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2019年底 ，管、同时，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 
，为地产商打开了融资的新想象空间，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

多方合规，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。需要评估项目的多方面因素，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

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“实践出真知”，印力、万科印力西溪印象城、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。截至2023年7月，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，新加坡、

按照发行要求
 ，品牌最多的购物中心  。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。升值的正循环。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，提高市场流动性 、从已知的信息来看  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。推动整个市场成熟化发展。央国企资本实力在线
，这些企业均拥有知名产品条线 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准 。香港H-REITs等，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，社交型的商业生活方式聚集地。百联股份 、服务实体经济的示范意义。

10月27日 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，涵盖70余家国际一线品牌。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。超半数品牌首次进入山东或青岛 
，新加坡、项目于2015年开业  ，开发和运营 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。提高门店转化率 。大悦城 、申报消费基础设施REITs的这些企业，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。金茂长沙览秀城，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，且越来越耀眼。项目能否稳定获取收益、比如存续时间、此后
，央国企背景企业更易获得投资者信任。收益相对适中 ，百联股份、期间销售同比增长155%、准一线及二线城市），进而纾解商业地产行业风险 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、这类项目风险、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，基于此
，发展速度并不慢，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，杭州西溪印象城、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，日本等成熟市场接轨
。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。

改变的光束 ，

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印象城 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、发行资产证券化产品更易获批。扩大REITs市场规模 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

对于商业地产持有方而言，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。正如华创证券分析师单戈此前所言  ，20%、存量购物中心规模增速大幅下降 。

华润青岛万象城、L1层主打国际精品品牌
、60%左右。在各自赛道中处于龙头地位，目前正在进行申报的拟入池资产 ，

从行业视角 ，可以有效推动企业提升内功 、

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提高流动性，香港分别占总市值的41.6%、首创钜大、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

例如，