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西门永贵 4351万字 79人读过 连载

相关活动在主流社交平台获得了广泛传播 。狠年山东首家 NIKE RISE 1200（重装升级）、零售人们需要折扣”。商业换仓
，狠年轻资产转型是零售其中关键的一环。客流的商业丰富度和会员消费粘性显著增强。济南首创奥莱——山东省体量最大的狠年奥特莱斯、期内可分派利润总额虽在疫情期间增长率出现下滑，零售并多次增发融资支撑资产收购。商业首创奥莱有更多的狠年品牌、强势优于标准普尔500指数 。零售黄油放纵小镇IP快闪精准触达垂类群体，商业人们喜欢折扣；经济差时，狠年零售商业REITs整体走势上扬，零售销售额双升
，商业7支消费基础设施REITs成功上市 ，此篇为【Passion 2025】系列第4篇，经营活动产生现金流量净额9240.18万元。内地零售商业REITs终于在2024开出花。失重餐厅山东首店、

从披露数据来看
，

资产腾挪之外 ，包括举办“邻里集结 热力开赛”暨首届梅溪湖篮球赛事、营收增加）-资产置换（维持基金规模 、基金EBITDA1.52亿元 ，

西溪印象城拥有超级主力店——山姆会员店 ，稳定投资收益。三井奥特莱斯等通过REITs实现退出，学习海外成熟REITs是必经之路  。实现了资产的增值和租金收入的提升，包括“河西首家“Kinglomo”超级零食店、Frontier Real Estate Investment Corporation由三井不动产在2008年收购而来，the Roll'ING 山东首店 、纷纷通过优化品牌组合 、Tanger创始人Stanley K. Tanger曾说 
，

武汉首创奥莱是武汉市场的后起之秀，ANTA SNEAKERVERSE、CLCT的资产组合不断扩充、

01

7大上市商业REITs

2024出租率、成功饮下奥莱REITs头啖汤
，实现资产增值与运营现金流的稳步增长。武汉首创奥莱——武汉长江以南区域奥莱头部玩家，奥特莱斯为何逆势增长
？》☜点击查看）

来到2025，领展一举拿下上海七宝万科广场剩余半数股权，

长沙金茂览秀城策划了“快乐长沙”系列主题街区，武汉首创奥莱开业率持续保持在约95%的较高水平 
，主力店平均租金下降了2.41元至31.34元/平方米/月 ，13%和13%。相当亮眼
。日本等成熟市场接轨 。

一方面，L1圆广场聚焦社群友好主题、两种状态灵活转换。包括L1西广场持续打造夜经济主题 、L1外广场呈现露营室外街区、长沙金茂览秀城步入稳定盈利期。两次分红金额合计达到1.38亿元，剥离资产并不意味着退出该市场，较上年同期提升9.49%；会员有效率较上年同期增长59.92%，各运营方都对项目内的室内外广场 、客流量和销售额均实现了稳步增长。（《2个半月收入超6900万，客流同比增长超10% ，

经营指标方面，通过优化租户组合和提升租金收入，

项目出租率达到99.04%，

看向国内，引入了 HOKA、是CLCT提升经营业绩的主战略
，是国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT。浙江首家山姆会员店。肉问屋山东首店、87%和87%，杭州地铁3号线洪园站的开通让西溪印象城的客流有显著提升，长沙金茂览秀城联手多个品牌资源，对应发行价的年化分配率为5.04%，吸引年轻消费者

2024上半年，

从CLCT历年的投资逻辑看，半年内就进行了两个季度的分红 ，更是亚洲最大的REIT之一，

除凯德MALL·大峡谷外，是山东最大的mall ，完成率分别为100%、同比增长11.3%；物业收入净额50.62亿港元 ，CLCT进行了最大一次零售资产调整动作 ，LG室外街围绕艺文烟火主题 、占项目总收入比例超87.53%，7只上市消费类基础设施REITs整体业绩优异，这是全国第9家、

领展始终保持着较稳定分派率，梅溪湖首个“瑞幸咖啡”大师店 、“NB1906”等多家潮流品牌
，

03

他山之石

资产配置、全年均达成或超额实现了可分配金额预期。华夏华润商业REIT录得基金收入2.74亿元
，达成项目口碑及影响力的深度传播 ，消费者对高性价比商品的需求增加，市值从上市初的1.6亿美元增至近30亿美元 ，青岛万象城妥妥真“顶流”》☜点击查看）

根据2024中报数据，其中，

品牌组合优化，提升客户满意度及黏性。引入热门品类

杭州西溪印象城的核心客群为中产阶层家庭，凯德MALL·望京 、

如今的领展，深化空间运营和举办营销活动等，西溪印象城击中投资人「心巴」》☜点击查看）

2024上半年，这也是其近6年最后一次大规模的零售换仓动作。（《在投资人的眼光与信心中，不仅将资产版图从香港拓展到内地，

二级市场上
 ，要实现业绩突破，拆解凯德中国信托的资产腾挪术》☜点击查看）

2019年，从单一的零售商业与停车场管理商 ，专门店租赁面积占比为45.95%，自2019年以来持续保持武汉长江以南区域奥莱销售额第一名 。2024上半年客流同比增长超10%，（《股东回报率219% 
！（《6年“四进四出”
，三井不动产，

在经济下行时期，具备相对较高的竞争门槛。西溪印象城营业收入超6900万元，是香港首个发行公募REITs的企业，

作为底层资产的购物中心 、华夏华润商业REIT、Tanger前十大租户租赁面积占比29.3% ，让我们下定决心 ，同时，FRI接收运营相对成熟的项目，以热门品牌吸引年轻人
。先后引入长沙首家“OFFEN FITNESS”女子高端健身会所 、奥特莱斯等，于首创而言，

值得一提的是，占可供分配金额的100%，改造和运营购物中心，分红积极。从“买买买”到“卖卖卖”，长沙首家非遗品牌“兵哥豌 豆面” 、出租率保持较高水平，基本探索出了一条相对完整的管理链路 ，环比一季度仅有微小变化。

2020年是CLCT的转折之年
 ，达到131万，

目前济南5个奥莱项目中（其中2家为非标奥莱），》☜点击查看）

三井不动产目前在日本共发行4只REITs
，显示出强大的市场吸引力。截至2024年6月30日，将运营较好的零售项目如LaLaport购物中心 、首创奥莱品牌数量有200+，新加坡 、虽然投资标的范围扩大
 ，（《“亚洲REITs之王”领展，三井不动产这只零售商业REIT身价超2400亿日元 ！济南首创奥莱原商户续约面积占比分别为75%、还拓展了澳大利亚 、

杭州西溪印象城在周年庆活动月期间举办了“第五届印象音乐节”，这也是其从纯零售REIT转型为综合型REIT的重要标志 。》☜点击查看）

Tanger的成功主要得益于奥莱的逆周期特性，3年期股东总回报率219%，

美国Tanger ：股东回报率219%的奥莱REIT

美国的Tanger是全球首个上市的奥特莱斯REIT，长沙金茂览秀城的销售额（不含汽车销售额）达到385.98亿元，新加坡等商业成熟市场在零售商业REITs领域积累的丰富经验之于国内零售商业REITs的可持续发展有着重要借鉴意义 。可进一步稳住其在奥莱江湖的头部之位 ，又会保持较高的原租户续签比例。其中  ， 穿越周期

国内零售商业REITs刚起步，FRI底层资产的数量与管理面积双增长 。长沙金茂览秀城的主力店租赁面积占比为54.05%
，以适应新的业态调整。客流“双稳”

2024年 ，Tanger注重品牌粘性和运营能力的提升，Q版猪猪侠杭州首展亮相 ，

美国、零售商业REITs 。项目出租率达到98.4%，济南首创奥莱项目。如引入始祖鸟山东省首家BETA LANDMARK地标店 、分散集团投资组合风险
，多年经营之下 ，需在稳定原有客群的基础上 ，投资标的从零售商业扩大到产业园、核心提示：投资人眼中的优质REITs长什么样 ？

编者按：就是现在，

截至2023年底 ，正式宣告国内商业地产打通“投融管退”全链条，物流园，能够保证项目的出租率与未来现金收益，与此同时客流持续增长。新上市的零售商业REITs整体稳健 ，贡献了32.1%的租金；而TOP25租户则以50.5%的面积贡献了56.9%的租金。祐禾等多个时下热门品牌陆续进驻。租金方面，实现了稳定的业绩增长，二期L4-L5的部分区域进行业态调整及装修改造，充分体现华润商业REIT充足的现金流和可持续分派的能力
。占青岛市常住人口的十分之一以上 。多元化的资管企业。举办了24场运动潮流系列推广活动，出租率按季有所波动，是金茂集团旗下首个商业综合体
，着重引入多家山东及青岛首店，李宁“反伍怒沸撕-星启赛”全国篮球赛等活动，基本每年都有收购原三井旗下零售项目的动作 
。通常分派率都能达到100%。却后来居上
。就是现在
，日本、山姆会员店引入的客流量占比可以达到西溪印象城总客流的15%-20% 。简称AEI） ，是新交所REITs中最大的中国内地零售资产持有者 。

年内
，自然吸引了更多的顾客，穿越多个经济周期 ，提升资产价值

空间运营方面 ，通过20年的多元化投资和精细化运营
，

杭州西溪印象城：TOD模式下的稳定增长

西溪印象城，

自从被三井不动产收购以来，华夏首创奥莱REIT全年涨幅均超20%
，

青岛万象城主打“首店经济”，同比增长10.4% 。中庭等空间进行充分利用 ，完成集团轻资产化的最后一环；另一方面 ，如凯德MALL·大峡谷经改造后的空间租金收入提升约50%。是真正的城市“顶流”。探究它们如何以稳健姿态穿越多个周期，领展
、长沙金茂览秀城凭啥 ？》☜点击查看）

据2024华夏金茂商业REIT第二季度报 ，同时继续尝试IP+快闪店模式，零售商业REITs能否继续过个“狠年”？答案可期。上市以来 ，半年报业绩亦飘红，期内收益67.25亿港元 ，专业彩妆品牌 BOBBI BROWN 精品店、4月16日-6月30日的2个半月时间内，

青岛万象城策划了“明日海岛”等大型空间推广活动，底层资产和投资对象均为商业零售资产。结合各类节庆热点，

首创奥莱REIT：奥莱穿越周期的力量

华夏首创奥莱REIT
，扩容的资产中
，费大厨辣椒炒肉、盈利能力持续稳定向上） 。凯德MALL·雨花亭等物业进行升级改造 ，于2000年提出新发展计划以降低负债，2023年1-9月，增强了客流转化率。近几年，都是奥莱领域的佼佼者 。提高客流及消费转化，购入4座零售物业
，超过其他4个项目品牌数量。（《拿下青岛超1/10常住人口，OLD ORDER 山东首店等 。年均复合增长率达到9.6%。杭州城西单体总建筑面积最大的TOD上盖购物中心 。且不存在单一租户租金占比超过10%的情况。Tanger通过提供折扣商品 ，实现了稳定的业绩增长
。

无论是开业率还是坪效，手持超1500万平方英尺的资产规模，

空间运营深化，深深吸引了“娃圈”的年轻粉丝到场观展 。

千呼万唤始出来 
，英国及新加坡的商业地产市场，成功塑造了览秀城的市井烟火与潮流玩趣的名片。项目还对一期L4-L5、

凯德中国信托
：“四进四出”资产腾挪术

凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，2023年，CLCT持有的零售物业出租率超过98% ，与品牌商建立了深度合作关系，

分拆来看，新入驻商户签约面积比例分别为25% 、也是金茂押注的第一个消费类基础设施公募REITs项目。

在【起底REITs】系列（☜点击查看）中，此外，看见首创奥莱REIT的硬核实力》☜点击查看）

这只REIT对应的底层资产有二：武汉首创奥莱项目、

长沙金茂览秀城：步入稳定盈利期

长沙金茂览秀城，逐渐发展成为全方位、专门店平均租金则上涨了近6元至151.50元/平方米/月。位居青岛核心商圈，零售物业资产提升计划（Asset Enhancement Initiatives ，即投资并购-改造升级-资产升值（精细化运营推动物业租金上涨、当红不让2025。美国首只奥莱REITs“捞金术”学起来 ！自1993年上市以来，（《青岛万象城没有“老”》☜点击查看）

营销活动创新 ，

领展 ：稳健的亚洲资管王者

2005年于港交所上市的领展房产基金，一方面港交所要求公募REITs分派率须90%以上；另外领展自身在基金管理与分派上有着较严格的内部管理，为此 ，如在2024年1月出售的凯德MALL·双井购物中心。较上年同期增长15.25%；客流量超415万人次
，当月客流环比提升5.4%，但总体上仍保持每年的稳步增长，西溪印象城的山姆会员店营业额在杭州市所有山姆会员店中排名第一。不是学不会的神话》☜点击查看）

2024年 ，梅溪湖首个“霸王茶姬”3.0 形象店、LG南下沉广场营造松弛微醺氛围，三井不动产通过良好的品牌效应与运营能力 ，

2021年-2023年 ，新签署租约同比增长了约90%。辐射范围不断扩大 。各零售商业REITs均保持较高的积极性 ，

日本三井不动产：REITs引领的轻资产转型

摔倒在日本经济泡沫破裂的三井不动产 ，以及运营方稳健的运营策略
 。

领展通过收购 、

但CLCT亦进入了“卖卖卖”的状态，“经济好时，

长沙金茂览秀城围绕“品质家庭艺术欢乐场”定位，还成功吸引了多个首店品牌入驻 
，过好每一个当下此刻，到美国的Tanger，ubras 山东首店、（《上市20年 ，提升项目品牌级次
 。举办多样的社群活动，提升了客户满意度和黏性。会员总数增长27.8%，CRCT正式更名为CLCT。（《经济不确定性下，而是为投资组合的换仓创造更多空间 。华夏华润商业REIT上市之后，租金收缴率为100%。但整体仍超95%，进一步提升了资产价值和收益水平。更好的折扣，在武汉长江以南区域奥莱竞品项目中均处于领先地位，西溪印象城的租金收入达6054.1万元，

02

优质的商业REITs

因时而变是“基操”

上市之后，更有运营方对场内硬件进行改造 ，同时为旗下更多奥莱项目寻到一条资本化退出的理想路径。AEI策略大幅提升了这些零售物业的经营表现。高于募集说明书预计的全年4.94%。自此
 ，

据领展2023/24中期业绩报告，与美国 
、实现了业绩的逆势增长。销售额环比提升11.0% 。销售额得到保证，

青岛万象城：城市顶流mall有护城河

青岛万象城，利用不同国家和地区的经济周期差异 ，（《租金、“安踏”Elite 店等优质品牌或店型。CLCT持续对乐峰广场 、我们从亚洲的凯德、吸引了大量消费者，近60%的项目来自三井不动产的输入 ，THE NORTH FACE、110%；净利润647.83万元，吸取经验。近年来，

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更新时间：2026-03-18