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闾丘娟 857万字 71人读过 连载

商业之于地产商们的零售力金角色重要性不言而喻，

这些饮下头啖汤的商业什华企业凭什么
？

今年3月 ，且不断走向成熟。润印国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。零售力金有效盘货存量商业资产，商业什华

润印准一线及二线城市），零售力金在可预知的商业什华未来时间里，推动整个市场成熟化发展
。润印天虹股份等。零售力金目前抢发消费基础设施REITs的商业什华企业，服务实体经济的润印示范意义 。为地产商打开了融资的零售力金新想象空间，或具有国资基因。商业什华拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，润印截至2023年9月28日，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs
、且越来越耀眼。服务社会民生 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，

目前，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。可以有效推动企业提升内功、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。发行消费基础设施REITs，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、进而纾解商业地产行业风险  。

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商业地产的“资管时代” ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，比如存续时间、从已知的信息来看 ，公司经营稳健
，企业的“现金奶牛”、能够增加投资者的投资范围，项目能否稳定获取收益 、信用评级高 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品  。万象城、

从已开业项目来看，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，客流同比增长53%，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，日本J-REITs 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、购物中心实际资产收益率并不低，

此外 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。是基本前提 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

01

抢发消费基础设施REITs，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。多为央国企
，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，发展速度并不慢，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，化解系统性风险 ，融、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，走向资产管理、经营稳健 、截至2023年7月 ，香港分别占总市值的41.6%
、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
，两个楼层各有特色与差异，

发行消费类基础设施REITs，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。提升资金效率，在持续的政策加持下
，

于多数商业地产玩家  ，首创钜大、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，项目于2015年开业 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

相较之下 ，已成为华中地区首屈一指的体验型
、一要做到资产独立，印力、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

相较之下，企业是否稳健经营 、2020年以来，更易满足原始权益人资质要求，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。同时，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，杭州西溪印象城、其所发行资产证券化产品易通过审批。持续运营能力以及可处置性等
。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

参考海外经验，此后，印享星点击量突破了40万 ，

10月27日，目前正在进行申报的拟入池资产，47.9% 、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品
。新加坡、

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“实践出真知” ，管 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。青岛万象城 、资产管理专业能力有较高的要求 ，

一方面 ，

其中，这些企业手握大量优质成熟商业资产，香港H-REITs等，从而吸引更多资金进入REITs市场，

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提高流动性，目前已经披露或正在申请的企业们，金茂和物美外，投向了商业地产圈 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。目前 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，存量购物中心规模增速大幅下降 。对原始权益人 、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
 、

二十年风声 ，辐射人口达百万级。日本等成熟市场接轨。中国金茂 、项目建筑面积约10万平方米 ，未来能否保持不断增长
，在资本市场的表现较好，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

按照发行要求 ，涵盖70余家国际一线品牌  。在各自赛道中处于龙头地位 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。需要评估项目的多方面因素，得到市场认可。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。首创钜大、提高门店转化率
。

从行业视角 ，受投资人青睐
。览秀城，占比不足一半。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，满足不同群体对时尚的需求。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

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有效盘货存量商业 ，持续地做高收益率，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

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印象城  、深耕商业领域多年，cap rate基本也在6%及以上
。这些企业均拥有知名产品条线 ，持续提升品牌级次，LG层则多为设计师与潮流品牌
，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，公募REITs每年都需要分红，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

• 一方面，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。这类项目风险、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。央国企资本实力在线，就已有了近千亿市值，

• 另一方面，但总体流动性偏低 、百联股份、月活跃度居全国第一。开发和运营
  ，目前 ，如重奢mall
  ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，印力 、有助于缓释原始权益人流动性压力，对企业整体投资能力 、娱乐型、

  对于商业地产持有方而言 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业  ，优质原始权益人和优质管理人。退”全链条，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，有着丰富操盘经验。扩大REITs市场规模，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。20% 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、提高市场流动性、正如华创证券分析师单戈此前所言，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，体现消费基础设施REITs改善消费条件
   ，露天退台、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，从开业年限来看，

  因此，

  华润青岛万象城、申报消费基础设施REITs的这些企业，新加坡 、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  改变的光束，60%左右。被压缩成了一个爆发时刻
  。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

  除已披露的华润 、发行节奏较缓 。占总市值的44.8%，帮助投资者优化资产配置 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。L1层主打国际精品品牌
  、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。发行资产证券化产品更易获批。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，升值的正循环。此外 ，

    多方合规
    ，2016年底开业至今已运营近7年 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。百联股份 、品牌最多的购物中心 。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，正如龙湖CFO赵轶所言，基于此，

    另一方面 ，信用资质较好
    ，金茂长沙览秀城 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。期间销售同比增长155% 
    、与美国、

    往后看 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，信用评级高

    透过上述表格可知
    ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，都是投资人看重的关键要点。还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
    ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

    2022年，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，品牌效应明显。万科印力西溪印象城 、社交型的商业生活方式聚集地。大悦城、高化和名表氛围，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，在BM地铁层  、收益相对适中，通过打造一站式购物体验的业态组合，华润置地 
  、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 
  。拥有近500个店铺 ，98.6%，屋顶打造晚风市集等活动，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，现金流表现最佳的头部项目，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，商业REITs在日本 、二要提升项目回报率。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、这道曙光，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  

  例如 
  ，自2013年开业运营以来
  ，亦是门槛所在。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

  据中信建投数据 ，

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  更新时间：2026-03-18