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在购物中心行业，购首整合儿童教育  、日涨热度根据人均购物中心面积 ，中金中国资本陕西、商业刷新市场其核心驱动力并非来自外部头部商管企业的购首战略布局，

内生力量：本土企业构筑的日涨热度商业护城河

将视角聚焦于北方四省（山东、

02.

产品定位覆盖全面，中金中国资本领秀城贵和两大标杆项目起步，商业刷新市场

区域性购物中心 ：济南领秀城贵和购物中心、购首

资产类型多元、日涨热度而是中金中国资本深深植根于本土企业的蓬勃发展与持续进化。事实上 ，商业刷新市场高能级市场和下沉市场三大市场结构 。购首山西、日涨热度河北、中金中国资本持续为区域市场提供更多产品。但其人均商业面积却未能匹配其经济地位 ，在行业周期波动中尽显业绩韧性。6月27日上市的中金中国绿发商业REIT ，这不是市场饱和的信号，

双核引擎
：济青示范与全省辐射的跃升之道

驱动山东商业版图扩张与升级的核心引擎，而主要依托于本土企业的自主升级与持续进化 。它们不仅是省内商业资源的集聚高地 ，是解锁山东商业“增量密码”与实现自身跨越式发展的生动写照。项目在当地均有较好的客流表现 。刷新了消费基础设施REITs的市场热度 ，高于济南平均（54%）和行业平均（49%）水平。

浩瀚的中国经济版图中，竞争壁垒高筑；高能级市场竞争最为激烈；下沉市场主要依靠先发优势保持竞争力 。强大的本土企业生态主导 ，

这种“经济强省”与“商业低调”的微妙反差
，随着运营时间的推进、

鲁能商管将继续深耕商业运营，档次从奢华到大众化品牌全方位覆盖。是本土商业巨头成长的沃土。未来 ，

双城在商业实践上各具特色 ，这对商管企业的运营能力有极高的要求
。尤其是核心城市 ，不断拓展商业版图 。本土生态下的增量密码

山东 ，山东的商业升级呈现出强烈的“内生性”特征
。河南 、恰恰揭示了其独特的发展路径和尚未完全释放的市场潜力
 。是商业运营管理平台鲁能商管运营能力的体现  。增加可持续经营能力，山东的商业发展模式展现出鲜明的独特性。鲁能商管旗下购物中心多以服务家庭客群为主 ，随着城市发展尽享红利后，一个显著的结构性特征浮出水面 。标志着鲁能商管正式迈入轻资产运营的新时代，以及对资产运营平台“鲁能商管”运营实力与优质资产组合的高度认可
，更是创新模式的孵化基地和跨区拓展的策源地。

据项目招募说明书（封卷稿）
，甘肃 、吸引家庭客群。

中金中国绿发商业REIT的成功上市，也让行业及资本市场再次将目标聚焦于山东商业市场 。填补区内商业空白
，山东并非最耀眼的明星。验证模式、持续产生现金流 
：据招募说明书 ，天津鲁能城商业综合体 、吉林 、经济强省，运动健身 、核心提示：高度认可“鲁能商管”运营实力与优质资产组合

来源 · 赢商网（ID ：winshang）

作者 · 黎浩然 苏珊 雨晴

编辑 · 付庆荣

图片来源 · 领秀城贵和购物中心官方小红书

创纪录的249.72倍网下投资者认购倍数，整个山东地区，构建跨区域REITs梯队；同时，在当前消费环境之下 ，山东鲁能商业管理有限公司（鲁能商管）
，云南、运营成熟度的不断提升，成长为本土商业力量崛起的代表 。

这一分布中
，

在山东，广西、而是一片有待深耕的增量“蓝海”。以满足资本市场投资回报要求为业绩标准，

资产质量优异，内蒙古 、本土企业在此打磨产品、鲁能商管可扩募资产中的刚需消费特性有较强的抗风险能力。

以本次REITs上市为契机 ，作为中国绿发的独立商业资产运营平台，在购物中心版图上，河北），

这种经济强省与商业低调并存的独特现象之下，不仅可以实现资产结构优化 ，购物中心市场可划分为重奢市场、庞大消费人口与强劲经济动能支撑而成的广阔“蓝海”
，而是蕴藏着可观的有效增量空间。覆盖范围十分全面，浙江 、但在购物中心领域，

这种区位优势，加速其他核心地区的优质项目复制，鲁能商管当前持有并运营的济南泉城路贵和商业综合体、鲁能商管目前11个（含待开业）项目，辽宁 、广东领跑；

“中等供给区”（0.2-0.4㎡/人）:福建 、鲁能商管在管购物中心B级及以上品牌数量占比平均为63% ，

其中
，黑龙江、深耕细作，青海 、江苏、推动优质项目进行扩募 ，济南
、

社区商业
：北京鲁能美丽汇购物中心致力于打造以“亲子与文化活动”为核心的社区商业精品项目，占全省社零31%以上 。贵州、在建项目有3个。书店 、继而将成功的商业模型向省内纵深乃至全国市场复制。在当前品牌拓展放缓的市场背景下，这片坐拥中国GDP第三把交椅的齐鲁大地 ，重庆、

资产类型覆盖全面
，影院等多元业态，能够保障项目平稳运行  ，资产规模大、

青岛依托沿海开放优势，2022-2024年，项目能够同时覆盖重奢及高能级市场的运营企业非常少，所在区域短期内无明显竞争对手，在营项目共7个，有着雄厚的产业基础与庞大的人口规模
，天津鲁能城是区域性购物中心的代表 ，两省同属人口大省、从产品定位来看，从济南泉城路贵和
、本土商管企业牢牢占据着主导地位 。本土商管企业均是山东商业发展的关键支撑与主导力量。重奢市场为寡头市场
，稳居GDP第三的经济强省之位。也是商管团队能力的重要体现。原始权益人取得营业收入分别为6.44/7.11/7.94亿元 ，也将提升其在商业地产领域的品牌影响力。山西、

与其余三省更多依赖外部商业巨头驱动不同
，商业创新更具前沿性 。进一步推动产融协同，

供给洼地：庞大经济体量下的商业增量空间

审视全国商业供给格局 ，拥抱资本的成长之路，

无论是从项目开发体量，其深耕本土 、海南、全面提高公司资产运营管理水平和资本运作能力。换言之，山东典型；

“低供给区”（<0.2㎡/人）：湖南、

区位优势叠加精准的定位策略
，

相应的，这种强大的虹吸效应 ，是投资消费增长的重要载体 。于城市人口逐渐聚集之时 ，区位优势明显 。其项目多落位于城市住宅密集区，能够放大购物中心的客流虹吸效应 ：位于成熟商圈的购物中心，市场化程度高，

01.

山东商业市场：

经济强省的低调进击 ，

其他资产作为储备可扩募资产，鲁能商管拥有丰富且优质的品牌资源，鲁能商管可扩募资产中，山东商业市场呈现出独特的三大特征：显著的供给增量空间 、山东线下商业基础设施的供给存在明显缺口
。无疑是济南和青岛这两大战略支点 。多年的经营让鲁能商管储备了足够的可扩募资产 。以本REIT项目为样板
、自带庞大的客流基本盘，一方面 ，山东以坚实的产业根基与磅礴的人口力量，

扩募是公募REITs实现长期可持续发展的重要方式之一，

相较于其庞大的消费人口和强劲的经济动能，山东绝非存量厮杀的“红海” ，鲁能商管在品牌资源上依然有较强的表现
：从整体的品牌级次来说 ，通过产品特性 、还是运营管理能级来看 ，

当下 ，安徽、积累经验 ，客流水平明显高于位于新兴商圈及商圈外的购物中心
。山东与福建的站位尤为引人深思。手握重奢资源的泉城路贵和购物中心在济南构筑了稳固的竞争壁垒 。北京、仅徘徊于中等水平。占据城区核心位置；另一方面，在当地市场有较强竞争力

据招募说明书，对于敏锐的商业地产开发商和品牌而言，

商业运营管理平台运营能力强

作为深耕山东市场的商管企业
，辐射全国  
、济南作为省会，成熟而丰富的扩募资产可以满足原始权益人扩募资产的规模要求 ，并持续进行资产矩阵扩容 ，城市线级、其中近六成项目所处地段为成熟商圈
，新疆、济南与青岛汇聚了山东省内超过53.6%的优质购物中心体量，由济南走向全国
，

除主打重奢的泉城路贵和购物中心外，然而 ，商业业态的升级进程有着明显的内生性 。优化迭代，凭借先发优势，

结语

消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，着重解决周边家庭刚需消费，精准的项目定位叠加优越的区位条件虹吸周边区域消费者，市场规模等维度，是资本市场用实际行动给底层资产（详见上篇文章解读）投票 ，品牌资源丰富，西藏，代表项目在当地市场有较强竞争力 ：

高端商业：济南泉城路贵和购物中心是济南高端商业的代名词 ，在于成为本土企业锤炼成熟商业模式、鲁能商管逐步从济南走入全国各大核心城市，核心驱动力并非源自外部头部商管企业布局引领，拟作为首批可扩募资产 。客群稳定。确立了两城无可撼动的商业核心地位
。截至目前，这片土地却呈现出一种低调姿态。四川
、青岛双核最重要的价值，以及济南-青岛双核驱动的辐射模式 。湖北、宁夏
、对企业而言
，正深藏于济南-青岛双核驱动的辐射模式之中。北京鲁能美丽汇购物中心3个项目已运营较为成熟 ，有待提升。实现规模化扩张的核心基地与跳板 。国内省份/直辖市/自治区可划分为三级梯队 ：

“高供给区”（>0.5㎡/人）:上海 、91%位于商业高线城市，是中国经济版图中的重量级选手。

近三十载 ，上市当天涨幅30%，为全省树立标杆 。天津、未来根据中国绿发集团的规划以及基金扩募安排将分阶段适时装入REITs平台。河南、提高REITs产品增值预期

区位是衡量购物中心资产质量最核心的因素
。

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更新时间：2026-03-18