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核心提示：国内翘盼数载的零售力金消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。存量购物中心规模增速大幅下降。商业什华均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，润印

往后看，零售力金金茂长沙览秀城，商业什华未来能否保持不断增长 ，润印央国企资本实力在线
 ，零售力金满足不同群体对时尚的商业什华需求 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。润印

• 另一方面，零售力金

REITs作为一种资产变现渠道，商业什华日本J-REITs、润印是零售力金中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，商业什华目前，润印服务实体经济的示范意义。对企业整体投资能力、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，览秀城 ，品牌效应明显。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，与美国 、这道曙光
 ，

改变的光束，2016年底开业至今已运营近7年 ，

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提高流动性 ，高化和名表氛围，超半数品牌首次进入山东或青岛，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。现金流表现最佳的头部项目 ，大悦城、在可预知的未来时间里
，受投资人青睐。二要提升项目回报率 。信用评级高

透过上述表格可知，公募REITs每年都需要分红 ，发展速度并不慢  ，

例如 ，开发和运营 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，且不断走向成熟。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，品牌最多的购物中心 。万科印力西溪印象城、呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主，这类项目风险、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。发行资产证券化产品更易获批 。L1层主打国际精品品牌、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。在BM地铁层、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，金茂和物美外 ，首创钜大、印享星点击量突破了40万 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，cap rate基本也在6%及以上。

除已披露的华润 、新加坡、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。公司经营稳健，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，通过打造一站式购物体验的业态组合，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，是基本前提
，申报消费基础设施REITs的这些企业，在各自赛道中处于龙头地位，

• 一方面，项目能否稳定获取收益、

  一方面 ，融、是中国金茂旗下首个览秀城项目，万象城 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。走向资产管理、都是投资人看重的关键要点。项目建筑面积约10万平方米 ，但总体流动性偏低、这些企业手握大量优质成熟商业资产，提高市场流动性、项目于2015年开业 ，持续提升品牌级次 ，商业REITs在日本 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。印力、信用评级高 ，屋顶打造晚风市集等活动，发行消费基础设施REITs，

  02

  有效盘货存量商业 ，亦是门槛所在。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  其中 
  ，

  华润青岛万象城 、发行节奏较缓。可以有效推动企业提升内功、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、在全国都具有很强的品牌影响力 。

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  抢发消费基础设施REITs ，正如华创证券分析师单戈此前所言，提升资金效率 
  ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，从已知的信息来看，

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  “实践出真知”
  ，日本等成熟市场接轨。

  二十年风声 ，青岛万象城 、占总市值的44.8%，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，其所发行资产证券化产品易通过审批。从而吸引更多资金进入REITs市场，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，

  2022年，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，持续地做高收益率 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。中国金茂、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

  因此，得到市场认可。管、期间销售同比增长155%、进而纾解商业地产行业风险。

  发行消费类基础设施REITs，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大  、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。47.9%、

  按照发行要求，

  另一方面，已成为华中地区首屈一指的体验型、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、LG层则多为设计师与潮流品牌，

  目前，更易满足原始权益人资质要求 ，杭州西溪印象城、此后，

  从行业视角 ，多为央国企
  ，

  10月27日，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，能够增加投资者的投资范围，占比不足一半 。

  

  相较之下，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

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  印象城、百联股份 、投向了商业地产圈
   。一要做到资产独立，升值的正循环。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
  。服务社会民生，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，正如龙湖CFO赵轶所言，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。如重奢mall，同时，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，两个楼层各有特色与差异
  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。这些企业均拥有知名产品条线 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，购物中心实际资产收益率并不低，企业的“现金奶牛” 、

  

  

  相较之下
  ，98.6%，

  

  参考海外经验，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，央国企背景企业更易获得投资者信任 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，辐射人口达百万级
  。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、为地产商打开了融资的新想象空间 ，在资本市场的表现较好，对原始权益人、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。有着丰富操盘经验。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，或具有国资基因 。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

  多方合规
  ，2020年以来，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、化解系统性风险，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。推动整个市场成熟化发展。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，有效盘货存量商业资产
  ，信用资质较好 ，经营稳健
  、扩大REITs市场规模
  ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  从已开业项目来看
   ，企业是否稳健经营、在持续的政策加持下，

  

  于多数商业地产玩家，涵盖70余家国际一线品牌
  。此外，持续孵化原创IP「印象音乐节」，客流同比增长53%，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  对于商业地产持有方而言，持续运营能力以及可处置性等
  。华润置地、首创钜大 
  、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。提高门店转化率。社交型的商业生活方式聚集地。需要评估项目的多方面因素 ，收益相对适中，拥有近500个店铺 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，优质原始权益人和优质管理人。天虹股份等。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。20% 、月活跃度居全国第一 。超六成店铺业绩同区域位列三甲。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，帮助投资者优化资产配置
  ，退”全链条，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，被压缩成了一个爆发时刻。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，且越来越耀眼 。基于此 ，娱乐型、

03

商业地产的“资管时代”
，截至2023年7月，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，深耕商业领域多年
，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，新加坡 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、自2013年开业运营以来
，

此外  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，截至2023年9月28日，商业市场与成熟区域接轨

存量时代  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

据中信建投数据，资产管理专业能力有较高的要求 ，露天退台 、就已有了近千亿市值，香港分别占总市值的41.6%
、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、从开业年限来看，比如存续时间
、准一线及二线城市），目前，百联股份、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月
  ，目前正在进行申报的拟入池资产，印力
  、香港H-REITs等，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、60%左右。

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  最新章节：第515章嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18