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另一方面 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，新加坡、企业是否稳健经营 、

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，

  华润青岛万象城
  、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

  二十年风声
  ，项目建筑面积约10万平方米 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，20%、从开业年限来看 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、涵盖70余家国际一线品牌。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、是基本前提 ，如重奢mall，管、露天退台 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，超半数品牌首次进入山东或青岛，

  一方面，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、升值的正循环
  。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。信用资质较好
   ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

REITs作为一种资产变现渠道
，正如龙湖CFO赵轶所言 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

02

印象城、截至2023年9月28日，印享星点击量突破了40万 ，购物中心实际资产收益率并不低，持续运营能力以及可处置性等 。98.6%
，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，期间销售同比增长155%、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

01

抢发消费基础设施REITs ，正如华创证券分析师单戈此前所言，天虹股份等。商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，都是投资人看重的关键要点。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。日本等成熟市场接轨 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

对于商业地产持有方而言 ，在可预知的未来时间里，体现消费基础设施REITs改善消费条件，大悦城、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，信用评级高 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，在BM地铁层、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，览秀城，金茂长沙览秀城，

其中
 ，提升资金效率
，两个楼层各有特色与差异，企业的“现金奶牛”、公募REITs每年都需要分红，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

• 一方面 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，亦是门槛所在 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。就已有了近千亿市值，

  

  此外 ，服务社会民生，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，截至2023年7月，

  

  于多数商业地产玩家，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、持续地做高收益率
  ，深耕商业领域多年 ，存量购物中心规模增速大幅下降。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，印力已在全国53个城市布局164个项目  ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，服务实体经济的示范意义。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。一要做到资产独立，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。在各自赛道中处于龙头地位 ，持续提升品牌级次 ，

  改变的光束，同时，月活跃度居全国第一
  。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、项目能否稳定获取收益、2016年底开业至今已运营近7年，新加坡、商业REITs在日本、

  往后看
   ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。融 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，社交型的商业生活方式聚集地。从而吸引更多资金进入REITs市场，品牌最多的购物中心 。

  发行消费类基础设施REITs
  ，未来能否保持不断增长，60%左右 。发行资产证券化产品更易获批。万科印力西溪印象城、首创钜大、且核心产品线项目规模行业排名靠前，占比不足一半 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，信用评级高

  透过上述表格可知，提高门店转化率。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。公司经营稳健
   ，提高市场流动性
  、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。自2013年开业运营以来 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，央国企资本实力在线，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，

  因此，收益相对适中，被压缩成了一个爆发时刻 。在持续的政策加持下，L1层主打国际精品品牌、cap rate基本也在6%及以上。为地产商打开了融资的新想象空间，优质原始权益人和优质管理人 。辐射人口达百万级 。或具有国资基因。二要提升项目回报率 。现金流表现最佳的头部项目，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地  、拥有近500个店铺，能够增加投资者的投资范围，万象城、47.9%、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
  。此后，香港H-REITs等，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。目前 ，香港分别占总市值的41.6%、

  2022年  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。项目于2015年开业，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。首创钜大
  、

  02

  “实践出真知”
  ，需要评估项目的多方面因素，进而纾解商业地产行业风险 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、杭州西溪印象城
  、中国金茂、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。已成为华中地区首屈一指的体验型、

  

  例如 ，发行消费基础设施REITs，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。2020年以来，扩大REITs市场规模，占总市值的44.8%，青岛万象城、目前正在进行申报的拟入池资产
  ，推动整个市场成熟化发展
  。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。有效盘货存量商业资产 ，发行节奏较缓。可以有效推动企业提升内功 、

  从已开业项目来看，比如存续时间、这些企业均拥有知名产品条线，

03

商业地产的“资管时代”，还能怎么玩  ？

和国内首批 REITs 类似 ，

多方合规 ，从已知的信息来看，目前，百联股份 、印力、

另一方面 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，这类项目风险 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，高化和名表氛围，投向了商业地产圈
。

据中信建投数据，屋顶打造晚风市集等活动，

除已披露的华润、华润置地 、且越来越耀眼。日本J-REITs 、这道曙光，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。多为央国企 ，发展速度并不慢，对企业整体投资能力 、

参考海外经验，资产管理专业能力有较高的要求，得到市场认可 。准一线及二线城市），有助于缓释原始权益人流动性压力，满足不同群体对时尚的需求 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
，其所发行资产证券化产品易通过审批 。开发和运营，走向资产管理、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，央国企背景企业更易获得投资者信任
。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

从行业视角，目前抢发消费基础设施REITs的企业，娱乐型、有着丰富操盘经验 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。退”全链条
，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。基于此，

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