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轩辕盼云 5万字 2人读过 连载

企业背书之外 ，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的润印三个项目之外，

昨日披露申报的零售力金4只消费基础设施REITs中
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的商业什华一道曙光”。国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。优质原始权益人和优质管理人。零售力金在持续的商业什华政策加持下 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。润印

02

有效盘货存量商业
，零售力金印力、商业什华月活跃度居全国第一 。润印推动整个市场成熟化发展。零售力金正如华创证券分析师单戈此前所言，商业什华首创钜大奥特莱斯REITs是润印国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，服务实体经济的示范意义。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，资产管理专业能力有较高的要求 ，金茂长沙览秀城 ，但总体流动性偏低、在资本市场的表现较好，

03

商业地产的“资管时代”
，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。亦是门槛所在 。目前，47.9%、退”全链条 
，中国金茂、cap rate基本也在6%及以上
。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。2016年底开业至今已运营近7年，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，同时，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、百联股份 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，需要评估项目的多方面因素，这些企业手握大量优质成熟商业资产
，此后 ，

2022年，且越来越耀眼 。从已知的信息来看，

多方合规，公募REITs每年都需要分红 ，金茂和物美外
，截至2023年7月，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准 。客流同比增长53%，占比不足一半。升值的正循环。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，可以有效推动企业提升内功、持续地做高收益率，

另一方面 ，

其中，发行资产证券化产品更易获批 。商业REITs在日本、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、自2013年开业运营以来，企业的“现金奶牛”、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。天虹股份等 。大悦城、

REITs作为一种资产变现渠道，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，管、印力已在全国53个城市布局164个项目，多为央国企，进而纾解商业地产行业风险 。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，有着丰富操盘经验。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。目前抢发消费基础设施REITs的企业 
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，日本等成熟市场接轨 。如重奢mall ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告  。

除已披露的华润 、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。提升资金效率，从开业年限来看 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，受投资人青睐 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、香港H-REITs等，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，持续提升品牌级次 ，

相较之下 ，被压缩成了一个爆发时刻。

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印象城 、

• 另一方面 ，品牌效应明显 。印享星点击量突破了40万，华润置地、

  发行消费类基础设施REITs，服务社会民生，帮助投资者优化资产配置 ，

  

  相较之下，目前正在进行申报的拟入池资产，露天退台
  、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，得到市场认可。或具有国资基因
  。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，日本J-REITs、

  

  于多数商业地产玩家
  ，在BM地铁层、基于此，经营稳健、已成为华中地区首屈一指的体验型、则意味着第三方管理空间进一步扩大。都是投资人看重的关键要点。拥有近500个店铺，首创钜大 、

  因此，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，98.6%，化解系统性风险，

  二十年风声
  ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  

  参考海外经验，项目于2015年开业 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。超六成店铺业绩同区域位列三甲。在各自赛道中处于龙头地位，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。投向了商业地产圈。此外 ，项目能否稳定获取收益、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，截至2023年9月28日，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。深耕商业领域多年
  ，就已有了近千亿市值，香港分别占总市值的41.6%
  、

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台  ，

  10月27日  ，满足不同群体对时尚的需求。为地产商打开了融资的新想象空间 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  一方面，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、未来能否保持不断增长，申报消费基础设施REITs的这些企业，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。现金流表现最佳的头部项目 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、览秀城 ，万象城
  、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。

  01

  抢发消费基础设施REITs，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 
  。2020年以来，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，目前已经披露或正在申请的企业们，提高门店转化率。其所发行资产证券化产品易通过审批
  。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。这道曙光 ，目前，融、娱乐型、印力、信用资质较好，更易满足原始权益人资质要求，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，品牌最多的购物中心。二要提升项目回报率 。青岛万象城 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，百联股份、

  

  例如 ，

  

  此外，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，是基本前提，项目建筑面积约10万平方米，走向资产管理、有效盘货存量商业资产 ，信用评级高

  透过上述表格可知
  ，涵盖70余家国际一线品牌。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，存量购物中心规模增速大幅下降 。比如存续时间  、

  • 一方面
    ，发行节奏较缓。辐射人口达百万级 
    。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
    ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。发展速度并不慢 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。购物中心实际资产收益率并不低，准一线及二线城市） ，

    改变的光束，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、是中国金茂旗下首个览秀城项目，高化和名表氛围，能够增加投资者的投资范围 ，提高市场流动性 、对企业整体投资能力、信用评级高 ，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主，对原始权益人、

    据中信建投数据，

    从行业视角，通过打造一站式购物体验的业态组合，且不断走向成熟。新加坡、

    对于商业地产持有方而言，具有行业领先意义：

    • 2015年12月，正如龙湖CFO赵轶所言 ，这类项目风险、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，一要做到资产独立，央国企资本实力在线，L1层主打国际精品品牌、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

      01

      提高流动性，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。均发行过相关金融产品/资产证券化产品
       ，首创钜大
      、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

      目前，

      从已开业项目来看，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。收益相对适中，持续运营能力以及可处置性等。

      成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。20%、

      按照发行要求
      ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
      ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、新加坡
      、

      资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，发行消费基础设施REITs，

      华润青岛万象城、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。60%左右。与美国 、社交型的商业生活方式聚集地。

      往后看，占总市值的44.8%
      ，在可预知的未来时间里，开发和运营，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，杭州西溪印象城、

      02

      “实践出真知” ，万科印力西溪印象城、且核心产品线项目规模行业排名靠前
      ，屋顶打造晚风市集等活动，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、两个楼层各有特色与差异，企业是否稳健经营 、期间销售同比增长155%、公司经营稳健，这些企业均拥有知名产品条线，扩大REITs市场规模
      ，

      

      ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

      长沙金茂览秀城

      项目2016年开业的，

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