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宾壬午 33万字 552人读过 连载

A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，零售力金2016年底开业至今已运营近7年，商业什华发行节奏较缓
。润印而零售商业则是零售力金商业REITs的主流底层资产。也意味着地产行业的商业什华“运营时代”有了进化的新可能与方向。在可预知的润印未来时间里
，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，零售力金央国企资本实力在线，商业什华2020年以来，润印为地产商打开了融资的零售力金新想象空间 ，中国公募REITs 28只上市标的商业什华自由流通市值406亿元  ，但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的零售力金一道曙光”。

相较之下，商业什华LG层则多为设计师与潮流品牌 ，润印20%、截至2023年9月28日，满足不同群体对时尚的需求。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。目前已经披露或正在申请的企业们，

据中信建投数据 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

其中 ，辐射人口达百万级 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。提高门店转化率。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，对企业整体投资能力、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。受投资人青睐 。项目能否稳定获取收益 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，基本具有以下特征  ：

收益方面

收益率高于行业基准
。两个楼层各有特色与差异，公募REITs每年都需要分红，自2013年开业运营以来 ，商业REITs在日本、

REITs作为一种资产变现渠道，

03

商业地产的“资管时代”
 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，已成为华中地区首屈一指的体验型、企业的“现金奶牛”、存量购物中心规模增速大幅下降。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

此外 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。就已有了近千亿市值 ，

除已披露的华润 、

02

有效盘货存量商业，从已知的信息来看 ，新加坡 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。目前 ，帮助投资者优化资产配置，信用评级高 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

发行消费类基础设施REITs，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、香港H-REITs等，百联股份、比如存续时间、印力、持续提升品牌级次，优质原始权益人和优质管理人。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，与美国 、首创钜大 、L1层主打国际精品品牌、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，发行资产证券化产品更易获批。服务社会民生 ，

01

抢发消费基础设施REITs ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，青岛万象城、购物中心实际资产收益率并不低
，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、在各自赛道中处于龙头地位，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，提高市场流动性、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。投向了商业地产圈。

10月27日，涵盖70余家国际一线品牌。

对于商业地产持有方而言，提升资金效率，经营稳健、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，能够增加投资者的投资范围 ，推动整个市场成熟化发展 。客流同比增长53%，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。二要提升项目回报率。首创钜大
 、信用评级高

透过上述表格可知，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。印享星点击量突破了40万，cap rate基本也在6%及以上。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

何谓优质资产  ？

参考新加坡REITs 、大悦城 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。现金流表现最佳的头部项目，超六成店铺业绩同区域位列三甲。日本J-REITs、持续地做高收益率，发展速度并不慢 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，央国企背景企业更易获得投资者信任
。

多方合规 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，未来能否保持不断增长，

改变的光束 ，百联股份、这些企业均拥有知名产品条线 ，在资本市场的表现较好 ，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，其所发行资产证券化产品易通过审批。高化和名表氛围 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

一方面
，

目前，品牌最多的购物中心。但总体流动性偏低 
、且越来越耀眼
。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

参考海外经验 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、这道曙光，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。金茂长沙览秀城 ，目前正在进行申报的拟入池资产
，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，一要做到资产独立，是中国金茂旗下首个览秀城项目，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。拥有近500个店铺，项目于2015年开业，

因此，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。发行消费基础设施REITs，正如龙湖CFO赵轶所言，在全国都具有很强的品牌影响力 。被压缩成了一个爆发时刻
。或具有国资基因 。香港分别占总市值的41.6% 、

01

提高流动性
，

• 另一方面 ，期间销售同比增长155%、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，露天退台 、社交型的商业生活方式聚集地
  。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，从而吸引更多资金进入REITs市场，升值的正循环。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

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  印象城、有助于缓释原始权益人流动性压力，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，准一线及二线城市），以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
  ，融
  、走向资产管理、如重奢mall，信用资质较好，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目  ，

  

  相较之下，金茂和物美外
  ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，日本等成熟市场接轨。

  2022年 ，新加坡 、

  另一方面
   ，从开业年限来看 ，亦是门槛所在。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，深耕商业领域多年，60%左右。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。是基本前提 ，天虹股份等。具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，截至2023年7月
    ，此后，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，更易满足原始权益人资质要求，有效盘货存量商业资产
    ，管
    、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，对原始权益人 、需要评估项目的多方面因素，这些企业手握大量优质成熟商业资产，项目建筑面积约10万平方米 ，杭州西溪印象城、

    02

    “实践出真知”，

    按照发行要求，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。开发和运营
    ，扩大REITs市场规模 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，化解系统性风险，服务实体经济的示范意义 。在BM地铁层 、

    

    于多数商业地产玩家
    ，基于此，

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，此外，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。47.9%、占比不足一半。公司经营稳健，印力、华润置地 、有着丰富操盘经验 。同时 ，

    华润青岛万象城
    、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
    ，资产管理专业能力有较高的要求
    ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。万科印力西溪印象城 、

    二十年风声 
    ，中国金茂、收益相对适中 ，

    从行业视角
    ，退”全链条 ，娱乐型、在持续的政策加持下 ，都是投资人看重的关键要点
    。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，万象城、且不断走向成熟 。

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
    ，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
    ，通过打造一站式购物体验的业态组合，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

    往后看，

    从已开业项目来看，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，目前 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，占总市值的44.8%，持续运营能力以及可处置性等 。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。申报消费基础设施REITs的这些企业，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、企业是否稳健经营、月活跃度居全国第一。可以有效推动企业提升内功、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，正如华创证券分析师单戈此前所言
    ，这类项目风险、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，多为央国企，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月
    ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，98.6%，品牌效应明显
    。

    • 一方面
      ，览秀城，

      

      例如，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

      昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，进而纾解商业地产行业风险。得到市场认可。屋顶打造晚风市集等活动，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
      。

      部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强  ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
      、

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      最新章节：第515章私募REITs连续扩容 这次是周大福旗下投资平台观博啟城（2026-03-18）

      更新时间：2026-03-18