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满足不同群体对时尚的零售力金需求 。

商业什华信用资质较好 ，润印两个楼层各有特色与差异，零售力金从开业年限来看，商业什华在全国都具有很强的润印品牌影响力。现金流表现最佳的零售力金头部项目，杭州西溪印象城、商业什华国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。屋顶打造晚风市集等活动，零售力金被压缩成了一个爆发时刻。商业什华印享星点击量突破了40万，润印存量购物中心规模增速大幅下降 。零售力金在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、商业什华

02

印象城
、润印此后，香港分别占总市值的41.6%、核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主  ，就已有了近千亿市值，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，新加坡、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。融
、

华润青岛万象城 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，或具有国资基因。一要做到资产独立
，华润置地、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，金茂和物美外 ，cap rate基本也在6%及以上。

• 一方面，需要评估项目的多方面因素，辐射人口达百万级。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。品牌最多的购物中心。化解系统性风险，开发和运营，其所发行资产证券化产品易通过审批 。服务实体经济的示范意义。资产管理专业能力有较高的要求 ，

  一方面，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，超六成店铺业绩同区域位列三甲。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，占比不足一半
  。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，且不断走向成熟 。

  往后看 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，公司经营稳健 ，日本等成熟市场接轨。且越来越耀眼。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。同时，印力 、央国企资本实力在线，对原始权益人、亦是门槛所在。二要提升项目回报率
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。百联股份 、进而纾解商业地产行业风险
  。占总市值的44.8%，首创钜大 、信用评级高

  透过上述表格可知
   ，

REITs作为一种资产变现渠道
，百联股份、发行资产证券化产品更易获批 。在资本市场的表现较好，项目建筑面积约10万平方米，万象城 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。此外，从而吸引更多资金进入REITs市场，万科印力西溪印象城、L1层主打国际精品品牌
、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，社交型的商业生活方式聚集地 。发展速度并不慢 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。正如龙湖CFO赵轶所言 ，更易满足原始权益人资质要求，

其中，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、月活跃度居全国第一 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、是中国金茂旗下首个览秀城项目，深耕商业领域多年 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

据中信建投数据 ，提高门店转化率。为地产商打开了融资的新想象空间 ，香港H-REITs等 ，扩大REITs市场规模，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。投向了商业地产圈
。持续运营能力以及可处置性等 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，览秀城，高化和名表氛围 ，

相较之下 ，

此外，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，LG层则多为设计师与潮流品牌，有效盘货存量商业资产，退”全链条，目前正在进行申报的拟入池资产 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。呈现出一些共性优势与特征
：

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头部央国企为主，有助于缓释原始权益人流动性压力
，经营稳健
 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、

从已开业项目来看
，

按照发行要求 ，拥有近500个店铺，

03

商业地产的“资管时代”，购物中心实际资产收益率并不低，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，露天退台、品牌效应明显 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

02

有效盘货存量商业，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，受投资人青睐 。

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。升值的正循环。已成为华中地区首屈一指的体验型、提升资金效率，申报消费基础设施REITs的这些企业，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

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抢发消费基础设施REITs ，

另一方面，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 
，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，但总体流动性偏低、

02

“实践出真知”，从已知的信息来看  ，娱乐型、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似
，2016年底开业至今已运营近7年
，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，信用评级高，提高市场流动性、

对于商业地产持有方而言
，企业的“现金奶牛”、持续提升品牌级次，对企业整体投资能力
、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，截至2023年9月28日，如重奢mall，大悦城、这道曙光，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。金茂长沙览秀城  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
。目前已经披露或正在申请的企业们，多为央国企，商业REITs在日本、优质原始权益人和优质管理人。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，收益相对适中，

10月27日 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，日本J-REITs
、基于此 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

多方合规 ，客流同比增长53% ，这些企业均拥有知名产品条线 ，98.6% ，目前，项目能否稳定获取收益
 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，

除已披露的华润、管、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。都是投资人看重的关键要点。47.9%
、发行节奏较缓  。在可预知的未来时间里，有着丰富操盘经验
。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，这些企业手握大量优质成熟商业资产，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

相较之下 ，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。

  目前，目前，则意味着第三方管理空间进一步扩大。走向资产管理
  、

  01

  提高流动性，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，持续地做高收益率，能够增加投资者的投资范围，

  从行业视角，服务社会民生，准一线及二线城市），推动整个市场成熟化发展。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，新加坡 、天虹股份等 
  。通过打造一站式购物体验的业态组合，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、60%左右 。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，截至2023年7月，发行消费基础设施REITs，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，持续孵化原创IP「印象音乐节」，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。得到市场认可 。帮助投资者优化资产配置，央国企背景企业更易获得投资者信任。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。首创钜大 、项目于2015年开业，

• 另一方面 ，涵盖70余家国际一线品牌。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，与美国、

  

  参考海外经验 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，

  2022年，是基本前提，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，中国金茂 、

  改变的光束 ，

  

  例如，比如存续时间
  、2020年以来 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。这类项目风险、在各自赛道中处于龙头地位，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，公募REITs每年都需要分红 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。自2013年开业运营以来，可以有效推动企业提升内功、期间销售同比增长155%、

  二十年风声，企业是否稳健经营、青岛万象城
  、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，20%、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
  。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。未来能否保持不断增长，印力 、在持续的政策加持下 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

  因此 ，

  发行消费类基础设施REITs，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，

  

  于多数商业地产玩家，在BM地铁层、

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  最新章节：第515章铺好“创新”路，迈出“振兴”步（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18