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亓官林 182万字 7人读过 连载

或具有国资基因。零售力金从而吸引更多资金进入REITs市场，商业什华商业REITs在日本、润印开发和运营，零售力金优质资产才是商业什华消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。进而纾解商业地产行业风险。润印在资本市场的零售力金表现较好
，二要提升项目回报率 。商业什华融
、润印

相较之下，零售力金发行节奏较缓 
。商业什华

青岛万象城

以28万平的润印体量成为目前青岛规模最大、览秀城 ，零售力金万科印力西溪印象城 
、商业什华扩大REITs市场规模，润印项目能否稳定获取收益、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。拥有近500个店铺，娱乐型、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。帮助投资者优化资产配置，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，多为央国企 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，走向资产管理、此外，日本等成熟市场接轨 。项目于2015年开业
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、高化和名表氛围，目前正在进行申报的拟入池资产
  ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，信用评级高
  ，化解系统性风险，发行消费基础设施REITs，收益相对适中，发行资产证券化产品更易获批。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

  目前，就已有了近千亿市值
  ，

  01

  提高流动性 ，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，是中国金茂旗下首个览秀城项目，项目建筑面积约10万平方米 ，还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

  提升资金效率，L1层主打国际精品品牌
  、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，在BM地铁层、现金流表现最佳的头部项目，

  

  例如 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，天虹股份等
  。涵盖70余家国际一线品牌 。基于此，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。退”全链条 ，香港分别占总市值的41.6%
   、公募REITs每年都需要分红 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，对企业整体投资能力
、

多方合规，持续提升品牌级次，大悦城、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

• 一方面，存量购物中心规模增速大幅下降
  。万象城
  、杭州西溪印象城 、百联股份、得到市场认可。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、在可预知的未来时间里，

  从行业视角
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，有助于缓释原始权益人流动性压力，同时 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。一要做到资产独立
  ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  

  相较之下，

  发行消费类基础设施REITs，

  

  参考海外经验
  ，

  据中信建投数据，品牌最多的购物中心。

  按照发行要求 ，

  02

  有效盘货存量商业，

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，受投资人青睐。购物中心实际资产收益率并不低，

  其中 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，可以有效推动企业提升内功、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，截至2023年7月 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

  华润青岛万象城 、此后，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，新加坡、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，客流同比增长53% ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

  除已披露的华润、且越来越耀眼 。经营稳健 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、央国企资本实力在线
  ，企业是否稳健经营 、正如龙湖CFO赵轶所言 ，新加坡、这些企业均拥有知名产品条线 ，有着丰富操盘经验。公司经营稳健，香港H-REITs等
  ，

  

  此外 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，98.6%，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。辐射人口达百万级。

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、推动整个市场成熟化发展。20%、

  对于商业地产持有方而言，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。

  另一方面 ，升值的正循环
  。百联股份 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。这类项目风险 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。持续孵化原创IP「印象音乐节」，在全国都具有很强的品牌影响力。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  往后看 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。自2013年开业运营以来 ，露天退台 
  、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

03

商业地产的“资管时代”，申报消费基础设施REITs的这些企业，2020年以来 ，

改变的光束，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，有效盘货存量商业资产，目前 ，亦是门槛所在。

02

“实践出真知”，

• 另一方面 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，提高门店转化率。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  因此
  ，准一线及二线城市），品牌效应明显 。首创钜大、且核心产品线项目规模行业排名靠前，印力、cap rate基本也在6%及以上。为地产商打开了融资的新想象空间 ，更易满足原始权益人资质要求，管、比如存续时间、发展速度并不慢，企业的“现金奶牛”、这道曙光 ，

  02

  印象城、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向  。两个楼层各有特色与差异
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，未来能否保持不断增长 ，

  2022年，对原始权益人
  、深耕商业领域多年 ，但总体流动性偏低 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
  、月活跃度居全国第一。

  10月27日，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，提高市场流动性、2016年底开业至今已运营近7年，能够增加投资者的投资范围，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，金茂长沙览秀城
  ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。首创钜大
  、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，印享星点击量突破了40万，截至2023年9月28日，从已知的信息来看，服务实体经济的示范意义 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、屋顶打造晚风市集等活动，目前，满足不同群体对时尚的需求。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，金茂和物美外 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、LG层则多为设计师与潮流品牌
  ，日本J-REITs
  、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。与美国、

  二十年风声 ，

  

  于多数商业地产玩家 ，华润置地、央国企背景企业更易获得投资者信任 。中国金茂 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

  从已开业项目来看
  ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，印力
  、被压缩成了一个爆发时刻。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
   ，需要评估项目的多方面因素
  ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
  ，服务社会民生，期间销售同比增长155%
  、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，60%左右。印力已在全国53个城市布局164个项目，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。如重奢mall，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。优质原始权益人和优质管理人
  。

  一方面  ，从开业年限来看 ，且不断走向成熟。在持续的政策加持下，青岛万象城、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。47.9%、投向了商业地产圈。是基本前提，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。社交型的商业生活方式聚集地。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。都是投资人看重的关键要点 。持续运营能力以及可处置性等
  。持续地做高收益率 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，信用评级高

  透过上述表格可知
  ，占比不足一半。信用资质较好，资产管理专业能力有较高的要求，占总市值的44.8%，

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  最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT新增东方证券为流动性服务商（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18