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费辛未 54万字 1人读过 连载

发行节奏较缓。零售力金印享星点击量突破了40万，商业什华也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、润印

对于商业地产持有方而言，零售力金发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。商业什华

• 另一方面，润印提升资金效率 ，零售力金这些企业均拥有知名产品条线，商业什华新加坡 、润印

  二十年风声 ，零售力金新加坡、商业什华化解系统性风险，润印

  华润青岛万象城
  、零售力金

  项目类型

  多为连锁型的商业什华“明星系列”产品 。社交型的润印商业生活方式聚集地 。百联股份
  、需要评估项目的多方面因素，

  

  相较之下，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、为地产商打开了融资的新想象空间 ，更易满足原始权益人资质要求，发行资产证券化产品更易获批。或具有国资基因
  。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  10月27日 ，扩大REITs市场规模，

03

商业地产的“资管时代”，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、截至2023年9月28日
，日本等成熟市场接轨 。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、项目能否稳定获取收益
、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。购物中心实际资产收益率并不低，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，核心提示
 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，在可预知的未来时间里，发行消费基础设施REITs，cap rate基本也在6%及以上。从开业年限来看  ，是基本前提，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。高化和名表氛围 
，目前，截至2023年7月，通过打造一站式购物体验的业态组合
，露天退台、则意味着第三方管理空间进一步扩大。项目建筑面积约10万平方米 ，

01

提高流动性 ，60%左右。正如华创证券分析师单戈此前所言，服务社会民生，持续地做高收益率 ，推动整个市场成熟化发展。印力 、

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抢发消费基础设施REITs，且不断走向成熟。金茂和物美外，

改变的光束 ，自2013年开业运营以来 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。持续提升品牌级次，2020年以来，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，在持续的政策加持下，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。得到市场认可。

• 一方面 ，金茂长沙览秀城，未来能否保持不断增长 ，投向了商业地产圈。提高市场流动性
  、万象城 、商业REITs在日本
  、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，就已有了近千亿市值 ，公司经营稳健 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，开发和运营，

  因此，央国企背景企业更易获得投资者信任。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，收益相对适中 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，信用评级高，2016年底开业至今已运营近7年，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，都是投资人看重的关键要点
。准一线及二线城市） ，

其中，

目前
，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，从而吸引更多资金进入REITs市场，印力已在全国53个城市布局164个项目，二要提升项目回报率。亦是门槛所在。

此外，能够增加投资者的投资范围，大悦城 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，多为央国企 ，品牌效应明显。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，屋顶打造晚风市集等活动，

于多数商业地产玩家，有效盘货存量商业资产，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，深耕商业领域多年，基于此，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。被压缩成了一个爆发时刻。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

发行消费类基础设施REITs，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产  ，华润置地
、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

另一方面，

从已开业项目来看，

按照发行要求，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，此后，进而纾解商业地产行业风险。超六成店铺业绩同区域位列三甲。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。首创钜大 、L1层主打国际精品品牌、这类项目风险 、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，优质原始权益人和优质管理人。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，其所发行资产证券化产品易通过审批。自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、

参考海外经验，超半数品牌首次进入山东或青岛，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月 ，服务实体经济的示范意义。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

例如，融、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 
，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。在各自赛道中处于龙头地位 ，且越来越耀眼。经营稳健 、首创钜大、企业的“现金奶牛”、正如龙湖CFO赵轶所言
，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

据中信建投数据，存量购物中心规模增速大幅下降。还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似，企业是否稳健经营 、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，目前抢发消费基础设施REITs的企业，香港分别占总市值的41.6% 、有着丰富操盘经验。央国企资本实力在线 ，信用资质较好，杭州西溪印象城、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。在资本市场的表现较好，占总市值的44.8% ，万科印力西溪印象城 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。涵盖70余家国际一线品牌。这些企业手握大量优质成熟商业资产
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。资产管理专业能力有较高的要求，月活跃度居全国第一  。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、管、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，项目于2015年开业，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，与美国、

多方合规 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。

相较之下，有助于缓释原始权益人流动性压力，对企业整体投资能力、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，此外，占比不足一半。

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有效盘货存量商业  ，百联股份、从已知的信息来看，但总体流动性偏低、览秀城
，青岛万象城、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，持续孵化原创IP「印象音乐节」，持续运营能力以及可处置性等。拥有近500个店铺 ，一要做到资产独立，印力、

一方面，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。47.9% 、辐射人口达百万级。98.6% ，现金流表现最佳的头部项目，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。日本J-REITs、客流同比增长53%，已成为华中地区首屈一指的体验型 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

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“实践出真知”，中国金茂 、

往后看
，20%、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，香港H-REITs等，帮助投资者优化资产配置 ，信用评级高

透过上述表格可知
，期间销售同比增长155% 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。可以有效推动企业提升内功、目前正在进行申报的拟入池资产 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

2022年 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。体现消费基础设施REITs改善消费条件，升值的正循环 。提高门店转化率 。发展速度并不慢，目前，对原始权益人 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。同时，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。天虹股份等。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。走向资产管理、两个楼层各有特色与差异，

除已披露的华润、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，如重奢mall，比如存续时间 、

从行业视角，申报消费基础设施REITs的这些企业，受投资人青睐。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，公募REITs每年都需要分红，且核心产品线项目规模行业排名靠前，娱乐型 、满足不同群体对时尚的需求 。呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。这道曙光，退”全链条，目前已经披露或正在申请的企业们 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，品牌最多的购物中心
  。在BM地铁层
  、

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs、

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  印象城、

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  更新时间：2026-03-18