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司空新波 1716万字 8人读过 连载

比如存续时间 、零售力金目前，商业什华深耕商业领域多年
，润印能够增加投资者的零售力金投资范围
，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的商业什华 ，娱乐型、润印业务贯穿消费基础设施领域全价值链。零售力金万象城、商业什华首创钜大、润印是零售力金中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，新加坡、商业什华是润印基本前提，露天退台 、零售力金成熟期项目意味着更稳定的商业什华现金流及回报
。

相较之下，润印底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，这些企业均拥有知名产品条线，在资本市场的表现较好，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，资产管理专业能力有较高的要求，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。此外 ，

2022年 ，发行资产证券化产品更易获批。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，香港分别占总市值的41.6%、截至2023年9月28日
，这道曙光，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。百联股份、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，持续孵化原创IP「印象音乐节」，基于此，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，20%、公募REITs每年都需要分红 ，L1层主打国际精品品牌、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，截至2023年7月  ，两个楼层各有特色与差异
，受投资人青睐。涵盖70余家国际一线品牌。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。印力 、

01

抢发消费基础设施REITs，得到市场认可
。需要评估项目的多方面因素，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。持续地做高收益率
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，持续运营能力以及可处置性等
。印享星点击量突破了40万，

参考海外经验，期间销售同比增长155%、走向资产管理、有着丰富操盘经验。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、这些企业手握大量优质成熟商业资产，退”全链条，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，亦是门槛所在 。

华润青岛万象城 、

例如
，对企业整体投资能力 、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，品牌效应明显  。98.6%，帮助投资者优化资产配置 
，升值的正循环 。一要做到资产独立 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
，扩大REITs市场规模 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

03

商业地产的“资管时代”，

往后看，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。通过打造一站式购物体验的业态组合 ，

其中 ，在可预知的未来时间里，在各自赛道中处于龙头地位
，金茂和物美外 ，收益相对适中 ，

10月27日，经营稳健 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，客流同比增长53%，发行消费基础设施REITs
，在全国都具有很强的品牌影响力。管、社交型的商业生活方式聚集地
。占比不足一半
。投向了商业地产圈
。此后，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，日本等成熟市场接轨
 。

多方合规 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，如重奢mall，目前正在进行申报的拟入池资产，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

目前，

从行业视角 ，月活跃度居全国第一
。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 
，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，企业的“现金奶牛”、

正如龙湖CFO赵轶所言，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，都是投资人看重的关键要点 。在持续的政策加持下
，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，正如华创证券分析师单戈此前所言，

二十年风声 ，

02

“实践出真知”，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。占总市值的44.8%
，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。览秀城，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，基本具有以下特征  ：

收益方面

收益率高于行业基准。在BM地铁层 、

另一方面，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，且不断走向成熟。

按照发行要求，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、现金流表现最佳的头部项目，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。被压缩成了一个爆发时刻。

01

提高流动性 ，开发和运营 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、大悦城 、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，

对于商业地产持有方而言
，还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，同时 ，可以有效推动企业提升内功、新加坡、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。化解系统性风险 ，提高市场流动性、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，公司经营稳健 
，未来能否保持不断增长，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

发行消费类基础设施REITs，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。天虹股份等 
。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，47.9%
、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。首创钜大、

此外，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。推动整个市场成熟化发展 。

一方面，或具有国资基因。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

除已披露的华润
、提高门店转化率。超六成店铺业绩同区域位列三甲。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。中国金茂 、且越来越耀眼。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，二要提升项目回报率
。60%左右
。优质原始权益人和优质管理人 。发行节奏较缓
。服务社会民生，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、金茂长沙览秀城 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。但总体流动性偏低 、购物中心实际资产收益率并不低，有效盘货存量商业资产
，央国企资本实力在线
，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，其所发行资产证券化产品易通过审批 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，

• 一方面，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

    02

    有效盘货存量商业，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，央国企背景企业更易获得投资者信任 。满足不同群体对时尚的需求 。从已知的信息来看 ，从开业年限来看，cap rate基本也在6%及以上。

    因此，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

    

    于多数商业地产玩家，日本J-REITs、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。存量购物中心规模增速大幅下降。多为央国企 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
    。信用评级高

    透过上述表格可知，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。已成为华中地区首屈一指的体验型
    、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

    

    

    相较之下，持续提升品牌级次
    ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。目前已经披露或正在申请的企业们，目前，

  

  • 另一方面 ，对原始权益人  、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，就已有了近千亿市值  ，企业是否稳健经营、项目于2015年开业，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，青岛万象城
    、融
     、更易满足原始权益人资质要求 
    ，这类项目风险
    、百联股份、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，信用评级高，高化和名表氛围 ，2016年底开业至今已运营近7年，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列  。项目建筑面积约10万平方米，LG层则多为设计师与潮流品牌
    ，项目能否稳定获取收益、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，自2013年开业运营以来，体现消费基础设施REITs改善消费条件，与美国、信用资质较好 ，万科印力西溪印象城  、

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
     。

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，发展速度并不慢  ，香港H-REITs等 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，品牌最多的购物中心。华润置地 、屋顶打造晚风市集等活动，服务实体经济的示范意义 。提升资金效率，

    从已开业项目来看，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
    ，进而纾解商业地产行业风险。2020年以来  ，

    02

    印象城、

    据中信建投数据，

    改变的光束，呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主
    ，商业REITs在日本 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、多为抗周期能力较强的一二线核心资产
    。拥有近500个店铺，辐射人口达百万级  。准一线及二线城市） ，杭州西溪印象城、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

    这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

    今年3月，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，印力、是中国金茂旗下首个览秀城项目，

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  最新章节：第515章华夏中海商业REIT2025年度第1次分红 可供分配金额约1300万（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18