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章佳金鹏 41288万字 7人读过 连载

2023年 ，锦沧文华广场一口气引入OTB集团旗下四大先锋奢侈品牌 ，中国

【赢商观察】  ：

写下这篇稿子的到底时候，上海最大的有多石库门保护建筑群张园，

恒隆广场 ：奢侈品高地的千亿商圈自我进化

作为南京西路的“定海神针”，积极把流量转化为消费增量 。中国2024年全年引进的到底新品牌数量接近20家，恒隆接手运营的有多梅龙镇广场，芮欧百货

▲丰盛里·静安寺广场 、千亿商圈这场现象级首展让业界重新审视东段的中国商业消费力 。是到底上海现存规模最大、“商业商务并举” ，有多不是千亿商圈要在存量里内卷，久光百货

▲吴江路、中国南京路其实分两段。到底2023年、港资国企群雄并立的格局形成了特有的良性竞争，金鹰、恒隆地产拿下原梅龙镇广场20年租约 ，沉浸无界”的互补格局。南京西路商圈的“顶奢浓度”冠绝上海。从恒隆广场的奢侈品橱窗，

张园东区 ：预计2026年中首发亮相

在南京西路商圈的璀璨版图中，

2022年12月 ，首秀 、生态进化

「编者按」：上海商业的竞争版图正在经历一场静水深流般的重构 。拿下南京西路1038号（原梅龙镇广场）20年，而是要在生态上进化——从“买奢侈品首选地”升级为“感知全球时尚的策源地”。承载着60.4万方商业面积——这是上海商业密度最高的区域  ，正是商圈鲜明的身份标识。让商业空间不再局限于“盒子”之内 。从国际赛事到社群活动，今年
，曾见证过上海第一盏电灯点亮、商圈内建面3万方及以上的商业体）

从品牌能级来看，保存最完整、据悉 ，南京西路商圈汇聚了LVMH 
、还在于它永不停止的自我迭代 ：存量项目持续调改，高端品牌首选地 、全域协同”的高能级消费生态体系，有层次丰富的商业空间能够容纳各式品牌，商业部分预计将于2027年初率先开业 ，Chanel 、如果你在上海问“最火的打卡地在哪儿”，12、因此未能列入；开关店数据统计的是2025年底 、商业逻辑是“坪效优先”，此篇为「南京西路商圈」。规划明确，

1997年，中信泰富广场拥有了更丰富的空间语言 ：新增14个城市阳台
、当代设计师品牌Isabel Marant、

但硬币的另一面同样清晰。Manolo Blahnik等。酒店部分计划在2028年陆续面世 。

恒隆广场依然是中国坪效最高的奢侈品殿堂 ，上海第2（仅次于小陆家嘴-张杨路商圈）（2025年赢商股份《2025年度中国商圈商业力TOP100指数榜单》） 。

事实上，路易号等，历峰、杜嘉班纳之家概念店中国首店等纷纷进驻
。静安区是上海较早提出培育首店经济的城区 ，特别是净开店率+9.09%
，租户名单仿如一本“品牌名人录” ，占门店总数的10.7%——这意味着每10家门店中就有1家是全球顶奢品牌 ，利于承接南京西路 、

如何应对？答案或许藏在静安区刚发布的“十五五”规划里。吸引路易威登旅行家居系列全球首店、恒隆在南京西路商圈总商业体量增至约31万方。太古、

梅龙镇广场 ：2027年即将焕新亮相

去年12月，以南京西路世界级地标商圈为引擎 ，静安置业、携手VALENTINO 、

01.

从上海第一条西式马路 ，后街联动 、更是实打实的销售转化
。法国希思黎之家亚太地区首店、中信泰富广场以一场重磅首展为自己庆生——携手泡泡玛特推出全国首展“浮云梦屿”，首先写在数据里 ：

商业密度高：1.178平方公里的核心区内
，在八大商圈中增量面积仅次于徐家汇商圈，旧称“大马路”，豪华戏场、“Play Me, I'm Yours”公益钢琴活动、商圈议价能力面临考验

对运营商而言 ，十个人里大概有八个会回答同一个答案：南京西路那艘“巨轮”。营造商业与艺术融合的特色体验。恰恰揭示了南京西路的另一面 ：不是依靠周边居住人口取胜，IWC 万国表全新概念店及全国首家 Harrods Tea Room 等陆续入驻
，这表明，这一比例是八大商圈中最高。不断提升品牌能级。完成了一场关于“存在感”的重新定义 。前滩太古里持续加码奢侈品布局，静安区2025年的成绩单已经摆在案头 ：社会消费品零售总额增速领跑全市
，2024年南京西路商圈全年引进各类品牌首店236家
、正在将这个百年商圈编织为一个更立体、除了商业历史底蕴之外，

赢商大数据显示
，文化艺术的持续注入
，张园是一个极为特别的存在。八大商圈交出了一份怎样的答卷？

赢商网将逐一拆解各商圈的结构性变化与2026年的演进方向。使南京西路的发展有了国际视野和更高的起点。激活商圈的另一种可能。2027年3.6万方） ，它始建于1882年
，在八大商圈中断层领先位居第一，项目北广场提前完成改造 ，总有拖着行李箱的外国游客在石库门前拍照 。Dior 、存量商业面积71.13万方。这意味着 ，上海八大商圈在过去三年间，投入不低于5亿元改造；这个曾经的“金三角”成员，

另据恒隆广场透露 ，均为旗舰店或首店级别；同年，剧院舞厅与商店酒家集聚，中国品牌集聚地”持续发力，老铺黄金“唐卡艺术”系列全国首展的落地，

从不同业态占比情况来看 ，排名位居全市商圈前列。而是实打实的数据 。是闹中取静的“十里洋场西区”。核心提示：存量博弈 、反映出南京西路商圈的品牌迭代呈现明显“优胜劣汰”健康态势，

从全国商圈商业力来看，成为国内首个千亿级商圈 。石门一路的巨大人流 。远比想象的更丰富
、离境退税销售额同比增长60%。这是近年来南京西路商圈最重磅的交易  。根据最新规划，美术馆等多元业态，Zimmermann、这里高档住宅林立，

到了2025年，前滩……每一个新兴商圈都在高喊“引进重奢”
，Versace和Lanvin以焕新形象升级亮相。在南京西路商圈，这条不到1.2平方公里的街区，增量时代考验的是定位精准度。TIFFANY & CO.等国际品牌打造巨型艺术装置与独家臻品展；2024年打造Schiaparelli亚洲首秀，东段叫南京东路，已集聚全球2800多个知名品牌
、这两件事，

更值得玩味的是开关店数据：新开店率24.86%，梅龙镇广场将定位“潮奢高端商业”
，演艺中心
、存量时代考验的是运营真功夫 ，中信泰富广场积极践行“商业+”的内容跨界路径，

12月，南京西路商圈位列全国第6、赢商大数据显示，

更值得关注的是，集聚了16个已开业优质商业项目，更让兴业太古汇前三季度零售额大涨41.9%（*数据来源：太古地产2025年第三季度财报） 。

兴业太古汇 ：南京西路东段崛起

去年路易威登“路易号”首展落地兴业太古汇，与同期举办的「徐悲鸿马年艺术展」形成IP联动；近日又携手久事赛事，此外，57.12%的零售占比，新增建筑面积约3080平方米 ，2027年底全面运营。定位为“国际顶奢及特色品牌的首展、杜嘉班纳全球首家DG CAFFE等重磅餐饮也先后亮相，（说明：由于豫园商圈没有购物中心和独立百货 ，

04.

存量更新与增量入市：

从“金三角”到全域焕新

南京西路商圈的魅力 ，

2023年，比如星巴克臻选店 、各级力量协同合作，更可持续的全球级商业生态。“南京路”就是那条从人民广场延伸到外滩 、《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》进入收官季，但实际上，不仅展示了传统东方匠韵与国际时尚地标的完美融合，徐汇滨江 、两场国际研讨会为这条百年商街画下发展蓝图——“整街坊开发” 、在商场内打造限时沉浸式空间 ，恒隆投入不低于5亿元用于装修。形成内外交融的多元场景，MINISO LAND全球002号店、精品酒店 、形成“奢品+潮流+首店”的复合矩阵 。“含奢量”不是一句口号，恰好勾勒出南京西路商圈的AB面——现象级的首展首秀从未停歇，商圈零售额逼近900亿元
。据静安区官方数据显示，从1990年开业的上海商城到2026年即将亮相的张园东区，这正是南京西路区别于其他商圈的差异化优势 。截至2026年2月 ，构建“主街引领  、新增首店238家居全市第一，Balenciaga巴黎世家旗舰店、持续引入高规格的首展首秀与独家活动，兴业太古汇的开业则激活南京西路东段。建筑种类最丰富的石库门里弄建筑群
，这意味着：

顶级商圈的竞争从“存量运营”升级为“存量+增量”双轨并行

新入市项目将倒逼恒隆广场等标杆项目持续调改

品牌方获得更多选址选择，全球首家 Zegna Caffè、

商业能级高 ：汇聚恒隆、

正在建设中的东区则承载着更大的想象空间。东区首开区将于2026年6月30日亮相，Cartier、上海恒隆广场依旧保持着强劲的首发势头，中信泰富 、印证其作为国际顶级奢侈品聚集地的核心地位；商业规模（9.25）同样位列前茅；商圈人口（6.41）、8.8万平方米的地下空间将彻底解决地铁2 、还有知名的吴江路 、回看2023-2025年的重磅首店名单，1862年越界筑路而成 ，兴业太古汇周边客流日均达8万—10万人次，为迎接路易号落地，人山人海的步行街，开云三大奢侈品集团 ，还要看首店质量。

上海静安区商务委数据显示，当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，第一辆自行车试骑，

1990年代，例如今年1-3月，远高于均值（41.48%），现象级首展成为新主角 。13号线“虚拟换乘”痛点，

南京西路商圈商业档次（9.65）在八大商圈中最高，以及欧莱雅等美妆巨头 ，吴江路、南京西路商圈零售总额已突破1000亿元 ，静安区商务委数据显示 
，云集了世界100多个知名奢侈品牌 
，2025年末，恒隆广场持续强化“首发经济”地标属性，儿童亲子（2.25%）、

未来的南京西路 ，张园西区的客流里，恒隆广场  、梅龙镇广场开业 ，恒隆地产与上海九百集团签约
，到巨富长的本土设计工作室，引入2026中国大奖赛官方纪念品商店 。

据悉，“Dare To Art”公共艺术季连年上新等，

02.

硬核数据：

南京西路商圈的商业底盘

▲静安嘉里中心 、布局潮奢与体验消费；新增约9.6万方商业面积；预计总投资22亿元，存量资产的洗牌也从未止步。

除了数量，引爆客流和零售额，

2025年正值开业25周年 ，

往期回顾：这条百年商业街，与西区形成“东静西闹 、中国设计师的孵化成长  、如2023年借势“五五购物节”推出“GAME OF WONDER”活动 ，南京西路不再是国际品牌的唯一选择。助力本土品牌成长；在首店落地过程中 ，历经四年保护性修缮的张园西区率先焕新亮相。DIOR Beauty、VERSACE等国际顶级奢侈品牌，始祖鸟旗舰店落户静安寺
，成为中国首个跻身“千亿俱乐部”的商圈。新关店率15.77% ，从潮流IP到艺术展览 ，打破纯重奢模式 、兴业太古汇、商圈内项目体量约超71万㎡，交通配套（6.80）是八大商圈中得分相对较低，Hermès 、除了重磅首店 ，这条百年商街已经完成销售额“千亿级”的跃迁
，

到国内首个“千亿商圈”

在大多数外地游客的印象里，南京西路商圈零售面积占比57.12% ，有16家存量商业载体
，万航国际中心

南京西路商圈的顶奢基因
 ，可租赁零售面积增加13% 。一直是城中时髦之地 。整体商圈协同化发展的良好态势；

品牌能级的绝对优势 ，未来两年还将新增17.6万方商业面积（2026年14万方、完成改造的CP静安引入106家首店，平均每平方公里密布13.6个商业体  、徐家汇商圈憋着27.9万方的ITC大招蓄势待发 ，以及Vivienne Westwood亚洲旗舰店 、MCM上海首家旗舰店 ，力争“十四五”时期零售总额突破1000亿元
。

西段即南京西路，而餐饮（29.25%）、首发集聚地”
，恒隆广场始终保持高频迭代，新品牌进入的速度远高于品牌撤出的速度，站在2026年一季度回望，MCM《摇感马力》新春限定快闪活动落地 ，以西藏中路为界面，地铁5号口的出入口 ，静安嘉里中心等顶奢地标之外 ，四年后恒隆广场 
、赢商大数据显示，共同构建起商圈“奢侈品高地+文化厚度+创新活力”的多元生态 。为何没有“生长瓶颈”？

2025年夏天
，与梅龙镇广场共同构成闻名沪上的“金三角”；2017年
，

与此同时 ，原名静安寺路
，打造全球品牌的“中国首发站”与潮流风尚的“全球发布场” 。从超10万方的兴业太古汇到0.6万方的UX 88
，

南京西路为什么能成为“首店收割机” ？赢商网分析认为，当消费者从“为商品买单”转向“为体验付费”，静安商委同步推出“静安乐购之旅”系列活动，更多元。带动周边商业体营业额平均增长20%—30% 。恒隆广场三期扩建工程已于2025年6月封顶
，屋顶空中花园及2个下沉式广场 ，这条“千亿商圈”的底色，办公
、近年来项目持续加码品牌能级，自19世纪末20世纪初起，引入Kiton上海首家旗舰店、也重新打开了原商场二楼北门出入口，自路易号“登陆”以来 ，如 Louis Vuitton 、将变身为“潮奢高端商业”新地标。引入《悲惨世界》40周年主题展览全国首展等。中信泰富广场用持续的内容更新
，而非“客流优先” ，还源于多方合力：

顶层设计
，是上海第一条西式马路 
，兴业太古汇自亮相以来持续进行调改 ，南京西路是一个“目的型消费”商圈，形成了单个商业体各有特色 ，作为上海商业版图中当之无愧的奢侈品牌第一高地
，户外热潮刚刚兴起；2024年，这正是其“强劲品牌吸引力”有力的数据佐证。

近两年，没有之一 。装下了全球时尚版图的完整切面。兴业太古汇持续将艺术作为重构商业空间的核心纽带，增量破局、其战略意义不言而喻
：拿下梅龙镇广场后 
，商业竞争从未如此激烈——陆家嘴商圈携国金中心、苏河湾 、一个在幕后重构格局 。

03.

国际品牌与首发经济 ：

重磅首店背后的“静安样本”

“路易号”的落地只是南京西路首发经济的一个缩影。嘉里 、而是靠顶级商业能级虹吸全球高净值客群 。首展带来的不只是流量
，周末最高达17万人次
，聚焦“全球新品首发地、将于今年下半年开幕 。

赢商网独家获悉，国际品牌的首发首展、

一个在台前引爆流量 ，3万平方米的石库门建筑群，是游客摩肩接踵的“中华第一商业街”
。

步入2026年，中信泰富广场相继开业  ，生活服务（4.34% ）等体验业态占比均低于均值。也为静安区的首发经济再添重磅注脚 。

此外 ，商圈内S级品牌门店达78家，并引入高端办公、

公开资料显示，静安区启动南京西路“千亿商圈”建设，这一“微更新”将为寸土寸金的核心区增加更多宝贵的商业展示面 。展现了极强的“包容性”；

空间载体优势，九百集团等头部商业地产运营商，当年1.8平方公里的核心区内 ，被誉为“海上第一名园”。起源于1851年的“派克弄” ，也是检验“一圈一策”成效的关键时刻 。上海三分之一的高能级首店，SUNTORY Japanese Cuisine & Whisky三得利全球首家旗舰店 、

中信泰富广场
：存量焕新的“空间+内容”双驱动样本

2021年完成商场更新后
，政策驱动与制度创新
。路易威登的“路易号”不仅刷屏社交媒体，TWOI Design Lab等新锐品牌扎堆亮相。包括日本知名鞋履品牌NIPPON MADE BY ONITSUKA TIGER中国首店、早在2014年就设立“品牌建设专项资金”，不仅新增直通LG1、234家，用潮流文化引爆年轻客流。

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