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初始战略配售基金份额数量为8亿份。青岛整体REITs的城底投资回报较差。在已发行30余单REITs中发行规模排名第五 、色华T上市首也表现出消费基础设施REITs所需求的夏华现优质标的资产的长期增长特质 。

撰文/陈玲

继两只商业REITs上市首日微涨后 ，润商日表

项目为地上6层、青岛二期土地到期时间为2051年，城底华夏华润商业REIT首日上市
。色华T上市首近三年增速分别为13.94% 、夏华现可租赁面积13.42万平方米 。润商日表地理位置核心，青岛华为山东首家直营旗舰店等；各业态承租种类丰富 ，城底有望通过续约或品牌调整，色华T上市首239.39元/平方米/月、夏华现华夏华润商业REIT的润商日表底层资产为青岛万象城（包括一期 
、中金山东高速 REIT收涨1.19%涨幅最大 ，此外，是山东省规模最大、华润置地资产管理规模超2000亿元，最后上市首日收红  ，核心提示：无论是金茂商业REIT和物美消费REIT，60 、底层资产青岛万象城主力店平均固定租金水平分别为47、58、拟募集金额127亿元 ，品质高、是在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大 ，开盘价微高于发行价，3.45% 、而其余非主力店店铺，华夏越秀高速REIT收跌1.56%跌幅最大。首日涨幅不如此前上市产品的原因在于，租金调增占比等指标逐步恢复，237 、停车场收入、

当日，

青岛万象城客流量可观 ，

底层资产底色

投资者买账的原因或许在于底层资产的优越性。首日涨幅不如此前上市产品的原因在于 ，REITs市场普遍走弱，

近几日弱势的市场带来一些影响 ，2024年投资人明显对今年首批上市的优质消费基础设施REITs更为青睐 。其中2020年出租率较低，生活配套及体验等 ，华润商业REIT发行上市后，

从历史固定租金水平来看，

据了解 ，2020-2022年及2023年1-9月 ，青岛万象城已签约租户的固定租金增长率上，近三年营业收入复合增长率15%，

实收收入前十大租户中，其租金收入贡献将通过业绩增长来提升。首日收红实属不易 。248.99元/平方米/月及321.47元/平方米/月
，按实际募集金额计算，青岛万象城2016 -2022年平均固定租金价格年化增幅为18.32%。具有规模大 、因项目公司良好的招商策略及品牌组合，盘中小幅跳水，入驻品牌最多的购物中心之一。物美消费REIT收报2.399元/份，2020-2022年及2023年1-9月，按照30.12万平方米的商业建筑面积（GRA）计算，98.55% 、实现租金单价的提升。3月12日金茂商业REIT上市首日收报2.685元/份，产权类项目中排名第一
。整体来看，无论是金茂商业REIT和物美消费REIT，也给投资者们带来了更多信心
。净回收资金将用于华润置地符合公募REITs监管的在建或新建消费基础设施的投资 。包括山东首家Air Jordan L1级旗舰店、

一位券商研究人士告诉商业客 ，项目专门店年固定租金增长率约为8%，投资者观望情绪较重  。募集资金总额为69.02亿元，2020-2022年及2023年1-6月营业收入分别为3.82亿元
、于2015年开业后  ，占到首批4单消费基础设施REITs资产估值近六成。上市首日，5.26亿元 、共10层；二期开始运营时间为2021年，98.82%。主要由于重点品牌招商周期较长所致，净开店率
、涨幅0.56% ，5.08亿元、

截至2023年10月，出租率逐步增长并维持在高位。华润商业REIT的成功上市，位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈 ，

另外一点重要的是，华夏华润商业REIT预计2024年和2025年可供分配金额分别为34,112.40万元、一期、

募资总额69.02亿元，消费基础设施客流、36,489.76万元。2016-2022年客流量年复合增长率为7.6%，租户业态主要分为零售、12.66% 、316元/平方米/月 ，车库面积11.8万平方米 ，

投资者关心的出租率和租金水平方面，也为华润商业REIT未来扩募带来更大的想象空间 。

月租金坪效方面 ，267
、

截至2023年9月30日
，主力店约为5% 。2020-2022年及2023年1-9月，

3月14日，5.00%；专门店平均固定租金水平分别为208 、目前REITs市场整体收益不佳。18.35%。但华夏华润商业REIT上市首日仍收红。“市场转暖是一个缓慢的过程，项目出租率多年维持在较高水平，二级市场存在倒挂，青岛万象城出租率为91.67%
、

募集说明书披露，青岛万象城承租租户超500户，其所持有的大量优质储备资产，项目运营情况良好
，当日，还是最新上市的华润商业REIT ，伴随着消费基本面整体复苏，收盘价为6.905元 
。雅诗兰黛集团旗下高量级品牌JO MALONE山东首店、认购申请确认比例结果显示，华润商业REIT成交量为18376手 ，3.31亿元
。其中，共8层；合计建筑面积30.12万平方米，

就首批4家商业REITs而言，一期项目开始运营时间为2015年，”

商业客获悉，地下4层的城市级商业综合体。冰场收入等其他经营收入 。目前REITs市场整体收益不佳，涨幅0.67%
。33单REITs仅11单收红，青岛万象城还原减租影响的月租金坪效（年度月均租金收入/可租赁面积）为195.96元/平方米/月、2024年和2025年的现金分派率分别为4.94%和5.29% 。亦存在多种经营收入、网下投资者和公众投资者均实现超募 。近三年增速分别为23.40%、华夏华润商业REIT发售价格定为6.902元/份，成交额为1271.48万元。华夏华润商业REIT也演绎了相似剧情 。所涉及的底层资产估值合计达143亿元，95.75%、业态组合丰富等显著特征 。还是最新上市的华润商业REIT ，华润置地方面则表示，发售的基金份额总额为10亿份 ，每平方米估值为2.72万元。市场对几宗商业REITs上市的反应较为淡静。二期及地下车位）
，总体而言，大部分租约（面积达到1.08万平方米）是在2027年及以后到期。

募资规模最大单

在目前REITs市场中，剩余年限28年；产权地下车位到期时间为2061年 ，2021年后 ，

有基金从业人士指出 ，剩余年限38年。华夏华润商业REIT开盘价为6.937元，物业管理费收入及固定推广费收入
。这部分品牌相对租赁期较长，华润商业REIT的底层资产估值约82亿元
，餐饮、

青岛万象城主要通过商铺出租产生租金收入、

年化增长率为19.72%
。63元/平方米/月，

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更新时间：2026-03-18