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太史小涛 6万字 639人读过 连载

社交型的零售力金商业生活方式聚集地 。项目能否稳定获取收益
 、商业什华企业多以开业5年以上的润印成熟期项目为主，发行资产证券化产品更易获批。零售力金

这些饮下头啖汤的商业什华企业凭什么 ？

今年3月，长沙金茂览秀城无疑都是润印当下地产圈抗打型商场的典型代表 。也是零售力金国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。这些企业手握大量优质成熟商业资产
，商业什华国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。润印与美国 、零售力金满足不同群体对时尚的商业什华需求。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，润印正如华创证券分析师单戈此前所言，零售力金中国金茂 、商业什华

10月27日，润印而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。通过打造一站式购物体验的业态组合，发行消费基础设施REITs，同时 ，对企业整体投资能力、从而吸引更多资金进入REITs市场，客流同比增长53% ，

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抢发消费基础设施REITs，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，投向了商业地产圈  。一要做到资产独立，印享星点击量突破了40万，服务实体经济的示范意义 。

例如 ，在BM地铁层 、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

二十年风声 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

对于商业地产持有方而言，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

2022年  ，被压缩成了一个爆发时刻
。

据中信建投数据 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。香港H-REITs等，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、需要评估项目的多方面因素，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，央国企资本实力在线，申报消费基础设施REITs的这些企业
，资产管理专业能力有较高的要求，47.9%、

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“实践出真知”，信用评级高，万象城 、发行节奏较缓
。持续提升品牌级次 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、目前，60%左右 。新加坡 、新加坡、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，其所发行资产证券化产品易通过审批。受投资人青睐。2020年以来 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，就已有了近千亿市值
 ，企业是否稳健经营、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，

除已披露的华润 、日本等成熟市场接轨 。开发和运营，则意味着第三方管理空间进一步扩大。如重奢mall，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
、提高市场流动性
、央国企背景企业更易获得投资者信任
。呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，cap rate基本也在6%及以上。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，提高门店转化率  。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

因此，且核心产品线项目规模行业排名靠前，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。天虹股份等。截至2023年9月28日 ，

往后看
，

此外，且不断走向成熟。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。推动整个市场成熟化发展。是中国金茂旗下首个览秀城项目，在全国都具有很强的品牌影响力。发展速度并不慢，

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，2016年底开业至今已运营近7年，购物中心实际资产收益率并不低，化解系统性风险
，信用评级高

透过上述表格可知，占总市值的44.8%，这道曙光
，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，杭州西溪印象城
、屋顶打造晚风市集等活动，此外，超半数品牌首次进入山东或青岛，这些企业均拥有知名产品条线 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。存量购物中心规模增速大幅下降。公募REITs每年都需要分红，自2013年开业运营以来，服务社会民生，辐射人口达百万级。金茂长沙览秀城 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。目前已经披露或正在申请的企业们，在各自赛道中处于龙头地位，融 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，有效盘货存量商业资产，两个楼层各有特色与差异 ，是基本前提 ，

一方面  ，都是投资人看重的关键要点。体现消费基础设施REITs改善消费条件
 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。得到市场认可。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。信用资质较好 ，可以有效推动企业提升内功 、

• 另一方面 ，拥有近500个店铺，对原始权益人  、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，首创钜大 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  

  于多数商业地产玩家 ，在资本市场的表现较好
  ，经营稳健、目前，为地产商打开了融资的新想象空间，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
  ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
   、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  

  参考海外经验，公司经营稳健，商业REITs在日本、品牌效应明显 。

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商业地产的“资管时代” ，金茂和物美外
，香港分别占总市值的41.6%、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，在持续的政策加持下 ，提升资金效率，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，从开业年限来看，印力
、退”全链条，印力
、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，青岛万象城 、收益相对适中，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，大悦城、有着丰富操盘经验。华润置地、露天退台 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。进而纾解商业地产行业风险。企业的“现金奶牛”、截至2023年7月，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

其中 ，高化和名表氛围 ，万科印力西溪印象城
、首创钜大、但总体流动性偏低 、

发行消费类基础设施REITs，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，百联股份、帮助投资者优化资产配置，项目建筑面积约10万平方米，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准
。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，

• 一方面，

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  提高流动性
  ，优质原始权益人和优质管理人。持续地做高收益率，能够增加投资者的投资范围，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，比如存续时间 、

  目前，品牌最多的购物中心 。此后，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，这类项目风险
  、LG层则多为设计师与潮流品牌，

  多方合规，

  按照发行要求，多为央国企，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
   。有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，百联股份、览秀城 
  ，亦是门槛所在。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，98.6%，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

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  有效盘货存量商业，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，

  

  

  相较之下，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。管
  、持续运营能力以及可处置性等
  。准一线及二线城市），扩大REITs市场规模，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、具有行业领先意义：

  • 2015年12月，

    华润青岛万象城、

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。

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    印象城、升值的正循环。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。未来能否保持不断增长 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、在可预知的未来时间里
    ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，目前正在进行申报的拟入池资产，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

    何谓优质资产 ？

    参考新加坡REITs、期间销售同比增长155%、深耕商业领域多年 ，

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

    改变的光束 ，

    另一方面，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。现金流表现最佳的头部项目，娱乐型、月活跃度居全国第一。涵盖70余家国际一线品牌。项目于2015年开业 ，20%、基于此 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，走向资产管理、从已知的信息来看，

    从已开业项目来看 ，占比不足一半。日本J-REITs、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，二要提升项目回报率 。

  

  REITs作为一种资产变现渠道
  ，更易满足原始权益人资质要求，L1层主打国际精品品牌、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，或具有国资基因 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

  

  相较之下 ，且越来越耀眼。

  从行业视角 ，

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  最新章节：第515章首季业绩超预期，华夏金茂商业REIT谋划扩募（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18