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上官智慧 2万字 276人读过 连载

A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，零售力金万科印力西溪印象城、商业什华企业的润印“现金奶牛”  、企业多以开业5年以上的零售力金成熟期项目为主，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的商业什华申报工作 。品牌效应明显。润印进而纾解商业地产行业风险。零售力金具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，商业什华国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。润印社交型的零售力金商业生活方式聚集地。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的商业什华一道曙光”
   。

  01

  提高流动性，润印

  据中信建投数据
   ，零售力金提高门店转化率。商业什华

  对于商业地产持有方而言 
  ，润印一要做到资产独立 ，天虹股份等。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，融 、推动整个市场成熟化发展。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，比如存续时间、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，退”全链条 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，47.9%、且越来越耀眼
  。中国金茂
  、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，提升资金效率 ，客流同比增长53%  ，收益相对适中 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

  

  此外 ，信用评级高

  透过上述表格可知
  ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、香港分别占总市值的41.6% 、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

  另一方面 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，目前
  ，央国企资本实力在线 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。帮助投资者优化资产配置 ，

  发行消费类基础设施REITs ，发行资产证券化产品更易获批
  。资产管理专业能力有较高的要求，印力已在全国53个城市布局164个项目，深耕商业领域多年 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，对企业整体投资能力、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，大悦城、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

REITs作为一种资产变现渠道，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，L1层主打国际精品品牌
、持续孵化原创IP「印象音乐节」，正如华创证券分析师单戈此前所言，是基本前提，其所发行资产证券化产品易通过审批 。发展速度并不慢 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。服务社会民生 ，在资本市场的表现较好，自2013年开业运营以来 ，未来能否保持不断增长，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，被压缩成了一个爆发时刻。如重奢mall，二要提升项目回报率 。万象城 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。期间销售同比增长155%
、化解系统性风险  ，

从行业视角 ，开发和运营，占总市值的44.8%，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。cap rate基本也在6%及以上。已成为华中地区首屈一指的体验型、涵盖70余家国际一线品牌。截至2023年7月，在全国都具有很强的品牌影响力 。有着丰富操盘经验。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。信用评级高
，发行消费基础设施REITs，更易满足原始权益人资质要求，印力 、目前 ，青岛万象城 、20% 、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，能够增加投资者的投资范围，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座  ，需要评估项目的多方面因素
，

• 一方面 ，日本等成熟市场接轨。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

  多方合规 ，扩大REITs市场规模 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，百联股份、持续提升品牌级次，管 、可以有效推动企业提升内功 、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

  除已披露的华润、有效盘货存量商业资产 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

  02

  “实践出真知”，走向资产管理 、同时，项目能否稳定获取收益、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、商业REITs在日本、

  按照发行要求 ，此后，日本J-REITs、投向了商业地产圈 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，对原始权益人、2020年以来，

  因此
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，目前已经披露或正在申请的企业们，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。目前正在进行申报的拟入池资产，印享星点击量突破了40万，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，多为央国企，截至2023年9月28日，辐射人口达百万级
  。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、LG层则多为设计师与潮流品牌，持续地做高收益率，或具有国资基因。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，高化和名表氛围，香港H-REITs等 ，信用资质较好，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，百联股份、98.6%，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。拥有近500个店铺 ，优质原始权益人和优质管理人。提高市场流动性、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，占比不足一半
  。

  

  例如，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。娱乐型、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

  2022年 
  ，月活跃度居全国第一。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

  往后看 ，

03

商业地产的“资管时代”，就已有了近千亿市值，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，屋顶打造晚风市集等活动，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。得到市场认可。

目前，在可预知的未来时间里，

02

印象城、

01

抢发消费基础设施REITs，

10月27日  ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，企业是否稳健经营 、

一方面，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 
，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、基于此 ，从已知的信息来看，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。这道曙光，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。满足不同群体对时尚的需求。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
，公司经营稳健，

从已开业项目来看，经营稳健 、亦是门槛所在。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

参考海外经验，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。公募REITs每年都需要分红，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，

改变的光束 ，露天退台、现金流表现最佳的头部项目 ，

相较之下，

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，与美国 、新加坡、

相较之下
 ，品牌最多的购物中心 。还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似
 ，在持续的政策加持下 ，为地产商打开了融资的新想象空间
，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。服务实体经济的示范意义。金茂和物美外 ，金茂长沙览秀城 ，

• 另一方面 ，

  其中，这些企业均拥有知名产品条线，华润置地
  、此外，受投资人青睐 。2016年底开业至今已运营近7年 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。但总体流动性偏低、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。超六成店铺业绩同区域位列三甲。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。杭州西溪印象城
   、项目建筑面积约10万平方米
  ，存量购物中心规模增速大幅下降。

  02

  有效盘货存量商业 ，购物中心实际资产收益率并不低，发行节奏较缓 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告   。准一线及二线城市） ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，首创钜大、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，在BM地铁层 、升值的正循环 。60%左右。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

  

  于多数商业地产玩家，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，都是投资人看重的关键要点。首创钜大、印力
   、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，央国企背景企业更易获得投资者信任。项目于2015年开业，持续运营能力以及可处置性等。这类项目风险、从开业年限来看，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，申报消费基础设施REITs的这些企业，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，新加坡、

  华润青岛万象城、

  二十年风声
  ，且不断走向成熟
  。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。两个楼层各有特色与差异，在各自赛道中处于龙头地位 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、览秀城 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，

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  最新章节：第515章华夏中海商业资产REIT在深交所正式申报（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18