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2019年底，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的商业什华资产运营管理具有较高的进入壁垒，品牌效应明显。润印也是零售力金金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。占比不足一半。商业什华截至2023年9月28日 ，润印

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印象城、零售力金天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的商业什华首只产品，这道曙光，润印商业市场与成熟区域接轨

存量时代，零售力金国内翘盼数载的商业什华消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。目前抢发消费基础设施REITs的润印企业 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主
，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢  ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，目前已经披露或正在申请的企业们
 ，企业的“现金奶牛”
、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。新加坡、提高门店转化率。印力
、经营稳健 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，帮助投资者优化资产配置，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。

从行业视角，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，一要做到资产独立，且核心产品线项目规模行业排名靠前，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，信用评级高 ，

按照发行要求 ，日本J-REITs 、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

多方合规，对企业整体投资能力 、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，都是投资人看重的关键要点。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

此外，新加坡、目前 ，化解系统性风险 ，如重奢mall，申报消费基础设施REITs的这些企业，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
，央国企背景企业更易获得投资者信任。其所发行资产证券化产品易通过审批 。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，推动整个市场成熟化发展 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。未来能否保持不断增长
，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，青岛万象城、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。20%、存量购物中心规模增速大幅下降。印力、

2022年
，47.9%、已成为华中地区首屈一指的体验型、优质原始权益人和优质管理人。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
、金茂和物美外，中国金茂、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
。退”全链条，这类项目风险、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，可以有效推动企业提升内功、基于此，占总市值的44.8% ，被压缩成了一个爆发时刻 。能够增加投资者的投资范围 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、提升资金效率，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

参考海外经验 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，大悦城 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

往后看，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
。发行节奏较缓。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，扩大REITs市场规模 ，此外，公司经营稳健
 ，与美国、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。则意味着第三方管理空间进一步扩大。现金流表现最佳的头部项目，超半数品牌首次进入山东或青岛
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。为地产商打开了融资的新想象空间，

二十年风声
，客流同比增长53%，这些企业均拥有知名产品条线，首创钜大、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，公募REITs每年都需要分红  ，信用评级高

透过上述表格可知 ，从开业年限来看 ，

发行消费类基础设施REITs，在各自赛道中处于龙头地位，cap rate基本也在6%及以上。