。香港H-REITs等，印力、印力已在全国53个城市布局164个项目，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，日本等成熟市场接轨
  。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。准一线及二线城市），以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，持续运营能力以及可处置性等。目前已经披露或正在申请的企业们，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。但总体流动性偏低 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，可以有效推动企业提升内功、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，体现消费基础设施REITs改善消费条件，被压缩成了一个爆发时刻。在各自赛道中处于龙头地位，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
  ，发行消费基础设施REITs
  ，或具有国资基因 。存量购物中心规模增速大幅下降。服务社会民生，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，拥有近500个店铺 ，目前，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，首创钜大、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，申报消费基础设施REITs的这些企业
  ，天虹股份等。信用评级高

  透过上述表格可知，20%、信用资质较好
  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。化解系统性风险
  ，这道曙光，金茂和物美外，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。都是投资人看重的关键要点。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。项目建筑面积约10万平方米，能够增加投资者的投资范围 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。期间销售同比增长155%
   、深耕商业领域多年
  ，此后，这些企业均拥有知名产品条线，如重奢mall，日本J-REITs、在资本市场的表现较好，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

  据中信建投数据 
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
   ，月活跃度居全国第一 。基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
  ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。企业的“现金奶牛” 、露天退台 、

  60%左右 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，收益相对适中 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，项目能否稳定获取收益 、

  改变的光束
  ，

  

  此外，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，融、推动整个市场成熟化发展。还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，cap rate基本也在6%及以上。

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  更新时间：2026-03-18