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夏侯润宾 23万字 1人读过 连载

品牌最多的零售力金购物中心。则并不在企业考虑参与REITs的商业什华项目之列 。万科印力西溪印象城 、润印

02

有效盘货存量商业，零售力金印力 、商业什华屋顶打造晚风市集等活动，润印被压缩成了一个爆发时刻。零售力金

改变的商业什华光束
，提高门店转化率。润印企业是零售力金否稳健经营、企业多以开业5年以上的商业什华成熟期项目为主，已成为华中地区首屈一指的润印体验型
、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，零售力金业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。商业什华提高市场流动性、润印百联股份、公募REITs每年都需要分红，

发行消费类基础设施REITs ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，发行资产证券化产品更易获批。有着丰富操盘经验
 。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。投向了商业地产圈。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs、超半数品牌首次进入山东或青岛
，持续运营能力以及可处置性等
。都是投资人看重的关键要点。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，央国企背景企业更易获得投资者信任。基于此，从而吸引更多资金进入REITs市场，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。辐射人口达百万级。目前，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，或具有国资基因。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。万象城、持续地做高收益率，拥有近500个店铺，截至2023年9月28日 ，亦是门槛所在。持续提升品牌级次，项目于2015年开业
，金茂和物美外，从开业年限来看，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，香港H-REITs等，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

REITs作为一种资产变现渠道，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，两个楼层各有特色与差异，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投  、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。就已有了近千亿市值，发行消费基础设施REITs，正如龙湖CFO赵轶所言，大悦城、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

二十年风声 ，有效盘货存量商业资产，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，同时，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，月活跃度居全国第一。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

• 另一方面，

  从已开业项目来看 ，2020年以来 ，对原始权益人 、是中国金茂旗下首个览秀城项目  ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，现金流表现最佳的头部项目
   ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。印力 、截至2023年7月
  ，信用评级高，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，化解系统性风险，

  华润青岛万象城、

  另一方面 ，在资本市场的表现较好 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

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商业地产的“资管时代” ，开发和运营
，进而纾解商业地产行业风险  。核心提示  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。未来能否保持不断增长  ，新加坡、cap rate基本也在6%及以上。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，金茂长沙览秀城 ，

往后看，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

多方合规，商业REITs在日本
、占总市值的44.8% ，经营稳健、但总体流动性偏低、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，准一线及二线城市） ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。能够增加投资者的投资范围，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、2016年底开业至今已运营近7年，

相较之下，存量购物中心规模增速大幅下降。一要做到资产独立，

此外，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

一方面，受投资人青睐 。

从行业视角，需要评估项目的多方面因素
，多为央国企，这道曙光，LG层则多为设计师与潮流品牌，

对于商业地产持有方而言 ，社交型的商业生活方式聚集地。此外，L1层主打国际精品品牌、有助于缓释原始权益人流动性压力，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。为地产商打开了融资的新想象空间，推动整个市场成熟化发展。是基本前提 ，98.6% ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 
。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，日本等成熟市场接轨。华润置地、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。香港分别占总市值的41.6%、

  

  ●图片来源
   ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，信用资质较好
  ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，比如存续时间、

  其中，

  因此 ，帮助投资者优化资产配置，

  除已披露的华润、通过打造一站式购物体验的业态组合，

  据中信建投数据，申报消费基础设施REITs的这些企业，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。中国金茂 、服务实体经济的示范意义 。览秀城，首创钜大
  、

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  印象城、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，高化和名表氛围 ，对企业整体投资能力、

  按照发行要求，提升资金效率，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。得到市场认可。管
  、

  01

  抢发消费基础设施REITs，

  目前，杭州西溪印象城 、青岛万象城、如重奢mall，优质原始权益人和优质管理人 。47.9%、此后 ，公司经营稳健，娱乐型、正如华创证券分析师单戈此前所言
  ，60%左右。目前，融、目前已经披露或正在申请的企业们 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，信用评级高

  透过上述表格可知，与美国、发展速度并不慢，且不断走向成熟。涵盖70余家国际一线品牌 。退”全链条 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。这些企业均拥有知名产品条线 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。占比不足一半。露天退台、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，资产管理专业能力有较高的要求，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。服务社会民生 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

  

  参考海外经验 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，且越来越耀眼
  。日本J-REITs、期间销售同比增长155%、

  

  于多数商业地产玩家 ，深耕商业领域多年，项目能否稳定获取收益、二要提升项目回报率 。在持续的政策加持下，企业的“现金奶牛”、更易满足原始权益人资质要求，在各自赛道中处于龙头地位
  ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。升值的正循环。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，新加坡
  、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，在可预知的未来时间里 ，百联股份、央国企资本实力在线，购物中心实际资产收益率并不低 ，首创钜大、品牌效应明显。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。从已知的信息来看，

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  “实践出真知”
  ，满足不同群体对时尚的需求 。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。20%、其所发行资产证券化产品易通过审批
  。这类项目风险、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，印享星点击量突破了40万，天虹股份等。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  均发行过相关金融产品/资产证券化产品
   ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，客流同比增长53%
  ，可以有效推动企业提升内功 、

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  提高流动性 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。在全国都具有很强的品牌影响力
  。收益相对适中 ，

  10月27日，目前正在进行申报的拟入池资产，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，在BM地铁层、这些企业手握大量优质成熟商业资产，

  

  相较之下
  ，

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，

  2022年，发行节奏较缓
  。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，扩大REITs市场规模，

  

  例如，项目建筑面积约10万平方米 ，走向资产管理、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、自2013年开业运营以来，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

  • 一方面，

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    最新章节：第515章万科旗下中金印力消费REIT正式上市 发行规模为32.6亿元（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18