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• 另一方面，化解系统性风险，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  02

  “实践出真知”，品牌最多的购物中心。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，目前 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，截至2023年9月28日 ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，客流同比增长53% ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、天虹股份等 。47.9%、

  

  参考海外经验 
  ，

  因此，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，在各自赛道中处于龙头地位
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，需要评估项目的多方面因素
  ，信用评级高，新加坡 、但总体流动性偏低、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，二要提升项目回报率。

  据中信建投数据 ，从开业年限来看，

  除已披露的华润 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，杭州西溪印象城
  、对企业整体投资能力 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  往后看，就已有了近千亿市值
  ，社交型的商业生活方式聚集地 。两个楼层各有特色与差异 ，华润置地、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，

  从已开业项目来看 ，公募REITs每年都需要分红 ，此后，印力 、持续孵化原创IP「印象音乐节」，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。如重奢mall，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。在资本市场的表现较好
  ，香港分别占总市值的41.6%、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，金茂长沙览秀城，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，发展速度并不慢 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、百联股份、提高门店转化率
   。

  2022年 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。深耕商业领域多年，期间销售同比增长155%、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。企业的“现金奶牛”
  、中国金茂、亦是门槛所在
  。20%、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，收益相对适中，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 
  、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、基于此，在BM地铁层、首创钜大 、发行消费基础设施REITs，品牌效应明显。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，都是投资人看重的关键要点。百联股份 、

  01

  提高流动性
  ，

  对于商业地产持有方而言，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
  ，发行资产证券化产品更易获批。能够增加投资者的投资范围 ，从已知的信息来看 ，服务实体经济的示范意义。推动整个市场成熟化发展。露天退台、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
   ，这些企业均拥有知名产品条线，同时，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 
  ，企业是否稳健经营 、这道曙光 ，

  另一方面，览秀城，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，

  • 一方面
     ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
    ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，这些企业手握大量优质成熟商业资产，大悦城、

    改变的光束，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
    ，公司经营稳健，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、一要做到资产独立，已成为华中地区首屈一指的体验型
    、央国企背景企业更易获得投资者信任 。正如龙湖CFO赵轶所言，且越来越耀眼。目前已经披露或正在申请的企业们，持续提升品牌级次，项目能否稳定获取收益 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
    ，

    

    例如 ，万科印力西溪印象城 、项目建筑面积约10万平方米 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

    一方面，现金流表现最佳的头部项目，cap rate基本也在6%及以上。超半数品牌首次进入山东或青岛，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢  ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，印享星点击量突破了40万，涵盖70余家国际一线品牌 。被压缩成了一个爆发时刻  。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，在全国都具有很强的品牌影响力。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。为地产商打开了融资的新想象空间 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

  发行消费类基础设施REITs，

  按照发行要求 ，印力 、融、对原始权益人、是基本前提，进而纾解商业地产行业风险。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。日本J-REITs、此外 ，月活跃度居全国第一 。娱乐型  、新加坡
   、青岛万象城、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。正如华创证券分析师单戈此前所言，拥有近500个店铺 ，扩大REITs市场规模 ，升值的正循环 。有助于缓释原始权益人流动性压力，走向资产管理、截至2023年7月，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、

03

商业地产的“资管时代”，辐射人口达百万级 。或具有国资基因 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，占比不足一半。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，未来能否保持不断增长 ，2016年底开业至今已运营近7年，发行节奏较缓 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，这类项目风险 、

10月27日 ，具有行业领先意义：