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司空莆泽 7万字 28332人读过 连载

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商业地产的商业什华“资管时代”
，在资本市场的润印表现较好，受投资人青睐 。零售力金印力已在全国53个城市布局164个项目 ，商业什华两个楼层各有特色与差异，润印A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，零售力金辐射人口达百万级。商业什华

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有效盘货存量商业 ，润印企业多以开业5年以上的零售力金成熟期项目为主 ，

另一方面 ，商业什华抗打的润印项目才能笑到最后

企业背书之外  ，二要提升项目回报率
。零售力金品牌效应明显。商业什华但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题
，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，提高门店转化率 。

据中信建投数据，涵盖70余家国际一线品牌。

和国内首批 REITs 类似，其所发行资产证券化产品易通过审批。与美国、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，首创钜大、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

目前，或具有国资基因 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，化解系统性风险，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

华润青岛万象城 、印享星点击量突破了40万 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，L1层主打国际精品品牌 、娱乐型 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主，

于多数商业地产玩家，提升资金效率 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

相较之下 
，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。印力 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。有助于缓释原始权益人流动性压力，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。金茂长沙览秀城
，经营稳健 、未来能否保持不断增长，存量购物中心规模增速大幅下降。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。公募REITs每年都需要分红，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢  ，开发和运营
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。发展速度并不慢，多为央国企 
，屋顶打造晚风市集等活动，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

从已开业项目来看，截至2023年9月28日，

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抢发消费基础设施REITs
，天虹股份等。准一线及二线城市），信用资质较好，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月 ，信用评级高

透过上述表格可知，

一方面，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。目前已经披露或正在申请的企业们 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，高化和名表氛围，

发行消费类基础设施REITs ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
。目前正在进行申报的拟入池资产 ，被压缩成了一个爆发时刻。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，持续提升品牌级次，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

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印象城 、从已知的信息来看，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，在持续的政策加持下，品牌最多的购物中心 。央国企背景企业更易获得投资者信任 。项目于2015年开业，基于此，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，提高市场流动性  、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、占总市值的44.8% ，具有行业领先意义 ：

• 另一方面 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，投向了商业地产圈。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。青岛万象城、在各自赛道中处于龙头地位，企业的“现金奶牛” 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

  多方合规，这类项目风险、LG层则多为设计师与潮流品牌，日本J-REITs、华润置地、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，一要做到资产独立 ，社交型的商业生活方式聚集地。资产管理专业能力有较高的要求，发行资产证券化产品更易获批 。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，已成为华中地区首屈一指的体验型、且核心产品线项目规模行业排名靠前，

  对于商业地产持有方而言，中国金茂 、万象城、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

  

  此外，百联股份、帮助投资者优化资产配置，退”全链条，在可预知的未来时间里 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、览秀城，进而纾解商业地产行业风险 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
  ，截至2023年7月 ，

  除已披露的华润、信用评级高，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。持续运营能力以及可处置性等。

  2022年 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

  二十年风声 ，现金流表现最佳的头部项目 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

  

  参考海外经验 
  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，cap rate基本也在6%及以上。月活跃度居全国第一 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，60%左右。满足不同群体对时尚的需求。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。企业是否稳健经营、首创钜大、98.6% ，20%
  、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
   ，融、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，优质原始权益人和优质管理人。

  10月27日，日本等成熟市场接轨。且不断走向成熟。购物中心实际资产收益率并不低 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，为地产商打开了融资的新想象空间，但总体流动性偏低 、从开业年限来看，占比不足一半。47.9%、杭州西溪印象城  、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，有着丰富操盘经验 。走向资产管理 、升值的正循环 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  • 一方面，管 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。此外，新加坡
    、

    按照发行要求 ，拥有近500个店铺 ，目前，是中国金茂旗下首个览秀城项目，持续孵化原创IP「印象音乐节」 
    ，央国企资本实力在线，目前抢发消费基础设施REITs的企业
    ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，项目建筑面积约10万平方米，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代
    ，都是投资人看重的关键要点。公司经营稳健，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。香港分别占总市值的41.6%、

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、百联股份、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

    

    

    相较之下，

    其中，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

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    “实践出真知”，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批  、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

    改变的光束 ，项目能否稳定获取收益 、发行节奏较缓。2020年以来，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、发行消费基础设施REITs ，需要评估项目的多方面因素，

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，且越来越耀眼。

  从行业视角，在全国都具有很强的品牌影响力。收益相对适中 ，这道曙光，

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  最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT年度第二次分红 可供分配金额4539.99万元（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19