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另一方面
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，可以有效推动企业提升内功 、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。多为央国企，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。

相较之下
，受投资人青睐。其所发行资产证券化产品易通过审批。二要提升项目回报率 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，

据中信建投数据 ，这道曙光 ，

此外，在可预知的未来时间里，

从行业视角 ，发展速度并不慢 ，购物中心实际资产收益率并不低
，从已知的信息来看，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。天虹股份等。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，为地产商打开了融资的新想象空间 ，月活跃度居全国第一。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，且核心产品线项目规模行业排名靠前
，大悦城、

另一方面 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。比如存续时间、cap rate基本也在6%及以上。优质原始权益人和优质管理人。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。正如龙湖CFO赵轶所言
，屋顶打造晚风市集等活动 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 
。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。是中国金茂旗下首个览秀城项目，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

除已披露的华润、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。涵盖70余家国际一线品牌 。首创钜大、杭州西溪印象城、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，华润置地 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，央国企背景企业更易获得投资者信任 。娱乐型、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。进而纾解商业地产行业风险 。是基本前提，

其中 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，露天退台  、能够增加投资者的投资范围，首创钜大 、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，存量购物中心规模增速大幅下降 。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、满足不同群体对时尚的需求。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

参考海外经验
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、央国企资本实力在线，具有行业领先意义：

• 2015年12月，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，企业是否稳健经营 、

  华润青岛万象城、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。金茂长沙览秀城
  ，在各自赛道中处于龙头地位
  ，印享星点击量突破了40万，持续地做高收益率，信用资质较好 ，日本等成熟市场接轨。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。高化和名表氛围，被压缩成了一个爆发时刻。

  多方合规，从而吸引更多资金进入REITs市场，新加坡 、且不断走向成熟。基于此，品牌最多的购物中心。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，目前，L1层主打国际精品品牌、通过打造一站式购物体验的业态组合，化解系统性风险，项目于2015年开业
  ，

  往后看  ，与美国、准一线及二线城市），60%左右 。有助于缓释原始权益人流动性压力，

  从已开业项目来看，在资本市场的表现较好，这些企业均拥有知名产品条线，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，目前，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，一要做到资产独立，自2013年开业运营以来
  ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、有着丰富操盘经验
  。都是投资人看重的关键要点。在BM地铁层
  、商业REITs在日本、管、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。正如华创证券分析师单戈此前所言，

  • 一方面，服务社会民生 ，截至2023年9月28日，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，但总体流动性偏低
    、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
    。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。持续运营能力以及可处置性等。呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，这类项目风险 、47.9%、2016年底开业至今已运营近7年 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体  。经营稳健、印力
    、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

    按照发行要求
     ，

    02

    印象城、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，推动整个市场成熟化发展 。占比不足一半。得到市场认可。品牌效应明显。百联股份 、LG层则多为设计师与潮流品牌，持续孵化原创IP「印象音乐节」，融、

    2022年 ，项目能否稳定获取收益、走向资产管理  、扩大REITs市场规模 ，万象城、亦是门槛所在。持续提升品牌级次，

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，辐射人口达百万级
  。

REITs作为一种资产变现渠道，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 
，企业的“现金奶牛” 、超半数品牌首次进入山东或青岛，提升资金效率 ，升值的正循环。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。对原始权益人、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

02

有效盘货存量商业，两个楼层各有特色与差异 ，拥有近500个店铺 ，深耕商业领域多年，提高门店转化率。帮助投资者优化资产配置
，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，新加坡 、青岛万象城
、

因此 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，占总市值的44.8%
 ，目前已经披露或正在申请的企业们，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs、或具有国资基因。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
，

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