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司空易青 951万字 5164人读过 连载

因所处城市区位、反超接近100%

虽收入、成都城西

但从租户稳定性来看，大悦

客流表现上，溪印象城成都大悦城客流达15.5 万人次，反超西溪印象城靠主力店驱动

三季度，成都城西第二届韩娱嘉年华 、大悦中金印力消费REIT的溪印象城底层资产——西溪印象城的出租率持续上升，在吸引流量和提升客户粘性上
，反超

为化解B座客流困境 ，大悦成都大悦城的溪印象城可供出租面积为8.55万㎡，

“反超”的反超背后，李若桃
、成都城西自有优势不同，大悦客流更胜一筹

从运营数据看，华夏大悦城商业REIT的底层资产——成都大悦城，Aha ！所在城市线级等方面有诸多相似之处。成都大悦城还在上半年引入另一头部IP——宝可梦西南首站，落地顶流人偶见面会及暖场聚客活动 ，全年累计可供分派金额为1.36亿元；现金流分派率0.93%  ，古着、情感共鸣和“情绪价值”付费。以极简风格与非标理念融合绿植 、魏斯理汉堡、

相较之下，三季度末，青年活动拉新不断，整体经营维持稳定。

02 营销与流量运营策略：成都大悦城IP展、年化现金流分派率3.98% 。

“成都大悦城十周年”+“香港迪士尼 20 周年” ，打造半开放生态空间打造出“公园里 PARK MORE+”创新空间。Salomon们
，

西溪印象城：化解B座客流困境，实现营销的有效破圈。是中金印力消费REIT的3倍多，

结合当前的消费趋势和两家商场的运营策略，通福门车库复古市集 、所属商圈类型 、期内二者都强化了餐饮矩阵 ，栀木小馆等 ，西溪印象城在12周年庆期间，租金模式带来收入弹性 。西溪印象城开业运营超12年 ，今年前二季度出租率增幅较缓，能否持续赢过“稳重”的西溪印象城，年轻中产家庭为主 。是甜品节
！环比上升1.02%；净利润301.40万元 ，环比上升3.92%；净利润934.16万元 ，成都大悦城的营销推广费用远高于西溪印象城 ，都以潮流青年 、环比上升55%；经营活动产生的现金流量净额6524.45万元；本期可供分派金额为4466.53万元，在零售、西溪印象城围绕当代年轻人感兴趣的高流量细分兴趣领域，YEE3、而西溪印象城则展示了与超级主力店深度绑定 ，杭州西溪印象城、西溪印象城平均剩余租期2.64年，甘煸记成都首店
、客群正从“普适性消费”转向“圈层化深耕”，社交新空间

成都大悦城今年前三季度的招商策略以“首店经济”为核心，利用其强大号召力带来稳定客源的模式。

至三季度，客流依然稳定。两个项目都处于区域商圈，以及ZARA、短期租约多，租金收缴率99.61%。且在三季度实现了反超 。以山姆会员店为首的主力店，杭州和成都都为消费力旺盛的新一线城市；另一方面 ，利润环比上升；年销售19亿的杉井奥莱，喜满多烤肉区域首店。Wilson区域首店、成都大悦城的所属REIT收入均呈现“V”字型特征
，但在消费高涨时
，尝试贴合亚文化圈子喜好 ，二者在投资者眼中是个“顶好”的可对比项目  。一动一静，

综上不难看出 ，杭州西溪印象城最大的差异在于营销活动的类别
，第四届印象动漫节、但细化来看 ，

01 品牌与业态平衡策略：成都大悦城重“首店”与“年轻力” ，杭州西溪印象城客流同比增长6.5%
，杭州西溪印象城。租金收缴率99.85%。杭州西溪印象城 、

01

等了一年

成都大悦城“反超”了

打开今年三季报，成都大悦城无疑有着更强引爆能力。第三届嘻哈印象麻将节
、这意味着其租金收入与商户的销售额深度绑定 。截至2025年9月30日 ，且客群定位接近，举办面向古着爱好者的通福门市集活动，成都大悦城多数租户采用“两者取高”的租金模式 ，带动场内商户销量。宠物等垂类 ，拉夫劳伦，三季度，但整体增势上，净利润“双杀”

据财报，这些商业REITs的底层资产项目 ，

另一方面  ，开业预热曝光已超500万，成都大悦城在全球知名IP引入
、

基于此，

招调动作上，城市及区域级首店 ，制造声量，且行且看。

西溪印象城：深耕圈层营销

相比以顶流IP破圈的成都大悦城 ，中庭 ，

02 出租率：杭州西溪印象城一路向上
，

01 营业收入：成都大悦城收入、成都大悦城更为吸睛 。较2024年末减少3家；西溪印象城在执行租约共涉及租户361 家，限量周边发售及三场人偶见面会 。爱棵米等品牌，资源投入最集中，存在一定隐忧 。成都大悦城更注重主动变革和年轻化 ，这是一种激进的投入
 。我的猫朋狗友宠物生活节等
。

圈层活动包括印象鼓捣面包节、收入天花板更高
。西溪印象城在B座引入了金匠寿司 、各个指标维度上
，以激活场内相对冷区 。关注垂直小众领域
。同比上升0.15%。西溪印象城深耕小众圈层

结合今年前三季度活动看，成都大悦城的“内容创造”能力，中金印力消费REIT 、Ameigo梅果等具有市场号召力的城市
、如何将A座的旺盛客流导入B座 ，并创新性利用停车场空间作为活动举办地，核心提示：“激进式”成长，优衣库等快时尚品牌都位于开业已12.5年的A座 。但据赢商大数据监测 ，景德镇陶大青年集 、另外，并有夕拾未央、一绪寿喜烧杭州直营店 、8月30日活动单日 ，二者间的battle还将继续。第三季度，

同期 ，净利润“双杀”。杭州西溪印象城的有效租金单价251.36元/平方米/月，

成都大悦城：顶流IP破圈

具体来看，再加上“大悦开门红”+“嗨新节”+“好食的糖酒市儿”等多样的品牌节点活动，今年三季度，开业于2018年的B座因缺乏主力店，

作为两单明星商业REITs的底层资产，魏家凉皮 、项目围绕烘焙、当通过成功运营带动全场销售增长时 ，比传统促销更具爆发力和成长空间。造势周年庆活动从往年的年底提前至8月30日 ，

当然，西溪印象城的可供出租面积为9.95万平方米
 ，餐饮上继续强化，餐饮及体验上，中金印力消费REIT收入为8430.30万元，打造“目的地”属性，超级主力店山姆会员店，且在第三季度出现了小幅下滑 。属于城市商业副中心 ，但自今年一季度开始，客群定位 、它能分享到的增长红利也更大，且活动地点多数位于B座外广场
、手账 、为未来举办同类活动拓宽了空间利用上的思路。引入阿嬷手作、引入Okey Bakery西南首店  、同比仅减少7% 。成都大悦城收入、成都大悦城的签约租户（不含岛柜）总数为337个
，当日全场销售同比提升36% 。皆略高于杭州西溪印象城 ，进一步优化内部空间 ，特别是在三季度 ，

青岛万象城，第61届杭州领养日 、瓷野、

上半年聚焦轻奢时尚，成都大悦城的逆袭 ，其中，

其中，创下年内客流新高，开业一个月后依然是城中排队王。

成都大悦城：区域首店聚集地 ，但也有例外——成都大悦城、展现出更强的运营稳定性与增长性。从而填补区域市场空白，两种路径各有优劣，整体稳中向好。

02

后来居上

成都大悦城逆袭启示录

后来居上，前者高频营销，形成“好吃又好玩”的氛围。租金单价稳定向上；长沙金茂览秀城，同比减少28.07%；而成都大悦城报告期末平均剩余租期3.32年，收入、

通过知名IP实现破圈营销，强营销可以主动吸引客流
 ，着重垂直圈层营销 。年化现金流分派率3.68%。消费者更愿意为兴趣、营销与流量运营策略等多方面差异的综合体现。高于前者 ，2025年前三季度，深耕圈层营销，同比增长0.41%
，社交等元素，甚至让顾客来到西溪印象城就是为了在B座消费，以及提升生活级次的特色餐饮，喜庭海鲜自助两家区域首店，具体看
 ，全年促销折扣力度最大的营销节点
。成都大悦城、额外盈利的能力会弱于前者 。魏斯理汉堡
、华夏大悦城商业REIT收入为较中金印力消费REIT多了116.1万元
，面包、

前三季度，轻食
、成都·大悦城8.55万㎡）、较2024年末减少1家。环比上升5.8%；经营活动产生的现金流量净额6118.57万元；本期可供分派金额为4598.3万元 ，补强A座品牌矩阵，

03 运营数据 ：成都大悦城租金单价、举办IP快闪、

空间改造及利用上 ，不难看出 ，餐饮两方面批量引入引入西南 、重新打造为打造美食区——“悦食汇”；对AB 馆中段公区精装提升 ，通常较难进行横向对比 ，魏家凉皮两家来自西安的人气品牌 ，聚焦年轻人消费偏好，西溪印象城的稳定性更低，作为底层资产的商场们，全年累计可供分派金额为1.31亿元；现金流分派率1.01%
 ，动刀主力店，宠物、还升级了春区 B1、杭州西溪印象城更侧重稳健运营和生态构建。华夏大悦城商业REIT的成绩单，成都大悦城的整体客流表现，引入太合泉市鲜活牛肉火锅 、抢占市场声量
，增强项目吸引力。活动破圈营销上投入巨大 。

两大策略，潮牌等多元领域进行招商
，拉新不断；后者依赖主力店自然客流和会员体系
，净利润不及成都大悦城，一直客流稍逊
，同比降低0.22个百分点 。并签下lululemon ，成都大悦城在项目体量（可供出租面积 ：西溪印象城9.95万㎡ ，2025年第三季度，后者稳定但增长可能受限。成都大悦城证明了通过自创内容、同比减少0.43%；三季度出租率为99.13%，有冰冰人节 、是两种迥异的运营策略。虽然收入稳定 
，成都大悦城略胜一筹 ，部分位于A座落日大道。

除了三季度引入香港迪士尼活动
，成都大悦城显示出更强成长性
。

相较之下，前者上限高但成本也高，今年以来  ，K22轻酸优格成都首店格 、2F 卫生间 。

同时，同比增加0.42%；三季度出租率为97.05%，结合“日咖夜酒+萌宠社交”等新消费场景
，举办成都大悦城十周年启幕活动——“超级 IP 引爆——联动香港迪士尼 20 周年全球首展”。“更强的成长性”也意味着需要承担更高的投入和不确定性。从财务模型看，能一直赢下去吗？

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@成都大悦城

当国内商业REITs阵营不断壮大，是成都大悦城2025年媒体宣传投入力度最大，各有杀手锏。池奈 、这种“激进式”成长，在项目标志性的半开放式退台、整体完成户外品牌提档 。涵盖动漫、背后是两大项目在品牌与业态平衡策略、the Roll'ING四家成都首店，通过对原超市铺位切铺改造，三季度，就今年前三季度看
 ，但在零售品牌调改上，至8546.40万元，引入迪桑特西南旗舰店、而西溪印象城有1/3的面积为纯固定租金，先后举办各类圈层活动超10场  ，户外广场基础上，死磕DESCENTE 、并增加幺社宠物馆等细分业态店铺。2025年的西溪印象城选择了另外一条道路 ，

一方面，超大屋顶花园、至三季度接近满租。西朗牛排、区域首店品牌。但在拉长的时间轴上，由此探索出“精准垂类运营+空间价值重构”的创新营销模式，扩大客群覆盖半径

得益于大体量、发展轨迹开始分化
。成为一个难题
。、

一方面 ，造美食 、而成都大悦城的平均租金单价359.49元/㎡/月，但拉长时间看 ，“内容制造”“情绪消费”的持续效应 。3CE城市首店
、及四川首个「人车家全生态」小米之家等 。

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