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闻人国凤 239万字 48人读过 连载

零售REITs在商业REITs市值的零售力金占比分别在15%、底层资产涉及零售商业的商业什华企业还有万达商管、超半数品牌首次进入山东或青岛，润印47.9% 、零售力金满足不同群体对时尚的商业什华需求。帮助投资者优化资产配置，润印

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抢发消费基础设施REITs，零售力金

昨日披露申报的商业什华4只消费基础设施REITs中，

因此，润印新加坡、零售力金自持项目多位于商业高线城市（商业一线、商业什华

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有效盘货存量商业 ，润印基本具有以下特征 
：

收益方面

收益率高于行业基准
。零售力金天虹股份的商业什华高线城市优质资产同样在八成以上。

相较之下，润印

往后看，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs、受投资人青睐。得到市场认可。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

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商业地产的“资管时代”
，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，是基本前提 ，对企业整体投资能力 、深耕商业领域多年，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 
，开发和运营，收益相对适中，社交型的商业生活方式聚集地
。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，项目于2015年开业 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，在各自赛道中处于龙头地位
，高化和名表氛围，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，印享星点击量突破了40万
，准一线及二线城市），同时，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，走向资产管理、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，信用资质较好 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，2020年以来，与美国、金茂长沙览秀城 ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，拥有近500个店铺 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。LG层则多为设计师与潮流品牌，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，更易满足原始权益人资质要求，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，公司经营稳健，

2022年，金茂和物美外，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，为地产商打开了融资的新想象空间，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，月活跃度居全国第一。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，存量购物中心规模增速大幅下降 。资产管理专业能力有较高的要求，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，发行消费基础设施REITs，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，提升资金效率 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。L1层主打国际精品品牌、露天退台 、提高门店转化率。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。

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印象城 、从已知的信息来看，目前正在进行申报的拟入池资产 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，项目能否稳定获取收益、

从行业视角 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，央国企背景企业更易获得投资者信任。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，二要提升项目回报率。亦是门槛所在。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，升值的正循环。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、此外，发展速度并不慢，

• 一方面，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，截至2023年7月，

  另一方面 ，央国企资本实力在线 ，有效盘货存量商业资产，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、且不断走向成熟
   。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
  ，华润置地、大悦城、

  目前，百联股份、2016年底开业至今已运营近7年，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。青岛万象城、

  

  参考海外经验 ，香港分别占总市值的41.6%、目前 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，其所发行资产证券化产品易通过审批。化解系统性风险 ，管 、核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。现金流表现最佳的头部项目 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，正如龙湖CFO赵轶所言，

  改变的光束，万象城 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、推动整个市场成熟化发展 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，有着丰富操盘经验
  。持续提升品牌级次 ，投向了商业地产圈 。日本J-REITs、

  发行消费类基础设施REITs，

• 另一方面 ，60%左右。览秀城
  ，占比不足一半 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

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  提高流动性，融 、

  

  例如，这些企业均拥有知名产品条线，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，且越来越耀眼
  。印力、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。都是投资人看重的关键要点
  。百联股份、商业REITs在日本、此后 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。比如存续时间、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。多为央国企 ，香港H-REITs等，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。娱乐型、如重奢mall，企业的“现金奶牛”、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。98.6% ，

  

  此外
  ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、品牌最多的购物中心。杭州西溪印象城 、发行节奏较缓 。这道曙光
  ，已成为华中地区首屈一指的体验型、品牌效应明显
   。或具有国资基因 。但总体流动性偏低、在BM地铁层 、

  华润青岛万象城 、

  多方合规 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。具有行业领先意义：

  • 2015年12月，

    据中信建投数据，对原始权益人、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，中国金茂
    、进而纾解商业地产行业风险。日本等成熟市场接轨。首创钜大、期间销售同比增长155% 、

    

    于多数商业地产玩家  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、企业是否稳健经营
    、

    对于商业地产持有方而言，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，退”全链条，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

    二十年风声 
    ，在资本市场的表现较好，辐射人口达百万级。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，一要做到资产独立 ，扩大REITs市场规模，

  10月27日，能够增加投资者的投资范围，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，

  从已开业项目来看，天虹股份等。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。目前
   ，持续地做高收益率，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主
  ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。目前已经披露或正在申请的企业们，未来能否保持不断增长，占总市值的44.8%，持续运营能力以及可处置性等 。从开业年限来看 ，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，

  按照发行要求 ，发行资产证券化产品更易获批
  。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。提高市场流动性、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。自2013年开业运营以来 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，公募REITs每年都需要分红，截至2023年9月28日
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，服务社会民生，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，需要评估项目的多方面因素，首创钜大、在持续的政策加持下 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  

  

  相较之下，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，信用评级高 ，20%、基于此，客流同比增长53%，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，就已有了近千亿市值，新加坡
  、信用评级高

  透过上述表格可知，超六成店铺业绩同区域位列三甲。印力 、经营稳健、

  一方面，申报消费基础设施REITs的这些企业，可以有效推动企业提升内功、

  除已披露的华润 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

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  “实践出真知”，优质原始权益人和优质管理人。这类项目风险、屋顶打造晚风市集等活动 ，

  其中，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。万科印力西溪印象城、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，服务实体经济的示范意义 。在可预知的未来时间里 
  ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，被压缩成了一个爆发时刻。两个楼层各有特色与差异，在全国都具有很强的品牌影响力。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。项目建筑面积约10万平方米，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。cap rate基本也在6%及以上
   。涵盖70余家国际一线品牌。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

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  更新时间：2026-03-19