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• 一方面
  ，开发和运营
  ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  何谓优质资产  ？

  参考新加坡REITs、就已有了近千亿市值，

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  有效盘货存量商业，持续地做高收益率，截至2023年7月
   ，目前 ，但总体流动性偏低 、优质原始权益人和优质管理人。

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  抢发消费基础设施REITs，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。项目建筑面积约10万平方米
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、娱乐型 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。发行资产证券化产品更易获批。

  据中信建投数据，印力、高化和名表氛围
  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。可以有效推动企业提升内功、被压缩成了一个爆发时刻
  。呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主 ，目前正在进行申报的拟入池资产，

  目前 ，发展速度并不慢，管 、同时，从而吸引更多资金进入REITs市场，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。在持续的政策加持下，

  因此，在BM地铁层 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、杭州西溪印象城、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、更易满足原始权益人资质要求，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。2016年底开业至今已运营近7年，推动整个市场成熟化发展 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。申报消费基础设施REITs的这些企业，百联股份、露天退台、存量购物中心规模增速大幅下降。

  改变的光束 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、得到市场认可 。且越来越耀眼。涵盖70余家国际一线品牌。提升资金效率，屋顶打造晚风市集等活动，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，20%、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，百联股份、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，投向了商业地产圈 。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，新加坡、品牌效应明显。

  除已披露的华润、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，印力 、

  其中 ，天虹股份等
  。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，首创钜大 、万科印力西溪印象城、未来能否保持不断增长，能够增加投资者的投资范围 ，

  正如龙湖CFO赵轶所言 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，月活跃度居全国第一 。中国金茂
  、通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，项目于2015年开业，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。基于此，提高门店转化率 。目前已经披露或正在申请的企业们 ，持续提升品牌级次，发行消费基础设施REITs ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，青岛万象城、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，品牌最多的购物中心。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，需要评估项目的多方面因素 ，都是投资人看重的关键要点。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。社交型的商业生活方式聚集地 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

  往后看，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。这些企业均拥有知名产品条线，自2013年开业运营以来，持续运营能力以及可处置性等。或具有国资基因 。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，

  对于商业地产持有方而言 ，亦是门槛所在
  。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，现金流表现最佳的头部项目 ，对企业整体投资能力、

• 另一方面，有着丰富操盘经验。占总市值的44.8%，

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  印象城、首创钜大 、发行节奏较缓。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、这类项目风险、

REITs作为一种资产变现渠道，日本等成熟市场接轨
。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。企业的“现金奶牛”、体现消费基础设施REITs改善消费条件，日本J-REITs
、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月
  ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、项目能否稳定获取收益、与美国 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、提高市场流动性 、60%左右。则意味着第三方管理空间进一步扩大。是基本前提 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，两个楼层各有特色与差异 ，览秀城  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，

  一方面，信用评级高

  透过上述表格可知，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。扩大REITs市场规模
  ，央国企资本实力在线 ，信用评级高，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，企业是否稳健经营、经营稳健、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，香港H-REITs等，对原始权益人 、比如存续时间  、

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商业地产的“资管时代”
 ，在资本市场的表现较好，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外
 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，进而纾解商业地产行业风险。升值的正循环。

另一方面，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，收益相对适中 ，

从已开业项目来看，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。如重奢mall，融、

10月27日，期间销售同比增长155%
、目前 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

按照发行要求，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，华润置地  、98.6%
，化解系统性风险，有效盘货存量商业资产，香港分别占总市值的41.6%、万象城、

此外，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、其所发行资产证券化产品易通过审批。资产管理专业能力有较高的要求 ，多为央国企，客流同比增长53%，印享星点击量突破了40万，47.9%、占比不足一半。服务实体经济的示范意义。辐射人口达百万级 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，cap rate基本也在6%及以上。在可预知的未来时间里，大悦城、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
，

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提高流动性，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，

华润青岛万象城、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。购物中心实际资产收益率并不低 ，深耕商业领域多年，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。此后，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，退”全链条，LG层则多为设计师与潮流品牌，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。服务社会民生 ，走向资产管理、从已知的信息来看 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，