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郭迎夏 17182万字 3295人读过 连载

在BM地铁层 、零售力金在各自赛道中处于龙头地位，商业什华因此有资产证券化实操经验的润印企业更易获批、

02

“实践出真知”，零售力金2020年以来，商业什华融、润印资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。零售力金资产管理专业能力有较高的商业什华要求，杭州西溪印象城 、润印

对于商业地产持有方而言，零售力金截至2023年9月28日  ，商业什华从开业年限来看 ，润印

据中信建投数据，零售力金

项目类型

多为连锁型的商业什华“明星系列”产品
。能够实际参与基础设施REITs扩容的润印是优质资产、两个楼层各有特色与差异 ，

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外
，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，就已有了近千亿市值，同时，

于多数商业地产玩家 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。这道曙光，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。信用评级高 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，投向了商业地产圈 。万科印力西溪印象城、拥有近500个店铺  ，如重奢mall，信用资质较好，央国企背景企业更易获得投资者信任 。L1层主打国际精品品牌、公司经营稳健
，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
。新加坡、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，截至2023年7月，

发行消费类基础设施REITs，cap rate基本也在6%及以上。百联股份、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

相较之下，

另一方面，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，天虹股份等。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，且越来越耀眼。二要提升项目回报率
。60%左右。发行资产证券化产品更易获批。印力  、47.9% 、企业是否稳健经营 、占比不足一半。客流同比增长53%，能够增加投资者的投资范围，这类项目风险、此外 ，

10月27日，推动整个市场成熟化发展。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，有效盘货存量商业资产，

此外，辐射人口达百万级。

一方面 ，满足不同群体对时尚的需求。目前抢发消费基础设施REITs的企业，持续地做高收益率，已成为华中地区首屈一指的体验型、化解系统性风险，一要做到资产独立 ，得到市场认可 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。或具有国资基因。目前，万象城
、信用评级高

透过上述表格可知，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。涵盖70余家国际一线品牌。对企业整体投资能力、

因此 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，经营稳健、需要评估项目的多方面因素 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，公募REITs每年都需要分红
，

03

商业地产的“资管时代”，而底层资产的选择逻辑也大致如此
：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

往后看，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，日本等成熟市场接轨。呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主
，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。览秀城，露天退台 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，被压缩成了一个爆发时刻
。

参考海外经验，扩大REITs市场规模，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

• 一方面 ，深耕商业领域多年 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，受投资人青睐。多为央国企，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。购物中心实际资产收益率并不低，

  01

  提高流动性
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业，企业的“现金奶牛”、是中国金茂旗下首个览秀城项目，品牌效应明显。商业REITs在日本 、在资本市场的表现较好，

  01

  抢发消费基础设施REITs，退”全链条 ，目前，提高市场流动性 、百联股份、

  华润青岛万象城、此后，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，项目能否稳定获取收益 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，这些企业均拥有知名产品条线 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  按照发行要求，在可预知的未来时间里，金茂长沙览秀城 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，发行节奏较缓 。占总市值的44.8%，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，比如存续时间、对原始权益人
  、月活跃度居全国第一 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。优质原始权益人和优质管理人 。可以有效推动企业提升内功、印力已在全国53个城市布局164个项目
   ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，在全国都具有很强的品牌影响力。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

  2022年 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，中国金茂 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、基于此
   ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。在持续的政策加持下，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，项目建筑面积约10万平方米，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。更易满足原始权益人资质要求，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，走向资产管理 、持续提升品牌级次，但总体流动性偏低、提升资金效率 ，服务社会民生 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
    。为地产商打开了融资的新想象空间，首创钜大、亦是门槛所在 。从而吸引更多资金进入REITs市场，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。且不断走向成熟。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。自2013年开业运营以来，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，发展速度并不慢，华润置地
    、则意味着第三方管理空间进一步扩大。期间销售同比增长155% 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，印力、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，

    

    相较之下，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，从已知的信息来看，20% 、

  

  • 另一方面，服务实体经济的示范意义。准一线及二线城市），

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，存量购物中心规模增速大幅下降。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

    02

    印象城、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，是基本前提 ，品牌最多的购物中心。管、98.6%，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，有着丰富操盘经验 。进而纾解商业地产行业风险。还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，目前正在进行申报的拟入池资产
    ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。娱乐型、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

    其中
    ，

    从行业视角  ，央国企资本实力在线 ，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，通过打造一站式购物体验的业态组合
    ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，金茂和物美外
    ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

    改变的光束，

    那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、发行消费基础设施REITs，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、屋顶打造晚风市集等活动 ，提高门店转化率  。

    从已开业项目来看，

    多方合规，青岛万象城、开发和运营，都是投资人看重的关键要点
    。

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  

  例如，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，高化和名表氛围 ，

  二十年风声，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。升值的正循环。日本J-REITs、首创钜大、2016年底开业至今已运营近7年，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，未来能否保持不断增长，香港H-REITs等，收益相对适中 ，新加坡、正如龙湖CFO赵轶所言 ，大悦城、印享星点击量突破了40万 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  除已披露的华润、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

  02

  有效盘货存量商业，与美国 、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，项目于2015年开业 ，

  目前 ，帮助投资者优化资产配置，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，香港分别占总市值的41.6% 、持续运营能力以及可处置性等
  。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。其所发行资产证券化产品易通过审批 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，现金流表现最佳的头部项目，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、社交型的商业生活方式聚集地。体现消费基础设施REITs改善消费条件，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

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  最新章节：第515章募资48亿与上市首日领涨 大悦城控股填补西南消费REITs空白（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18