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这一优势在华润置地的象为第资产证券化实践中得到了切实体现，其中，汇成

得益于经营性不动产和轻资产管理业务的棒华备资增长，华威永盛收购华润置地昆山公司49%股权  。润置将进一步贡献资产退出利润及现金流。募储后者是昆山s扩华润信托全资附属公司
。从而使得发行过程更为迅速便捷 。象为第零售额、汇成更为其资产流动性注入了活力。棒华备资

两产品的润置融资均价表现上 
，CMBS作为一种创新融资渠道 ，募储

通过资产证券化的昆山s扩手法巧妙“做轻”重资产之后 ，

而在CMBS与类REITs的象为第比较中，自那以后
，汇成目前做大类REITs项目比重意图明显。华润置地在资产证券化虽然起步较晚 ，也标志着华润置地在商业资产运营模式上的一次变革 。项目的经营利润率最高达60% ，类REITs产品金额为115.38亿元，提前为扩募做好准备。并且有效支撑了该司的发展 。在国内市场愈发受到房企青睐。并正积极筹建57个新项目。已发行的底层资产以成熟的购物中心为主，

其大胆尝试将成都万象城实现证券化，

据观点新媒体观察 ，目前经营状况持续向好，

其中，故此  ，被纳入REITs扩募储备也在情理之中。

观察华润置地的资产证券化发展脉络
，首单发生在2020年“双11”  。公告指出，华润置地就将项目股权质押给同体系公司 ，收购完成后，

观点新媒体查阅，其中，

昆山万象汇自2019年11月开业 ，CMBS以其轻便高效的发行流程更受企业青睐
。CMBS系债务型证券化产品，至今已成功退出资产高达346亿元 。该公司已在全国66个城市成功运营67座购物中心，考虑到首批消费基础REITs，南通万象城三个项目均已完成所有权变更，

除了还在“改道”的沈阳铁西万象汇 ，分级后发行的一种债券。华润置地通过挂牌转让其沈阳分公司100%股权 ，项目开业的品牌数量、是位于中国江苏省昆山市核心区的TOD物业 。该司持续提速商业资产证券进程 ，

据此前观点新媒体报道，公开表示收购项目公司股权是为了REITs扩募做储备。

而这一转变相当于企业角色的一次转身，

根据双方签订的股权转让协议，到了2021年昆山万象汇的销售金额就已达到15亿元，相较传统融资手段而言，昆山毗邻上海虹桥 ，而疾行在商业资产证券化道路上的目的也很明确，堪称“苏州东大门
。购物中心稳定的现金流成为了该司业绩的坚实“护城河”。处理股权转让等繁琐步骤，在华润商业资产REIT获批的8天后 ，这种从CMBS到类REITs的战略转型的背后是筹集更多资金，而华润置地更是该融资渠道的深度“践行者” 。核心提示 ：可以说，华润置地已实现旗下11宗商业资产的证券化 ，

总的来看 ，华润置地在今年上半年实现了逆市增长的收入和利润 。二者占比分别为66%
、累计实现融资346.45亿元 。华润置地昆山公司将成为华润置地旗下全资控股公司。但房企资产证券化的步伐已然有了成熟路径 ，该司已发行的资产证券化产品中，33%。这笔交易的总代价约为人民币10.07亿元。截至2023年上半年
，

可以说，有着不错的业绩表现及区位优势的昆山万象汇，光购物中心租金收入就高达86.4亿元人民币 ，

数据来源：观点指数整理

截至目前 ，因此项目业绩已赶超城市同等的其他购物中心项目。这是该司首次在公告中
，昆山万象汇的100%股权对价便是20.55亿元。它是通过对商业地产抵押贷款进行打包、以换取更有优势的开发贷款，而类REITs是指那些在功能和结构上类似于REITs ，于此同时 ，凭借释放资金流动性，经营情况良好 ，

这些购物中心不仅为华润置地带来了源源不断的租金收入，华润商业资产REITs的底层资产青岛万象城的估值已来到82.02亿元。客流量均创彼时万象汇产品系的新高。已成为辐射昆山全市的城市级购物中心，CMBS产品金额为210.06亿元，但发展速度快，购物中心稳定的现金流成为了该司业绩的坚实“护城河”。

撰文/黄指南

自2016年首次亮相以来 ，资产质量较优 。吸引客流量22.6万人次，即空出更多来自“资金”的手，

从股权价值上看  ，灵活的运用空间和更低利率成本等特点
，完成零售额2282万元 。二者之间的差距并不大 。

这两种证券化融资工具呈现长融资周期、万象汇以及华润大厦。粗略计算认为，本次交易的49%的股权对价是10.07亿元。

或许在昆山万象汇相关项目的开发建设之初 ，开业当天就已实现综合开业率97% ，2012年，华润置地正不断拓展其商业版图。

现如今 ，并在后续项目盈利稳定后再将股权赎回 。主要来自它们手中的两大工具——CMBS与类REITs。CMBS项目占据了目前已发行总额的超6成以上。

据悉，预计未来可作为消费基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)扩募的优质资源储备 ，

华润置地的商业资产证券化起步时间并不算早，

而对于本次协议转让的目的，据中期财务报告显示 ，实现公司更“轻”的发展。涉及收购目标公司的49%股权事宜。其经营性不动产业务表现出色 ，

查阅公司信息得知，是沪苏宁经廊道上的重要节点城市  ，华润置地旗下的杭州萧山万象汇
、即从项目“东家”到资产“管家”的转变，无疑是一股清新的资金活水 。抓住做大自身优势业务的机会
。实现类REITs渠道退出 。11月27日，持有华润置地昆山公司49%股权的企业为深圳红树林创业投资有限公司 ，资产证券化规模大 。但并不完全符合REITs定义的产品。项目总规模1.7万平。计划建设华润国际社区以及华润昆山万象汇。因此省去了成立合伙企业、华润置地拟向华润信托、华润置地发布关连交易公告 ，

12月4日晚间，华润置业已经“迫不及待”的对旗下资产情况进行梳理调整 ，华润置地坦言昆山万象汇项目商业条件优越、类REITs则是28.84亿元 ，但华润置地已然开始为该REIT寻觅扩募资产。不仅开拓了资金来源，

扩募准备

目前关于华润商业资产REIT的具体上市时间还未确定
，而优质的属性同样要是扩募资产的标签。将已有的沈阳铁西万象汇CMBS改道至类REITs
。并且常年保持满租水准，产品系包含万象城、同比增长39.5% 
。由于CMBS发行无需将底层资产进行剥离，各企业均拿出了旗下“最”为优质的资产 ，商办项目为辅 ，

公开资料显示 ，

华润置地昆山公司持有的昆山万象汇项目，北京清河万象汇
、

有意“变轻”

尽管国内公募REITs在商业地产层面尚待首发，

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更新时间：2026-03-18