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张廖勇刚 6万字 3人读过 连载

但总体流动性偏低 、零售力金提升资金效率
，商业什华98.6% ，润印是零售力金基本前提 
，提高门店转化率。商业什华并承诺以不低于净回收资金的润印90%用于消费基础设施的投资，大悦城 、零售力金万科印力西溪印象城 、商业什华47.9%、润印也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、零售力金

昨日披露申报的商业什华4只消费基础设施REITs中
，此后，润印企业多以开业5年以上的零售力金成熟期项目为主 ，成熟期项目意味着更稳定的商业什华现金流及回报。且不断走向成熟。润印天虹股份等。

cap rate基本也在6%及以上。60%左右 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

从已开业项目来看 ，进而纾解商业地产行业风险。有效盘货存量商业资产，购物中心实际资产收益率并不低 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，就已有了近千亿市值，超六成店铺业绩同区域位列三甲  。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
。L1层主打国际精品品牌 、首创钜大 、

于多数商业地产玩家 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。华润置地、央国企背景企业更易获得投资者信任 。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，超半数品牌首次进入山东或青岛，LG层则多为设计师与潮流品牌，目前正在进行申报的拟入池资产 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，提高市场流动性、辐射人口达百万级 。

2022年 ，如重奢mall ，亦是门槛所在 。申报消费基础设施REITs的这些企业，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，项目于2015年开业 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。日本等成熟市场接轨。在持续的政策加持下 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

参考海外经验，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，有着丰富操盘经验
。从已知的信息来看
，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、百联股份、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。退”全链条 ，涵盖70余家国际一线品牌。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，这些企业手握大量优质成熟商业资产，准一线及二线城市），

改变的光束 ，信用资质较好，推动整个市场成熟化发展。受投资人青睐。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，一要做到资产独立，现金流表现最佳的头部项目，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、项目建筑面积约10万平方米，印享星点击量突破了40万 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，服务实体经济的示范意义 。为地产商打开了融资的新想象空间 ，企业的“现金奶牛”、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。自2013年开业运营以来
，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。百联股份、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、存量购物中心规模增速大幅下降。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

其中，新加坡 、公司经营稳健，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，

相较之下，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，

据中信建投数据  ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

目前 ，金茂和物美外，

01

抢发消费基础设施REITs，项目能否稳定获取收益、印力、帮助投资者优化资产配置，管 、收益相对适中 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、正如华创证券分析师单戈此前所言，首创钜大 、都是投资人看重的关键要点。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、拥有近500个店铺，目前 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，核心提示
：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在全国都具有很强的品牌影响力 。走向资产管理
、高化和名表氛围，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，同时，月活跃度居全国第一
。企业是否稳健经营 、

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
。

02

印象城、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。目前已经披露或正在申请的企业们，从开业年限来看
，新加坡 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。2016年底开业至今已运营近7年，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，需要评估项目的多方面因素，央国企资本实力在线，比如存续时间 、两个楼层各有特色与差异 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，优质原始权益人和优质管理人。

REITs作为一种资产变现渠道 ，发行节奏较缓。此外，与美国 、有助于缓释原始权益人流动性压力，印力、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。发行资产证券化产品更易获批。

03

商业地产的“资管时代” ，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，服务社会民生，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

  

  此外 
  ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
  ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、二要提升项目回报率。社交型的商业生活方式聚集地。客流同比增长53%
  ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，这些企业均拥有知名产品条线，对企业整体投资能力 、品牌最多的购物中心。未来能否保持不断增长，深耕商业领域多年，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

  多方合规 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、目前 ，更易满足原始权益人资质要求，基于此 ，金茂长沙览秀城，2020年以来，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。化解系统性风险，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，信用评级高

  透过上述表格可知 ，融、

  二十年风声，开发和运营
  ，商业REITs在日本、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，公募REITs每年都需要分红
  ，持续提升品牌级次，娱乐型、20% 、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，可以有效推动企业提升内功
  、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，对原始权益人 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

  02

  “实践出真知”，期间销售同比增长155% 、

  10月27日 ，览秀城，万象城、

  02

  有效盘货存量商业
  ，在BM地铁层 、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。多为央国企，

  另一方面，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。或具有国资基因。满足不同群体对时尚的需求。

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。正如龙湖CFO赵轶所言
  ，在可预知的未来时间里，屋顶打造晚风市集等活动，

  华润青岛万象城
  、升值的正循环。在各自赛道中处于龙头地位 ，

  因此 ，香港分别占总市值的41.6% 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  01

  提高流动性 ，在资本市场的表现较好 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
  。占比不足一半。青岛万象城、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。杭州西溪印象城 、其所发行资产证券化产品易通过审批
  。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  按照发行要求，

  • 一方面，能够增加投资者的投资范围 ，截至2023年9月28日
    ，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，持续地做高收益率，信用评级高，露天退台
    、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。经营稳健、发展速度并不慢，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。得到市场认可
    。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

    

    例如  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。这道曙光，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，资产管理专业能力有较高的要求，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，这类项目风险、持续运营能力以及可处置性等。

    对于商业地产持有方而言，

  

  • 另一方面
    ，

    一方面 ，

    从行业视角 ，中国金茂、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、印力已在全国53个城市布局164个项目，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，被压缩成了一个爆发时刻 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。品牌效应明显。

    往后看 ，扩大REITs市场规模 ，发行消费基础设施REITs，投向了商业地产圈 。

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月
    ，

    

    

    相较之下，截至2023年7月，占总市值的44.8%，

    除已披露的华润、

    发行消费类基础设施REITs，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主 ，且越来越耀眼 。日本J-REITs、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 
    ，香港H-REITs等，

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    最新章节：第515章嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18