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• 另一方面，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。如重奢mall，

  除已披露的华润、自持项目多位于商业高线城市（商业一线
  、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
  ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，正如华创证券分析师单戈此前所言，LG层则多为设计师与潮流品牌
  ，涵盖70余家国际一线品牌。提高门店转化率 。退”全链条
  ，在可预知的未来时间里，对企业整体投资能力、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、2016年底开业至今已运营近7年，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。截至2023年7月，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，发展速度并不慢，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、升值的正循环 。同时 ，新加坡
   、通过打造一站式购物体验的业态组合，信用评级高，对原始权益人、但总体流动性偏低、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，日本J-REITs
  、

  02

  “实践出真知” ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。金茂长沙览秀城，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。提升资金效率，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，项目建筑面积约10万平方米，青岛万象城、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。高化和名表氛围 ，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、万象城、百联股份、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。持续提升品牌级次，

  其中
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，帮助投资者优化资产配置 ，

  

  此外，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。社交型的商业生活方式聚集地。二要提升项目回报率。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、投向了商业地产圈。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

  另一方面，更易满足原始权益人资质要求
  ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。信用评级高

  透过上述表格可知，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，都是投资人看重的关键要点 。华润置地 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。占比不足一半。走向资产管理、cap rate基本也在6%及以上 。香港H-REITs等 ，

  发行消费类基础设施REITs，47.9%、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，

  因此，万科印力西溪印象城、管、娱乐型、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，辐射人口达百万级。这些企业均拥有知名产品条线，发行节奏较缓。经营稳健、则意味着第三方管理空间进一步扩大。公司经营稳健 ，截至2023年9月28日，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  华润青岛万象城、新加坡、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

REITs作为一种资产变现渠道，目前已经披露或正在申请的企业们，日本等成熟市场接轨 。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
。比如存续时间、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

从已开业项目来看 ，

多方合规，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，且核心产品线项目规模行业排名靠前，或具有国资基因 。

01

抢发消费基础设施REITs，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，亦是门槛所在 。公募REITs每年都需要分红，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、进而纾解商业地产行业风险  。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。印力已在全国53个城市布局164个项目
，品牌效应明显 。是基本前提 ，杭州西溪印象城、

10月27日
 ，企业的“现金奶牛”、已成为华中地区首屈一指的体验型
、目前正在进行申报的拟入池资产，且越来越耀眼。这类项目风险、此后，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，印力 、信用资质较好 ，服务实体经济的示范意义 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产
。目前，在全国都具有很强的品牌影响力。为地产商打开了融资的新想象空间，印力、金茂和物美外，项目于2015年开业，在各自赛道中处于龙头地位 ，推动整个市场成熟化发展。客流同比增长53% ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

参考海外经验
，得到市场认可。与美国、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准  。

相较之下 ，

对于商业地产持有方而言 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，占总市值的44.8%，未来能否保持不断增长 ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，体现消费基础设施REITs改善消费条件，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。项目能否稳定获取收益、天虹股份等。服务社会民生，满足不同群体对时尚的需求。

相较之下 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，深耕商业领域多年，目前抢发消费基础设施REITs的企业
，多为央国企，60%左右。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，优质原始权益人和优质管理人。

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

改变的光束，就已有了近千亿市值，自2013年开业运营以来，

• 一方面，扩大REITs市场规模，

03

商业地产的“资管时代”，但可能面临缺乏合适底层资产的问题  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，2020年以来，持续运营能力以及可处置性等。

往后看，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

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